Quelle ville choisir pour acheter un bien immobilier au Monténégro ? Cela dépend de l’usage. Podgorica, avec 1,2 touriste par habitant et par an, convient pour vivre toute l’année ; Budva, avec 32 touristes par habitant et un tiers des visiteurs britanniques, pour la location estivale ; Bar, la commune côtière la plus peuplée, pour une vie établie sur la côte.
À la question « où acheter au Monténégro ? », on répond généralement par des photos de la vue. Pourtant, les villes du Monténégro diffèrent surtout sur deux points : combien de personnes y vivent en hiver et combien y arrivent en été. Ces deux chiffres décident si un logement fonctionne toute l’année.
Dans cet article, nous comparons sept communes à partir des statistiques officielles. Les ratios du tableau sont notre propre calcul ; les chiffres bruts proviennent du recensement de 2023 de MONSTAT et de ses données touristiques de 2025. Pour une vue d’ensemble plus courte opposant la côte et la capitale, consultez où acheter un bien immobilier au Monténégro ; ici, nous passons ville par ville.
Population en hiver et visiteurs en été : sept villes dans un tableau
| Commune | Population (recensement 2023) | Arrivées de touristes (2025) | Touristes par habitant et par an | Arrivées du Royaume-Uni (2025) |
| Podgorica | environ 179 400 | 211 395 | 1,2 | 5 265 |
| Bar | environ 45 800 | 260 176 | 5,7 | 2 688 |
| Herceg Novi | environ 30 800 | 380 677 | 12,4 | 19 571 |
| Budva | environ 27 400 | 884 794 | 32,3 | 38 739 |
| Kotor | environ 22 700 | 275 971 | 12,1 | 29 701 |
| Ulcinj | environ 20 500 | 312 677 | 15,3 | 5 090 |
| Tivat | environ 16 300 | 166 819 | 10,2 | 12 340 |
Source : MONSTAT, recensement de 2023 et arrivées et nuitées touristiques. La population est la somme des localités de la commune ; les très petits villages dont le recensement ne publie pas les chiffres ne sont pas inclus, d’où le mot « environ ».
Trois points ressortent :
- Budva compte 32 touristes par habitant et par an. C’est environ 27 fois plus qu’à Podgorica. La demande de location de courte durée à Budva est très forte, tout comme l’écart entre l’hiver et l’été.
- Un tiers des visiteurs britanniques séjournent à Budva. Sur 118 746 arrivées en provenance du Royaume-Uni en 2025, 38 739 ont séjourné à Budva et 29 701 à Kotor. Pour un acheteur britannique, ce sont les deux lieux que la plupart des gens connaissent déjà.
- Bar est la ville la plus peuplée de la côte. Avec 5,7 touristes par habitant, c’est la ville côtière où la vie à l’année est la plus forte.
Les trois villes dont on parle moins racontent leur propre histoire. Ulcinj est la commune la plus touristique après Budva, avec 15,3 touristes par habitant, et pourtant seuls 5 090 visiteurs britanniques y ont séjourné. Herceg Novi et Kotor ont un ratio presque identique (12,4 et 12,1), mais Kotor attire environ une fois et demie plus de visiteurs britanniques qu’Herceg Novi. Tivat a la plus petite population ; ville d’aéroport et de marina, sa demande vient à la fois du tourisme et de la plaisance.
Ces ratios ne fixent pas à eux seuls la valeur d’un logement. Mais si vous comptez louer, ils montrent le risque d’un hiver vide ; si vous comptez y vivre, ils montrent la part de la vie qui reste ouverte en hiver. Les deux culminent rarement dans la même ville.
Le côté des prix : ce que montre la série officielle
Hormis Podgorica, MONSTAT publie les prix du neuf au mètre carré non pas par ville, mais pour trois régions. En euros par m² :
| Zone | 2025 | T2 2026 (provisoire) |
| Ensemble du Monténégro | 2 200 | 2 557 |
| Podgorica | 2 127 | 2 510 |
| Région côtière (Bar, Budva, Herceg Novi, Kotor, Tivat, Ulcinj) | 2 412 | 2 838 |
| Région centrale (Cetinje, Danilovgrad, Nikšić, Tuzi, Zeta) | 1 202 | 2 131 |
| Région nord | 1 533 | 2 145 |
Source : MONSTAT, prix des logements neufs.
La série recense les appartements neufs vendus au cours du trimestre, tels que déclarés par les promoteurs, et ne donne pas de chiffre séparé pour Budva, Kotor ou Tivat : toutes figurent dans une même moyenne côtière. Le prix d’une ville précise ne peut s’apprécier qu’à partir des annonces actuelles ; pour Budva, nous sommes passés quartier par quartier dans notre guide de l’achat d’un appartement à Budva. La région côtière est la colonne la plus chère à chaque trimestre depuis début 2024 ; en 2022 et 2023, elle était légèrement en dessous de Podgorica. L’échantillon de la région centrale est mince, et au cours de deux trimestres aucune vente n’y a été déclarée. Nous examinons la série des prix année par année dans combien coûte un appartement au Monténégro (article en anglais).
Quelle ville pour quel projet
| Votre objectif | Ville qui se distingue | Pourquoi |
| Vivre et travailler toute l’année | Podgorica | 1,2 touriste par habitant : la demande ne dépend pas du tourisme et se maintient en hiver |
| Location estivale de courte durée | Budva | 32 touristes par habitant, et la ville la plus visitée par les voyageurs britanniques |
| Vivre sur la côte dans une vraie ville | Bar | La commune côtière la plus peuplée, avec un port et une liaison ferroviaire |
| Une côte plus calme, des séjours plus longs | Herceg Novi | Un ratio touristique élevé, mais aussi une population résidente importante |
| Patrimoine historique, prestige | Kotor | Une zone UNESCO ; les règles de construction sont plus strictes qu’ailleurs |
Une remarque sur Kotor : la loi de 2025 sur la légalisation des constructions illégales traite les zones du patrimoine mondial de l’UNESCO comme des zones protégées et prévoit une règle de compétence distincte pour Kotor. Si vous regardez une maison ancienne à Kotor, vérifiez le permis de construire et la situation au regard de la légalisation avec plus de soin qu’ailleurs.
Une fois la ville choisie
Une fois la ville choisie, la procédure est partout la même : l’extrait du registre foncier, le notaire, l’impôt sur le transfert et l’inscription au cadastre. Les vérifications qui comptent sont présentées dans est-il sûr d’acheter un bien au Monténégro. Le transport de vos affaires est un coût à part entière ; si vous venez de l’étranger, obtenir un devis via le service de déménagement de Glatko avant l’achat rend le budget plus clair.
La plupart des annonces en ligne se trouvent à Budva : les annonces immobilières de Budva et, pour tout le pays, les annonces immobilières au Monténégro. Si vous possédez un logement au Monténégro, publier une annonce est gratuit.
Questions fréquentes
Quelle est la meilleure ville pour acheter un bien au Monténégro ? Il n’y a pas de réponse unique. Podgorica se distingue pour vivre à l’année, Budva pour la location estivale et Bar pour une vie établie sur la côte.
Où vont les visiteurs britanniques au Monténégro ? Selon les données 2025 de MONSTAT, 33 % des arrivées en provenance du Royaume-Uni ont séjourné à Budva et 25 % à Kotor.
Existe-t-il un prix officiel au mètre carré pour Budva ? Non. Hormis Podgorica, la série officielle donne des moyennes régionales ; Budva fait partie de la moyenne de la région côtière.
Où l’immobilier est-il le plus cher au mètre carré ? Dans la série officielle du neuf, la région côtière affiche la moyenne la plus élevée à chaque trimestre depuis 2024 : 2 838 euros le m² au deuxième trimestre 2026, chiffre provisoire. Il n’existe pas de chiffre officiel pour chaque ville côtière.
L’hiver est-il une saison morte à Podgorica ? Non. Podgorica compte environ 1,2 touriste par habitant et par an ; la demande vient du travail et des études, pas du tourisme.
Les étrangers peuvent-ils acheter dans toutes les villes ? Oui pour les appartements et les maisons, aux mêmes conditions que les citoyens. Des restrictions s’appliquent aux terres agricoles, aux forêts et aux zones de sécurité.