Acheter un appartement à Budva : quartier par quartier

Combien coûte un appartement à Budva et dans quel quartier acheter ? Le jour de la rédaction, les sept annonces de Budva sur Fijaka allaient de 95 000 à 300 000 euros. Bečići propose les complexes neufs d’entrée de gamme près de la plage, le centre et Podkošljun conviennent pour vivre à l’année, et Pržno est une baie plus calme et plus chère.

Budva est la partie du Monténégro que la plupart des acheteurs étrangers imaginent en premier, et les recherches le montrent : acheter un appartement à Budva, appartements à vendre à Budva, appartements dans la vieille ville de Budva, prix de l’immobilier à Budva. Pourtant, la décision ne porte pas vraiment sur « Budva ». Elle porte sur la partie de Budva, car au sein d’une même commune, la distance à la plage, la population en hiver et le type de bâtiment changent d’une rue à l’autre.

Ce guide s’appuie sur deux sources : les annonces en ligne sur Fijaka le jour de sa rédaction, et les statistiques officielles. Une chose à savoir sur la seconde avant tout le reste : il n’existe pas de prix officiel au mètre carré pour Budva.

Pourquoi il n’existe pas de prix officiel pour Budva

MONSTAT, l’office de statistique, publie les prix du neuf pour l’ensemble du Monténégro, pour Podgorica et pour trois régions. Budva fait partie de la région côtière, avec Bar, Herceg Novi, Kotor, Tivat et Ulcinj. Au deuxième trimestre 2026, cette moyenne côtière était de 2 838 euros le mètre carré selon les données provisoires, contre 2 557 pour l’ensemble du pays et 2 510 pour Podgorica. Source : MONSTAT, prix du neuf.

Ce chiffre côtier est utile comme tendance et inutile comme prix de Budva. Il fait la moyenne de six communes, ne compte que les logements neufs vendus au cours du trimestre tels que déclarés par les promoteurs, et laisse entièrement de côté les appartements anciens. Tout article qui cite « le prix moyen à Budva » à partir de cette série cite en réalité une moyenne régionale.

Ce que montrent les annonces en ligne

Le jour où ce guide a été écrit, Fijaka comptait sept annonces à Budva :

Sept annonces ne font pas un indice de marché, et nous le disons clairement. Ce sont toutefois de vrais prix demandés un jour donné, ce que peu de chiffres de « prix moyen à Budva » peuvent revendiquer. Lorsque la surface est indiquée, le studio en ville revient à environ 4 350 euros le mètre carré et l’appartement d’une chambre à Podkošljun à environ 3 400, tous deux au-dessus de la moyenne régionale côtière. Les annonces actuelles se trouvent sur la page immobilier de Budva, et le haut de gamme sur la page luxe de Budva.

Les quartiers

Bečići. À l’est du centre, le long d’une grande plage de sable, c’est la zone la plus dense en complexes récents, piscines et résidences de type hôtelier. Trois de nos sept annonces s’y trouvent, de 95 000 à 225 000 euros, toutes des studios ou des appartements d’une chambre. C’est l’entrée de gamme de la côte, et l’écart entre un logement en front de mer et un logement à flanc de colline avec vue peut être important au sein d’un même quartier.

La ville et la vieille ville. La partie de Budva où l’on se déplace le plus facilement à pied, avec des commerces et des services ouverts toute l’année. Le parc est varié : immeubles anciens, petits studios neufs, et très peu de choses à l’intérieur des remparts de la vieille ville. Nos deux annonces en ville sont des studios à 100 000 et 105 000 euros.

Podkošljun. Un quartier résidentiel en bordure du centre, plus habité que saisonnier. Notre annonce y est un appartement d’une chambre de 44 m² à 150 000 euros.

Pržno. Une petite baie plus calme au sud, vers Sveti Stefan. Les prix y commencent plus haut ; notre seule annonce est la plus chère des sept, à 300 000 euros.

Qui vient à Budva

Budva a enregistré 884 794 arrivées de touristes en 2025, pour une population d’environ 27 400 habitants au recensement de 2023 : environ 32 visiteurs par habitant et par an, le ratio le plus élevé de la côte. Les principaux marchés d’origine étaient :

Source : MONSTAT, arrivées et nuitées, parts calculées par nos soins. Pour un propriétaire qui loue à court terme, c’est la demande. Pour un propriétaire qui veut vendre, c’est aussi le vivier d’acheteurs, et il est large : aucun pays ne représente ne serait-ce qu’un cinquième des visiteurs.

La vérification de la zone côtière

La question juridique propre à Budva et au reste de la côte est le morsko dobro, le domaine public maritime. Les terrains qui en font partie appartiennent à l’État, la construction y suit des règles particulières, et la loi de 2025 sur la légalisation des constructions illégales range la zone côtière parmi les zones protégées où la légalisation n’est possible que dans le respect des paramètres d’urbanisme de la zone. Un logement en front de mer n’est pas automatiquement concerné, mais plus on est près de l’eau, plus cela compte. Le guide de RoNa Legal sur les droits immobiliers en zone côtière explique le fonctionnement de cette zone. Fijaka est une plateforme d’annonces et ne donne pas de conseils juridiques.

Les autres vérifications sont les mêmes que partout au Monténégro : le propriétaire inscrit sur l’extrait du registre foncier, les charges de sa feuille « G », et un permis d’utilisation ou une décision de légalisation pour le bâtiment. Nous les présentons dans est-il sûr d’acheter un bien au Monténégro, et les coûts et étapes dans le guide complet de l’achat.

Questions fréquentes

Combien coûte un appartement à Budva ? Le jour de la rédaction, les sept annonces de Budva sur Fijaka demandaient entre 95 000 et 300 000 euros ; les studios et appartements d’une chambre se situaient surtout entre 95 000 et 150 000.

Existe-t-il un prix officiel au mètre carré pour Budva ? Non. MONSTAT publie une moyenne de la région côtière couvrant Bar, Budva, Herceg Novi, Kotor, Tivat et Ulcinj : 2 838 euros le m² au deuxième trimestre 2026, chiffre provisoire.

Dans quelle partie de Budva vaut-il mieux acheter ? Bečići pour les complexes neufs d’entrée de gamme près de la plage, la ville et Podkošljun pour vivre à l’année, Pržno pour une baie plus calme et plus chère.

Les étrangers peuvent-ils acheter un appartement à Budva ? Oui, aux mêmes conditions que les citoyens. Les restrictions concernent les terres agricoles, les forêts et les zones de sécurité, pas les appartements.

Budva est-elle animée toute l’année ? Non. Elle a compté environ 32 arrivées de touristes par habitant en 2025, très concentrées en été ; les quartiers résidentiels restent habités, les complexes purement saisonniers beaucoup moins.