Koliko košta stan u Budvi? Na dan pisanja sedam oglasa iz Budve na Fijaki tražilo je između 95.000 i 300.000 evra; garsonjere i dvosobni stanovi uglavnom između 95.000 i 150.000.
Budva je deo Crne Gore na koji većina stranih kupaca prvo pomisli, a to pokazuju i pretrage: stan u Budvi prodaja, stan u Budvi cena, stan u Budvi kupiti, pa čak i izdajem stan u Budvi preko čitave godine. Prava odluka ipak nije "Budva", nego koji deo Budve. U istoj opštini udaljenost od plaže, broj ljudi koji tu žive zimi i vrsta zgrade menjaju se od ulice do ulice.
Ovaj vodič koristi dva izvora: oglase koji su bili na Fijaki na dan pisanja i zvaničnu statistiku. O drugom izvoru treba prvo znati jedno: za Budvu ne postoji zvanična cena kvadratnog metra.
Zašto nema zvanične cene za Budvu
Crnogorski zavod za statistiku MONSTAT objavljuje cene novogradnje za Crnu Goru ukupno, za Podgoricu i za tri regiona. Budva je u primorskom regionu zajedno sa Barom, Herceg Novim, Kotorom, Tivtom i Ulcinjem. U drugom kvartalu 2026. primorski prosek bio je 2.838 evra po kvadratnom metru prema preliminarnim podacima, naspram 2.557 za celu zemlju i 2.510 za Podgoricu. Izvor: MONSTAT, cene stanova u novogradnji.
Primorska brojka je korisna kao trend, a beskorisna kao cena Budve. To je prosek šest opština, broji samo nove stanove prodate u tom kvartalu prema prijavi investitora, a polovne stanove uopšte ne obuhvata. Svaki tekst koji iz ove serije navodi "prosečnu cenu u Budvi" zapravo navodi regionalni prosek.
Šta pokazuju aktuelni oglasi
Na dan kada je ovaj vodič pisan, na Fijaki je bilo sedam oglasa u Budvi:
| Naselje | Vrsta | Tražena cena | Navedena površina |
| Bečići | Garsonjera, panoramski pogled na more | 95.000 € | nije navedena |
| Bečići | Dvosoban stan sa bazenom | 100.000 € | nije navedena |
| Bečići | Rezidencija na samoj obali | 225.000 € | nije navedena |
| Budva, grad | Garsonjera | 100.000 € | 23 m² |
| Budva, grad | Nameštena garsonjera | 105.000 € | nije navedena |
| Podkošljun | Dvosoban stan | 150.000 € | 44 m² |
| Pržno | Trosoban stan sa bazenom i garažom | 300.000 € | 250 m² prema oglasu |
Sedam oglasa nije indeks tržišta i to otvoreno kažemo. Ali to su stvarne tražene cene jednog dana, što je više nego što većina brojki o "prosečnoj ceni u Budvi" može da tvrdi. Tamo gde je površina navedena, garsonjera u gradu izlazi na oko 4.350 evra po kvadratu, a dvosoban stan u Podkošljunu na oko 3.400, oboje iznad proseka primorskog regiona. Aktuelni oglasi su na stranici nekretnine u Budvi, a gornji segment na stranici luksuzne nekretnine u Budvi.
Naselja
Bečići. Istočno od centra, duž duge peščane plaže, najgušće područje novijih kompleksa, bazena i rezidencija hotelskog tipa. Tri od naših sedam oglasa su ovde, od 95.000 do 225.000 evra, sve garsonjere ili dvosobni stanovi. To je ulazni segment primorja, a razlika između stana na samoj obali i stana na padini s pogledom u istom naselju može biti velika.
Grad i Stari grad. Deo Budve u kojem se najviše stiže peške, s prodavnicama i uslugama koje rade cele godine. Ponuda je mešovita: starije zgrade, male nove garsonjere i vrlo malo unutar zidina Starog grada. Naša dva gradska oglasa su garsonjere za 100.000 i 105.000 evra.
Podkošljun. Stambeno naselje na ivici centra, više naseljeno nego sezonsko. Naš oglas ovde je dvosoban stan od 44 m² za 150.000 evra.
Pržno. Mali, mirniji zaliv južno, prema Svetom Stefanu. Cene počinju više; naš jedini oglas ovde najskuplji je od sedam, 300.000 evra.
Ko dolazi u Budvu
Budva je 2025. zabeležila 884.794 dolaska turista, na oko 27.400 stanovnika prema popisu iz 2023: otprilike 32 posetioca po stanovniku godišnje, najveći odnos na primorju. Najveća emitivna tržišta bila su:
| Zemlja | Dolasci u Budvu, 2025 | Udeo |
| Srbija | 146.001 | 16,5% |
| Rusija | 77.311 | 8,7% |
| Turska | 55.529 | 6,3% |
| Nemačka | 50.520 | 5,7% |
| Izrael | 45.556 | 5,1% |
| Bosna i Hercegovina | 43.854 | 5,0% |
| Ujedinjeno Kraljevstvo | 38.739 | 4,4% |
| Ukrajina | 38.178 | 4,3% |
Izvor: MONSTAT, dolasci i noćenja, udeli su naš obračun. Gosti iz Srbije su daleko najbrojniji, gotovo dvostruko više od sledeće zemlje. Za vlasnika koji izdaje kratkoročno, ovo je potražnja. Za vlasnika koji želi da proda, ovo je i krug kupaca, i to širok: nijedna zemlja ne donosi ni petinu posetilaca.
Provera morskog dobra
Pravno pitanje koje je posebno za Budvu i ostatak primorja je morsko dobro, javna obalna zona. Zemljište u toj zoni pripada državi, gradnja podleže posebnim pravilima, a crnogorski zakon o legalizaciji bespravnih objekata iz 2025. svrstava morsko dobro među zaštićene zone u kojima je legalizacija moguća samo u okviru planskih parametara za tu zonu. Stan na obali nije time automatski pogođen, ali što je bliže vodi, to je provera važnija. Kako se utvrđuje gde morsko dobro počinje objašnjava tekst RoNa Legal o granici morskog dobra. Fijaka je oglasna platforma i ne daje pravne savete.
Ostale provere su iste kao bilo gde u Crnoj Gori: vlasnik u listu nepokretnosti, tereti u njegovom "G" listu i upotrebna dozvola ili rešenje o legalizaciji za zgradu. Opisali smo ih u tekstu da li je kupovina stana u Crnoj Gori bezbedna, a porez pri kupovini u tekstu porez na promet nepokretnosti 2026.
Česta pitanja
Postoji li zvanična cena kvadrata za Budvu? Ne. MONSTAT objavljuje prosek primorskog regiona koji obuhvata Bar, Budvu, Herceg Novi, Kotor, Tivat i Ulcinj: 2.838 evra po m² u drugom kvartalu 2026, preliminarno.
U kom delu Budve je najbolje kupiti? Bečići za nove komplekse ulaznog segmenta blizu plaže, grad i Podkošljun za život cele godine, Pržno za mirniji i skuplji zaliv.
Mogu li stranci, uključujući državljane Srbije, kupiti stan u Budvi? Da, pod istim uslovima kao državljani Crne Gore. Ograničenja važe za poljoprivredno zemljište, šume i zone bezbednosti, ne za stanove.
Da li je Budva živa cele godine? Ne. U 2025. imala je oko 32 dolaska turista po stanovniku, uglavnom leti; stambena naselja su naseljena cele godine, čisto sezonski kompleksi mnogo manje.