Welche Stadt ist in Montenegro am besten für einen Immobilienkauf? Eine einzige Antwort gibt es nicht. Podgorica für das ganzjährige Leben, Budva für die Sommervermietung und Bar für ein festes Leben an der Küste stechen heraus.
Die Frage, wo man in Montenegro kaufen sollte, wird meist mit Aussichtsfotos beantwortet. Dabei unterscheiden sich die Städte vor allem in zwei Punkten: wie viele Menschen im Winter dort leben und wie viele im Sommer ankommen. Diese beiden Zahlen entscheiden, ob eine Immobilie das ganze Jahr über funktioniert.
Wir stellen hier sieben Gemeinden mit amtlicher Statistik nebeneinander. Die Verhältniszahlen haben wir selbst berechnet, die Rohdaten stammen aus der Volkszählung 2023 und den Tourismusdaten 2025 von MONSTAT.
Einwohner im Winter, Gäste im Sommer: sieben Städte in einer Tabelle
| Gemeinde | Einwohner (Zensus 2023) | Ankünfte (2025) | Gäste pro Einwohner und Jahr | Ankünfte aus Deutschland (2025) |
| Podgorica | rund 179.400 | 211.395 | 1,2 | 7.916 |
| Bar | rund 45.800 | 260.176 | 5,7 | 9.936 |
| Herceg Novi | rund 30.800 | 380.677 | 12,4 | 13.291 |
| Budva | rund 27.400 | 884.794 | 32,3 | 50.520 |
| Kotor | rund 22.700 | 275.971 | 12,1 | 12.494 |
| Ulcinj | rund 20.500 | 312.677 | 15,3 | 31.529 |
| Tivat | rund 16.300 | 166.819 | 10,2 | 6.388 |
Quelle: MONSTAT, Volkszählung 2023 und Ankünfte und Übernachtungen. Die Einwohnerzahl ist die Summe der Siedlungen der Gemeinde; sehr kleine Dörfer, deren Werte der Zensus nicht ausweist, fehlen, deshalb schreiben wir "rund".
Drei Dinge fallen auf:
- In Budva kommen 32 Gäste auf jeden Einwohner und Jahr. Das ist etwa das 27-Fache von Podgorica. Die Nachfrage nach Ferienvermietung ist in Budva sehr stark, der Unterschied zwischen Winter und Sommer aber genauso.
- Ein Drittel der deutschen Gäste übernachtet in Budva, jeder fünfte in Ulcinj. Von 147.734 Ankünften aus Deutschland im Jahr 2025 entfielen 50.520 auf Budva und 31.529 auf Ulcinj. Für deutsche Käufer sind das die beiden Orte, die die meisten schon kennen.
- Bar ist die bevölkerungsreichste Stadt an der Küste. Mit 5,7 Gästen pro Einwohner hat sie unter den Küstenorten das stärkste Leben außerhalb der Saison.
Auch die weniger besprochenen Orte erzählen ihre eigene Geschichte. Ulcinj ist mit 15,3 Gästen pro Einwohner nach Budva die touristischste Gemeinde, und für deutsche Gäste ist es die zweite Wahl. Herceg Novi und Kotor haben fast dasselbe Verhältnis (12,4 und 12,1), und auch die deutschen Gäste teilen sich fast gleichmäßig auf beide auf. Tivat hat die wenigsten Einwohner; als Flughafen- und Marinastadt lebt es von Tourismus und Yachtsport zugleich.
Diese Verhältnisse bestimmen den Wert einer Immobilie nicht allein. Wer vermieten will, sieht daran das Risiko eines leeren Winters; wer dort wohnen will, sieht, wie viel Leben im Winter bleibt. Beides erreicht selten in derselben Stadt sein Maximum.
Die Preisseite: was die amtliche Reihe zeigt
Außer für Podgorica veröffentlicht MONSTAT die Neubaupreise pro Quadratmeter nicht nach Städten, sondern für drei Regionen. Euro pro m²:
| Gebiet | 2025 | 2. Quartal 2026 (vorläufig) |
| Montenegro gesamt | 2.200 | 2.557 |
| Podgorica | 2.127 | 2.510 |
| Küstenregion (Bar, Budva, Herceg Novi, Kotor, Tivat, Ulcinj) | 2.412 | 2.838 |
| Zentralregion (Cetinje, Danilovgrad, Nikšić, Tuzi, Zeta) | 1.202 | 2.131 |
| Nordregion | 1.533 | 2.145 |
Quelle: MONSTAT, Preise für Neubauwohnungen.
Die Reihe zählt neue Wohnungen, die im Quartal verkauft und von Bauträgern gemeldet wurden, und weist für Budva, Kotor oder Tivat keine eigene Zahl aus: Alle stecken in einem Küstendurchschnitt. Den Preis eines bestimmten Ortes kann man nur an aktuellen Angeboten ablesen; für Budva sind wir Viertel für Viertel vorgegangen im Beitrag Wohnung kaufen in Budva. Die Küstenregion ist seit Anfang 2024 in jedem Quartal die teuerste Spalte; 2022 und 2023 lag sie knapp unter Podgorica. Die Stichprobe der Zentralregion ist dünn, in zwei Quartalen wurde dort gar kein Verkauf gemeldet. Die Preisreihe nach Jahren betrachten wir in Immobilienpreise in Montenegro 2026.
Welche Stadt zu wem passt
| Ihr Ziel | Stadt, die heraussticht | Warum |
| Ganzjährig leben und arbeiten | Podgorica | 1,2 Gäste pro Einwohner: Die Nachfrage hängt nicht am Tourismus und läuft auch im Winter |
| Kurzzeitvermietung im Sommer | Budva | 32 Gäste pro Einwohner und der von Deutschen meistbesuchte Ort |
| An der Küste leben, aber in einer richtigen Stadt | Bar | Die bevölkerungsreichste Küstengemeinde, mit Hafen und Bahnanschluss |
| Ruhigere Küste, längere Aufenthalte | Herceg Novi | Hohe Gästezahl, aber auch viele feste Einwohner |
| Historisches Stadtbild, Prestige | Kotor | UNESCO-Gebiet; die Bauregeln sind strenger als anderswo |
Ein Hinweis zu Kotor: Das Gesetz von 2025 über die Legalisierung illegal errichteter Gebäude behandelt UNESCO-Welterbegebiete als Schutzzonen und enthält eine eigene Zuständigkeitsregel für Kotor. Wer in Kotor ein älteres Haus anschaut, sollte Baugenehmigung und Legalisierungsstatus sorgfältiger prüfen als anderswo.
Nach der Wahl der Stadt
Ist die Stadt gewählt, läuft der Kauf überall gleich: Grundbuch, Notar, Grunderwerbsteuer und Eintragung im Kataster. Welche Prüfungen zählen, steht in Immobilienkauf in Montenegro: Ist er sicher?. Der Umzug ist ein eigener Posten; wer aus dem Ausland kommt, sollte sich vor dem Kauf über den Umzugsservice von Glatko ein Angebot holen, dann ist das Budget klarer.
Die meisten aktuellen Angebote liegen in Budva: Immobilien in Budva und für das ganze Land Immobilien in Montenegro. Wenn Sie eine Immobilie in Montenegro besitzen, ist das Inserieren kostenlos.
Häufige Fragen
Wohin fahren deutsche Urlauber in Montenegro? Laut MONSTAT-Daten für 2025 übernachteten 34 Prozent der Gäste aus Deutschland in Budva und 21 Prozent in Ulcinj.
Gibt es einen amtlichen Quadratmeterpreis für Budva? Nein. Außer für Podgorica liefert die amtliche Reihe Regionaldurchschnitte; Budva ist Teil des Durchschnitts der Küstenregion.
Wo ist der Quadratmeter am teuersten? In der amtlichen Neubaureihe hat die Küstenregion seit 2024 in jedem Quartal den höchsten Durchschnitt: 2.838 Euro pro m² im zweiten Quartal 2026, vorläufig. Für einzelne Küstenorte gibt es keine amtliche Zahl.
Ist der Winter in Podgorica eine tote Saison? Nein. In Podgorica kommen etwa 1,2 Gäste auf jeden Einwohner und Jahr; die Nachfrage kommt von Arbeit und Ausbildung, nicht vom Tourismus.
Dürfen Ausländer in jeder Stadt kaufen? Wohnungen und Häuser ja, zu denselben Bedingungen wie Staatsbürger. Einschränkungen gelten für landwirtschaftliche Flächen, Wald und Sicherheitszonen.