Comment fonctionne le contrat d’entretien viager au Monténégro ? Une personne s’engage à entretenir une autre jusqu’à son décès et reçoit en échange tout ou partie de ses biens, par exemple un appartement, qui ne lui revient qu’au décès. Le contrat doit être un acte notarié ; l’impôt sur le transfert naît au jour du décès, sauf si le débiteur de l’entretien est un héritier du premier ordre.
Au Monténégro, un appartement en échange de soins jusqu’à la fin de la vie de quelqu’un s’organise par un contrat d’entretien viager (ugovor o doživotnom izdržavanju), et il soulève de nombreuses questions. Les recherches locales le montrent : « ugovor o doživotnom izdržavanju » (contrat d’entretien viager) est suivi de « porez » (impôt), « primer » (exemple), « i nužni deo » (et la réserve héréditaire), « zakon » (loi), « cena » (prix) et « obrazac » (modèle), « doživotno izdržavanje » (entretien viager) de « za stan » (pour un appartement) et « u zamenu za stan » (en échange d’un appartement), et « ugovor o doživotnom izdržavanju porez » de « koliki je porez na ugovor o dozivotnom izdrzavanju » (à combien s’élève l’impôt sur un contrat d’entretien viager).
Cet article explique ce que couvre le contrat, pourquoi il n’est pas valable sans acte notarié, quand l’appartement passe à la personne qui assure l’entretien, qui paie l’impôt et quand, comment le contrat est résilié et quand les héritiers légaux peuvent le contester.
Ce qu’est un contrat d’entretien viager
La loi sur les obligations le définit ainsi : une partie, le débiteur de l’entretien, s’engage à entretenir l’autre partie ou un tiers, le bénéficiaire de l’entretien, jusqu’à son décès, et l’autre partie lui cède en contrepartie tout ou partie de ses biens. L’acquisition est reportée au moment du décès du bénéficiaire.
- Le contrat ne peut porter que sur des biens et des droits qui existent au moment de sa conclusion.
- Sauf convention contraire, l’entretien couvre notamment le logement, la nourriture, les vêtements et les chaussures, les soins en cas de maladie et de vieillesse, les frais médicaux et les sommes nécessaires aux besoins quotidiens.
- L’entretien peut être convenu pour deux personnes ou plus, par exemple un couple marié, et chacune a un droit distinct aux prestations et services convenus.
- Si l’entretien est convenu au profit d’un tiers, le débiteur de l’entretien acquiert la propriété au décès de son cocontractant, sauf si le contrat prévoit que la propriété passe au décès du tiers.
La forme : uniquement un acte notarié
Selon la loi sur le notariat, les contrats d’entretien viager sont établis sous la forme d’un acte notarié, et un contrat qui ne respecte pas cette forme n’a aucun effet juridique. La loi sur les obligations ajoute que le notaire doit d’abord lire le contrat aux parties et avertir en particulier le bénéficiaire que les biens couverts par le contrat ne font pas partie de sa succession et ne peuvent pas servir à satisfaire les héritiers réservataires. Le notaire atteste sur le contrat lui-même que cela a été fait ; un contrat établi en violation de cette règle est nul.
Le contrat est également nul si le débiteur de l’entretien est une personne qui s’occupe du bénéficiaire dans le cadre de sa profession ou de son activité, par exemple du personnel médical, un hôpital ou une agence, sauf accord préalable de l’autorité de tutelle compétente.
Ce qu’il advient de l’appartement du vivant du bénéficiaire
Le bénéficiaire reste inscrit comme propriétaire ; le débiteur de l’entretien n’acquiert l’appartement qu’au décès du bénéficiaire. Le débiteur peut garantir son droit issu du contrat par une inscription dans un registre public, qui est le cadastre pour un bien immobilier. Les créances du bénéficiaire ne peuvent pas être cédées à quelqu’un d’autre.
La manière de lire ce qui est inscrit sur un appartement est expliquée dans notre article sur l’extrait du cadastre.
La résiliation du contrat
| Situation | Ce que permet la loi |
| Les deux parties sont d’accord | Résiliation amiable, même après le début de l’exécution |
| Elles vivent ensemble et les relations se sont tellement dégradées que la vie commune est devenue insupportable | Chaque partie peut demander la résiliation au tribunal |
| Une partie n’exécute pas ses obligations | L’autre partie peut demander la résiliation |
| Les circonstances ont changé au point que l’exécution est devenue beaucoup plus difficile | Le tribunal peut réaménager la relation, résilier le contrat ou convertir le droit du bénéficiaire en rente viagère |
En cas de résiliation, chaque partie conserve le droit de réclamer à l’autre l’indemnité due selon les règles générales du droit patrimonial.
Si le débiteur de l’entretien décède le premier
Après le décès du débiteur de l’entretien, ses obligations passent à son conjoint ou à son partenaire de vie de même sexe et aux descendants appelés à la succession, s’ils y consentent. S’ils n’y consentent pas, le contrat est résilié et ils ne peuvent pas réclamer d’indemnité pour l’entretien fourni auparavant. S’ils ne sont pas en mesure de reprendre les obligations, ils peuvent réclamer au bénéficiaire une indemnité, que le tribunal fixe à sa discrétion en tenant compte de la situation financière des deux parties.
Les héritiers légaux : quand ils peuvent contester le contrat
Les biens couverts par le contrat ne font pas partie de la succession, les héritiers réservataires n’ont donc aucun droit sur eux. Les héritiers légaux du bénéficiaire peuvent toutefois demander au tribunal d’annuler le contrat si, en raison de la maladie ou de l’âge du bénéficiaire, le contrat ne comportait aucun aléa pour le débiteur de l’entretien.
- Le délai est d’un an à compter du moment où ils ont eu connaissance du contrat, et au plus tard de trois ans après le décès du bénéficiaire.
- Le délai d’un an ne peut pas commencer à courir avant le décès du bénéficiaire.
Ce qui distingue ce contrat d’une donation et d’une succession :
| Question | Entretien viager | Donation | Succession |
| Quand la propriété se transfère | Au décès du bénéficiaire | Du vivant, à l’inscription au cadastre | Au décès du défunt, avec inscription après la décision de succession |
| Forme | Acte notarié | Acte notarié | Procédure successorale chez le notaire |
| Héritiers réservataires | Les biens ne font pas partie de la succession | Les donations sont ajoutées, dans les conditions légales, à la valeur de la succession pour le calcul de la réserve | La réserve se calcule sur la succession |
Les règles des donations sont présentées dans notre article sur la donation d’un bien, et celles de la succession dans notre article sur la succession immobilière.
Impôt et honoraires du notaire
L’impôt sur le transfert. Le débiteur de l’entretien, en tant qu’acquéreur du bien, en est redevable, et l’obligation fiscale naît le jour du décès du bénéficiaire. Le débiteur dépose la déclaration dans les 15 jours suivant la naissance de l’obligation. Aucun impôt n’est dû par un débiteur de l’entretien qui est héritier du premier ordre du bénéficiaire, par exemple un enfant ou un conjoint. Les autres paient 3 % jusqu’à 150 000 €, puis 4 500 € + 5 % du montant au-delà de 150 000 €, sur la valeur de marché : pour un appartement d’une valeur de 90 000 €, cela fait 2 700 €. Plus de détails sur le calcul figurent dans notre article sur l’impôt sur le transfert de biens immobiliers.
Le notaire. Le barème de 2026 ne prévoit pas de poste distinct pour ce contrat : les honoraires de l’acte notarié se calculent donc selon le numéro de barème 1, en fonction de la valeur de l’objet. Pour un appartement d’une valeur de 90 000 €, ils sont de 480 €, plus TVA.
Une courte liste avant de signer
| Vérification | Pourquoi |
| Que la forme soit un acte notarié | Sans elle, le contrat n’a aucun effet juridique |
| Ce que couvre exactement l’entretien | La loi fixe un cadre, le contrat en fixe l’étendue |
| Quels biens couvre le contrat | Seulement ceux qui existent à sa conclusion |
| Inscription du droit du débiteur de l’entretien au cadastre | C’est ainsi que le débiteur garantit son droit |
| Qui poursuit l’entretien si le débiteur décède | Le conjoint ou partenaire et les descendants, seulement s’ils y consentent |
| Si le débiteur de l’entretien est un héritier du premier ordre | L’impôt sur le transfert en dépend |
Si l’appartement est vendu par la suite, la démarche est présentée dans notre guide de la vente d’un appartement, et vous pouvez publier une annonce dans notre catégorie immobilier.
Questions fréquentes
Un contrat d’entretien viager doit-il être conclu chez un notaire ? Oui, par acte notarié. Le notaire doit lire le contrat et avertir le bénéficiaire que les biens ne font pas partie de la succession et ne peuvent pas servir à satisfaire les héritiers réservataires ; sans cela, le contrat n’est pas valable.
Quand le débiteur de l’entretien devient-il propriétaire de l’appartement ? Au décès du bénéficiaire. Jusque-là, le bénéficiaire reste propriétaire, et le débiteur peut garantir son droit par une inscription au cadastre.
Qui paie l’impôt, et quand ? Le débiteur de l’entretien, et l’obligation naît le jour du décès du bénéficiaire ; la déclaration est déposée dans les 15 jours. Un débiteur qui est héritier du premier ordre du bénéficiaire, par exemple un enfant ou un conjoint, ne paie pas d’impôt sur le transfert.
Les héritiers peuvent-ils contester un contrat d’entretien viager ? Les héritiers légaux peuvent demander l’annulation si, en raison de la maladie ou de l’âge du bénéficiaire, le contrat ne comportait aucun aléa pour le débiteur de l’entretien. Le délai est d’un an à compter du moment où ils ont eu connaissance du contrat, et au plus tard de trois ans après le décès du bénéficiaire.
Le contrat peut-il être résilié ? Oui, à l’amiable, ou par le tribunal si les parties vivent ensemble et que les relations sont devenues insupportables, si une partie n’exécute pas ses obligations ou si les circonstances ont sensiblement changé.
Que se passe-t-il si le débiteur de l’entretien décède avant le bénéficiaire ? Les obligations passent au conjoint ou partenaire du débiteur et aux descendants appelés à la succession, s’ils y consentent. Sinon, le contrat est résilié sans indemnité pour l’entretien fourni auparavant.
Sources
La définition, la forme, la résiliation, les droits des héritiers et le décès du débiteur de l’entretien sont régis par la loi sur les obligations (Journal officiel du Monténégro 47/2008, articles 1075 à 1086, avec la modification des articles 1085 et 1086 parue au Journal officiel du Monténégro 123/2024). L’acte notarié obligatoire découle de l’article 52 de la loi sur le notariat, et le calcul de la réserve de l’article 30 de la loi sur les successions. L’impôt est régi par la loi sur l’impôt sur le transfert de biens immobiliers (articles 8, 11, 12, 15 et 16), et les honoraires des notaires par le barème des honoraires et frais des notaires (Journal officiel du Monténégro 49/2026, numéro de barème 1). Fijaka est une plateforme d’annonces et ne donne pas de conseils juridiques ; pour un contrat précis, consultez un notaire ou un avocat.