Il contratto di mantenimento vitalizio deve essere fatto dal notaio? Sì, in forma di atto notarile. Il notaio deve leggere il contratto e avvertire il beneficiario che i beni non entrano nella successione e non possono servire a soddisfare i legittimari; senza questo il contratto non è valido.
Un appartamento in cambio di assistenza fino alla fine della vita si regola in Montenegro con un contratto di mantenimento vitalizio (ugovor o doživotnom izdržavanju), e le domande sono molte. Le ricerche locali le mostrano: a "ugovor o doživotnom izdržavanju" (contratto di mantenimento vitalizio) seguono "porez" (imposta), "primer" (esempio), "i nužni deo" (e la quota di legittima), "zakon" (legge), "cena" (prezzo) e "obrazac" (modulo), a "doživotno izdržavanje" (mantenimento vitalizio) seguono "za stan" (per un appartamento) e "u zamenu za stan" (in cambio di un appartamento), e a "ugovor o doživotnom izdržavanju porez" la domanda "koliki je porez na ugovor o dozivotnom izdrzavanju" (quanta imposta si paga su questo contratto).
Questo articolo spiega cosa copre il contratto, perché senza atto notarile non è valido, quando l'appartamento passa a chi presta il mantenimento, chi paga l'imposta e quando, come si scioglie il contratto e quando gli eredi legittimi possono contestarlo.
Che cos'è il contratto di mantenimento vitalizio
La legge sulle obbligazioni lo definisce così: una parte, chi presta il mantenimento, si obbliga a mantenere l'altra parte o un terzo, il beneficiario del mantenimento, fino alla morte, e l'altra parte le cede in cambio tutto o parte del proprio patrimonio. L'acquisto è differito al momento della morte del beneficiario.
- Il contratto può riguardare solo beni e diritti esistenti al momento della sua conclusione.
- Salvo diverso accordo, il mantenimento comprende in particolare l'alloggio, il cibo, il vestiario e le calzature, l'assistenza in malattia e vecchiaia, le spese mediche e le spese per i bisogni quotidiani.
- Il mantenimento può essere pattuito per due o più persone, per esempio una coppia sposata, e ciascuna ha un diritto autonomo alle prestazioni pattuite.
- Se il mantenimento è pattuito a favore di un terzo, chi lo presta acquista la proprietà alla morte della sua controparte, salvo che il contratto stabilisca che la proprietà passi alla morte del terzo.
Forma: solo atto notarile
Secondo la legge sul notariato, i contratti di mantenimento vitalizio si stipulano in forma di atto notarile, e un contratto non stipulato in questa forma non produce effetti giuridici. La legge sulle obbligazioni aggiunge che il notaio deve prima leggere il contratto alle parti e avvertire in particolare il beneficiario che i beni oggetto del contratto non entrano nella sua successione e non possono servire a soddisfare i legittimari. Il notaio attesta sul contratto stesso di averlo fatto; il contratto concluso in violazione di queste regole è nullo.
Il contratto è nullo anche quando chi presta il mantenimento si occupa del beneficiario nell'ambito della sua professione o attività, per esempio personale sanitario, un ospedale o un'agenzia, se prima non è stato ottenuto il consenso dell'autorità tutelare competente.
Cosa succede all'appartamento finché il beneficiario è in vita
Il beneficiario resta iscritto come proprietario; chi presta il mantenimento acquista l'appartamento solo alla sua morte. Chi presta il mantenimento può garantire il proprio diritto con l'iscrizione in un registro pubblico, che per gli immobili è il catasto. I crediti del beneficiario non possono essere ceduti ad altri.
Come leggere ciò che è iscritto su un appartamento lo spiega il nostro articolo sulla visura catastale.
Scioglimento del contratto
| Situazione | Cosa consente la legge |
| Entrambe le parti sono d'accordo | Scioglimento consensuale, anche dopo l'inizio dell'esecuzione |
| Vivono insieme e i rapporti sono così deteriorati che la convivenza è insopportabile | Ciascuna parte può chiedere al tribunale lo scioglimento |
| Una parte non adempie i propri obblighi | L'altra parte può chiedere lo scioglimento |
| Le circostanze sono cambiate e l'adempimento è diventato molto più difficile | Il tribunale può regolare di nuovo il rapporto, sciogliere il contratto o convertire il diritto del beneficiario in una rendita vitalizia |
In caso di scioglimento ciascuna parte conserva il diritto di chiedere all'altra l'indennizzo che le spetta secondo le regole generali del diritto patrimoniale.
Se chi presta il mantenimento muore per primo
Dopo la morte di chi presta il mantenimento, i suoi obblighi passano al coniuge o al partner dello stesso sesso e ai discendenti chiamati all'eredità, se acconsentono. Se non acconsentono, il contratto si scioglie e non possono chiedere un indennizzo per il mantenimento prestato in precedenza. Se non sono in grado di assumere gli obblighi, possono chiedere un indennizzo al beneficiario, che il tribunale stabilisce secondo il suo libero apprezzamento, tenendo conto della situazione economica di entrambe le parti.
Gli eredi legittimi: quando possono contestare il contratto
I beni oggetto del contratto non entrano nella successione, quindi i legittimari non hanno diritti su di essi. Gli eredi legittimi del beneficiario possono però chiedere al tribunale l'annullamento se, a causa della malattia o dell'età del beneficiario, il contratto non rappresentava alcuna incertezza per chi prestava il mantenimento.
- Il termine è di un anno da quando si è saputo del contratto, e al più tardi di tre anni dalla morte del beneficiario.
- Il termine di un anno non può decorrere prima della morte del beneficiario.
In cosa questo contratto si distingue dalla donazione e dall'eredità:
| Domanda | Mantenimento vitalizio | Donazione | Eredità |
| Quando passa la proprietà | Alla morte del beneficiario | In vita, con l'iscrizione in catasto | Alla morte del defunto, con iscrizione dopo la decisione di successione |
| Forma | Atto notarile | Atto notarile | Procedimento successorio dal notaio |
| Legittimari | I beni non entrano nella successione | Le donazioni, alle condizioni di legge, si aggiungono al valore dell'asse nel calcolo della legittima | La legittima si calcola sull'asse ereditario |
Le regole sulla donazione sono descritte nel nostro articolo sulla donazione della casa, quelle sull'eredità nel nostro articolo sulla successione.
Imposte e notaio
Imposta di trasferimento. Il soggetto passivo è chi presta il mantenimento, in quanto acquirente dell'immobile, e l'obbligo d'imposta sorge il giorno della morte del beneficiario. La dichiarazione va presentata entro 15 giorni dal sorgere dell'obbligo. Non paga l'imposta chi presta il mantenimento ed è erede di primo grado del beneficiario, per esempio figlio o coniuge. Gli altri pagano sul valore di mercato il 3% fino a 150.000 €, poi 4.500 € + 5% sulla parte oltre 150.000 €: per un appartamento da 90.000 € sono 2.700 €. Più dettagli sul calcolo nel nostro articolo sull'imposta di trasferimento.
Notaio. La tariffa 2026 non ha una voce specifica per questo contratto, quindi il compenso per l'atto notarile si calcola secondo il numero di tariffa 1, in base al valore dell'oggetto: per un appartamento da 90.000 € sono 480 €, più IVA.
Breve lista prima della firma
| Verifica | Perché |
| Che la forma sia l'atto notarile | Senza di essa il contratto non produce effetti giuridici |
| Cosa comprende esattamente il mantenimento | La legge dà il quadro, il contratto fissa l'estensione |
| Quali immobili rientrano nel contratto | Solo quelli esistenti alla conclusione |
| Iscrizione in catasto del diritto di chi presta il mantenimento | Così chi presta il mantenimento garantisce il suo diritto |
| Chi prosegue il mantenimento se chi lo presta muore | Coniuge o partner e discendenti, solo se acconsentono |
| Se chi presta il mantenimento è erede di primo grado | Da questo dipende l'imposta di trasferimento |
Se poi l'appartamento viene venduto, la procedura è descritta nella nostra guida alla vendita dell'appartamento, e potete pubblicare un annuncio nella nostra categoria immobili.
Domande frequenti
Quando chi presta il mantenimento diventa proprietario dell'appartamento? Alla morte del beneficiario. Fino ad allora il proprietario è il beneficiario, e chi presta il mantenimento può garantire il proprio diritto con l'iscrizione in catasto.
Chi paga l'imposta e quando? Chi presta il mantenimento; l'obbligo sorge il giorno della morte del beneficiario e la dichiarazione va presentata entro 15 giorni. Chi è erede di primo grado del beneficiario, per esempio figlio o coniuge, non paga l'imposta di trasferimento.
Gli eredi possono contestare un contratto di mantenimento vitalizio? Gli eredi legittimi possono chiedere l'annullamento se, a causa della malattia o dell'età del beneficiario, il contratto non rappresentava alcuna incertezza per chi prestava il mantenimento. Il termine è di un anno da quando si è saputo del contratto, e al più tardi di tre anni dalla morte del beneficiario.
Il contratto si può sciogliere? Sì, di comune accordo, oppure dal tribunale se le parti vivono insieme e i rapporti sono insopportabili, se una parte non adempie i propri obblighi o se le circostanze sono cambiate in modo rilevante.
Cosa succede se chi presta il mantenimento muore prima del beneficiario? Gli obblighi passano al suo coniuge o partner e ai discendenti chiamati all'eredità, se acconsentono. Se non acconsentono, il contratto si scioglie senza indennizzo per il mantenimento prestato in precedenza.
Fonti
Definizione, forma, scioglimento, diritti degli eredi e morte di chi presta il mantenimento sono disciplinati dalla legge sulle obbligazioni (Gazzetta ufficiale del Montenegro 47/2008, articoli da 1075 a 1086, con la modifica degli articoli 1085 e 1086 nella Gazzetta ufficiale del Montenegro 123/2024). L'obbligo dell'atto notarile deriva dall'articolo 52 della legge sul notariato, il calcolo della legittima dall'articolo 30 della legge sulle successioni. L'imposta è disciplinata dalla legge sull'imposta sul trasferimento degli immobili (articoli 8, 11, 12, 15 e 16), il compenso del notaio dalla tariffa dei compensi e delle spese dei notai (Gazzetta ufficiale del Montenegro 49/2026, numero di tariffa 1). Fijaka è una piattaforma di annunci e non fornisce consulenza legale; per un contratto concreto rivolgetevi a un notaio o a un avvocato.