Come si ottiene l'estratto catastale online? Tramite il portale listovi.ekatastar.me, avviato dall'Amministrazione degli immobili il 10 luglio 2026. Si accede con carta d'identità o con il sistema NS eID, il pagamento è elettronico e il documento è firmato elettronicamente e giuridicamente valido.
Prima di ogni acquisto, vendita, donazione o mutuo qualcuno chiede il list nepokretnosti, l'estratto del catasto degli immobili, che in Montenegro svolge il ruolo della visura. Le ricerche locali mostrano come lo si cerca: accanto a "list nepokretnosti" compaiono più spesso "crna gora", "online" e "po matičnom broju" (per numero di identificazione personale), e a parte si cercano "posjedovni list po imenu i prezimenu" (foglio di possesso per nome e cognome) e "ekatastar crna gora".
Questo articolo spiega cos'è l'estratto catastale, come lo si ottiene in formato elettronico da luglio 2026, quanto costa, come si legge sezione per sezione e cosa deve controllare l'acquirente prima di pagare.
Cos'è l'estratto catastale e cos'è il foglio di possesso
Secondo la Legge sulla misurazione statale e sul catasto degli immobili, il list nepokretnosti è il documento fondamentale sugli immobili e sui diritti su di essi. Comprende tutte le particelle dello stesso titolare nello stesso comune catastale e gli edifici su di esse. L'estratto autenticato e l'estratto parziale sono documenti pubblici, e chiunque ha diritto di consultare i dati del catasto e di farsi rilasciare un estratto.
Il posjedovni list (foglio di possesso) proviene dal catasto terreni, che la legge definisce come registro dello stato di fatto, cioè del possesso. Dove il catasto degli immobili non è ancora istituito si usa il catasto terreni esistente, e dal giorno in cui il catasto degli immobili si applica a un comune catastale il catasto terreni vi cessa di valere. Il lavoro è ancora in corso: sia nel 2025 sia nel 2026 sono state pubblicate in Gazzetta ufficiale decisioni di conferma della banca dati del catasto degli immobili per singoli comuni catastali.
Come ottenere l'estratto catastale
| Modo | Come | Cosa ottenete |
| In formato elettronico, dal 10 luglio 2026 | Portale listovi.ekatastar.me, accesso con carta d'identità o con il sistema NS eID, pagamento elettronico | Un documento firmato elettronicamente, giuridicamente valido, con lo storico delle richieste |
| In un ufficio regionale dell'Amministrazione degli immobili | Richiesta allo sportello, con pagamento di tassa e diritto | Un estratto autenticato; la legge ne richiede il rilascio entro tre giorni |
| Consultazione pubblica eKatastar | Portale ekatastar.me, con le credenziali pubbliche pubblicate nella pagina di accesso | Una consultazione dei dati, non un documento autenticato |
Per l'estratto catastale o il foglio di possesso l'elenco delle tariffe dell'Amministrazione degli immobili indica una tassa amministrativa di 2 € e un diritto di 3 €, e come causale si indica il numero dell'estratto o il numero della particella e dell'unità. Se volete tutti gli immobili di un titolare in un comune o in tutto il Montenegro, si tratta di un certificato a parte, con una tassa di 3 € e un diritto di 5 €.
Come si legge: i fogli A, B, V e G
| Foglio | Cosa contiene | A cosa fare attenzione |
| Foglio A | La particella: comune catastale, numero, forma e superficie, tipo di terreno, qualità e classe, denominazione o indirizzo | Che numero di particella e superficie corrispondano a ciò che si vende |
| Foglio B | Il titolare del diritto sulla particella e l'estensione del diritto | Se il venditore è unico proprietario o comproprietario con una quota |
| Foglio V | Edifici e unità: posizione, superficie, destinazione d'uso, numero di piani, numero di vani, anno di costruzione e stato giuridico della costruzione, con i titolari | Che l'appartamento abbia la corretta designazione dell'unità e la superficie netta, e quale sia il suo stato giuridico |
| Foglio V, parte 1 | Linee e reti e i titolari dei diritti su di esse | Rilevante per terreni e infrastrutture |
| Foglio G | Gravami e limitazioni | Ipoteche, controversie, divieti, locazioni, servitù |
Per un appartamento conta soprattutto il foglio V, perché vi sono indicati l'unità, per esempio la designazione dell'appartamento, il piano e la superficie netta, e chi ne è proprietario. Se l'estratto riporta che l'edificio non ha l'agibilità o è in procedura di legalizzazione, non significa automaticamente che l'appartamento non si possa vendere, ma cambia i rischi. Cosa significano esattamente queste voci lo spiega il nostro articolo sulla legalizzazione e la scadenza di agosto 2027.
Intavolazione, prenotazione e annotazione
La legge conosce tre tipi di iscrizione:
- Uknjižba (intavolazione) è l'iscrizione con cui i diritti si acquistano, trasferiscono, limitano o estinguono senza successiva giustificazione. È così, per esempio, che si acquista la proprietà di un appartamento comprato.
- Predbilježba (prenotazione) è un'iscrizione subordinata a una successiva giustificazione. Si iscrive nel foglio G e ha effetto di grado: chi è prenotato ha precedenza sulle iscrizioni successive se la prenotazione viene giustificata.
- Zabilježba (annotazione) è l'iscrizione di fatti giuridici che possono produrre effetti alle condizioni di legge, per esempio una controversia o una costruzione.
Una regola importante per l'acquirente: un'iscrizione si può consentire solo nei confronti di chi, al momento della domanda, è iscritto come titolare del diritto, o viene intavolato contestualmente. Comprate quindi da chi risulta nel foglio B o V. Se il proprietario è morto, prima si iscrivono gli eredi sulla base della decisione sulla successione; come funziona lo descrive l'articolo sull'eredità. Se un diritto è ancora iscritto a una persona defunta, l'Amministrazione chiede d'ufficio il certificato di morte e iscrive l'annotazione del diritto degli eredi.
Cosa nel foglio G deve accendere un campanello d'allarme
| Iscrizione nel foglio G | Cosa significa | Cosa fare |
| Ipoteca | L'appartamento garantisce un debito, indipendentemente dal cambio di proprietario | Il debito si chiude con il prezzo e l'ipoteca si cancella prima di pagare il resto |
| Annotazione di controversia | Sull'immobile è in corso una causa | Informatevi sulla causa; dalle modifiche di dicembre 2025 si cancella d'ufficio cinque anni dopo l'iscrizione, salvo rinnovo |
| Divieto di alienazione e di gravame | Il proprietario non può liberamente vendere o gravare l'appartamento | Non comprate finché il divieto non cessa |
| Diritto di prelazione | Qualcuno ha la precedenza nell'acquisto | Verificate se vi ha rinunciato o se gli è stata fatta l'offerta |
| Locazione oltre cinque anni | L'acquirente subentra al locatore e non può chiedere la consegna dell'appartamento prima della scadenza | Tenete conto della locazione nella decisione e nel prezzo |
| Servitù | Diritto di passaggio, d'uso o usufrutto | Verificate se ostacolano l'uso previsto |
| Annotazione di costruzione | L'edificio è in costruzione | Guardate il permesso di costruire e il termine di completamento |
| Annotazioni da legalizzazione | Provvedimento di legalizzazione, divieto di alienazione o di attività, ordine di demolizione | Verificate lo stato della procedura prima di qualsiasi pagamento |
Come si compra un appartamento con ipoteca lo spiega l'articolo su come vendere casa con ipoteca, e gli edifici in costruzione quello su come comprare casa in costruzione. Un elenco più ampio di controlli prima dell'acquisto è nell'articolo sui controlli per comprare casa in sicurezza.
Prima di pagare
Chiedete un estratto catastale rilasciato lo stesso giorno o al massimo pochi giorni prima, perché le iscrizioni cambiano. Confrontate numero di particella, designazione dell'unità e superficie con l'annuncio e il preliminare, verificate che il venditore sia iscritto come proprietario per l'intero o che firmino tutti i comproprietari, e leggete il foglio G fino in fondo. Appartamenti e case disponibili sono nella nostra categoria immobili.
Domande frequenti
Quanto costa l'estratto catastale? L'elenco delle tariffe dell'Amministrazione degli immobili indica una tassa amministrativa di 2 € e un diritto di 3 €.
Che differenza c'è tra estratto catastale e foglio di possesso? L'estratto catastale è un documento del catasto degli immobili sui diritti sugli immobili. Il foglio di possesso proviene dal catasto terreni, registro dello stato di fatto, usato dove il catasto degli immobili non è ancora istituito.
Posso sapere tutti gli immobili di una persona? Per questo esiste un certificato degli immobili di un titolare in un comune o in Montenegro, con una tassa di 3 € e un diritto di 5 €.
Cosa significa prenotazione nell'estratto catastale? È l'iscrizione di un diritto subordinata a una successiva giustificazione. Ha effetto di grado, quindi prevale sulle iscrizioni successive se viene giustificata.
L'estratto catastale elettronico è valido? Sì. Secondo l'Amministrazione degli immobili, l'estratto firmato elettronicamente è giuridicamente valido e si può usare in tutte le procedure in cui è richiesto l'estratto catastale.
Fonti
Contenuto del catasto, estratto, tipi di iscrizione e gravami sono disciplinati dalla Legge sulla misurazione statale e sul catasto degli immobili (articoli 2, 9, 49, 53, 55, 65, 78, 83, 85, 96 e 111b), con le modifiche nella Gazzetta ufficiale del Montenegro 160/2025 sulla cancellazione delle annotazioni di controversia e sulle annotazioni da legalizzazione. La posizione dell'acquirente verso il conduttore è disciplinata dall'articolo 619 della Legge sulle obbligazioni. Il rilascio elettronico è descritto nel comunicato dell'Amministrazione degli immobili del 10 luglio 2026, e gli importi nell'elenco delle tasse amministrative dell'Amministrazione degli immobili pubblicato il 1° luglio 2026. Fijaka è una piattaforma di annunci e non dà consulenza legale; per un immobile specifico rivolgetevi a un notaio o a un avvocato.