Si può vendere un appartamento con ipoteca? Sì. L'ipoteca non vieta la vendita, ma segue l'appartamento, quindi il debito va chiuso con il prezzo e l'ipoteca cancellata. Leggete anche il contratto di mutuo: se richiede il consenso della banca alla vendita, ottenetelo per iscritto prima del preliminare.
Molti appartamenti in vendita sono ancora da pagare. Il venditore vuole chiudere il mutuo con il ricavato della vendita, l'acquirente non vuole pagare un appartamento su cui grava il debito di un altro. Le ricerche locali mostrano entrambi i lati del problema: accanto a "prodaja stana pod hipotekom" (vendita di un appartamento con ipoteca) compaiono "iskustva" (esperienze), "forum" e "banke" (banche), e accanto a "brisanje hipoteke" (cancellazione dell'ipoteca) più spesso "iz katastra" (dal catasto), "koliko traje" (quanto dura), "nakon otplate kredita" (dopo aver estinto il mutuo) e "notar". Gli acquirenti cercano "kako kupiti stan pod hipotekom" (come comprare un appartamento con ipoteca) e "kupovina stana pod hipotekom na kredit" (comprare un appartamento ipotecato con un mutuo).
Questo articolo spiega cosa dice la legge sull'ipoteca quando l'appartamento cambia proprietario, in che ordine deve muoversi il denaro perché nessuno resti esposto, quanto tempo ha la banca per confermare che il debito è pagato e cosa è cambiato per l'estinzione anticipata del mutuo casa.
L'ipoteca segue l'appartamento, non il proprietario
L'ipoteca nasce con l'iscrizione nel catasto degli immobili e dà al creditore, di solito una banca, il diritto di soddisfarsi sul valore dell'appartamento prima degli altri creditori, indipendentemente dal cambio di proprietario. Per l'acquirente è questo il punto: se compra un appartamento con ipoteca iscritta e il debito del venditore resta non pagato, la banca può ancora soddisfarsi su quell'appartamento.
L'ipoteca è visibile nell'estratto catastale, nella sezione dei gravami, con il creditore e l'importo del credito. La legge prevede anche che il registro delle ipoteche iscritte sia pubblicato sul sito dell'autorità competente per l'iscrizione. Cos'altro leggere nell'estratto catastale lo spieghiamo nell'articolo sui controlli prima dell'acquisto.
Vendere un appartamento con ipoteca quindi non è vietato, ma va organizzato in modo che il debito si chiuda e l'ipoteca venga cancellata prima che l'acquirente resti senza soldi e senza un appartamento libero.
L'ordine: come si muove il denaro perché nessuno rischi
| Passo | Chi | Cosa succede |
| 1 | Venditore | Chiede alla banca un conteggio scritto del debito per l'estinzione anticipata a una certa data |
| 2 | Entrambe le parti | Stipulano dal notaio un preliminare in cui è scritto che una parte del prezzo va direttamente alla banca |
| 3 | Acquirente | Paga quella parte alla banca o tramite il conto dedicato del notaio, e il resto al venditore |
| 4 | Banca | Entro otto giorni dal pagamento del debito rilascia una conferma dell'estinzione dell'ipoteca |
| 5 | Venditore come debitore ipotecario | Presenta la domanda di cancellazione dell'ipoteca sulla base della conferma |
| 6 | Acquirente | Controlla il nuovo estratto catastale: il proprietario è lui e l'ipoteca non c'è |
Quando riceve una richiesta di estinzione anticipata, il finanziatore deve fornire senza ritardo le informazioni necessarie per quella decisione, su carta o su altro supporto durevole. Un conteggio a una data precisa è importante perché gli interessi corrono fino al giorno del pagamento.
Pagare tramite il conto dedicato del notaio significa che il denaro arriva solo quando si verificano le condizioni pattuite. Secondo la tariffa notarile il compenso è lo 0,3% dell'importo, minimo 150 €, per ogni semestre iniziato. Com'è fatto il contratto e cos'altro costa dal notaio lo spieghiamo nell'articolo sul rogito dal notaio, e caparra e preliminare in quello sulla caparra per la casa.
Estinzione anticipata del mutuo casa senza penale
Secondo la Legge sul credito ai consumatori del 2025, il consumatore può estinguere il credito in anticipo, in tutto o in parte, in qualsiasi momento, e ha diritto alla riduzione del costo totale per gli interessi e i costi del periodo residuo. Per un normale credito al consumo a tasso fisso la banca può chiedere un indennizzo fino all'1% dell'importo rimborsato in anticipo, o fino allo 0,5% se al termine mancano al massimo 12 mesi, e solo se i rimborsi anticipati in 12 mesi superano 10.000 €.
Per il mutuo casa quell'indennizzo non spetta alla banca. Secondo la legge, il mutuo casa è un credito al consumo garantito da ipoteca su un immobile o un credito finalizzato all'acquisto di un immobile. La legge si applica dalla fine del 2025, e la regola sul mutuo casa vale espressamente anche per i contratti conclusi prima della sua entrata in vigore nel febbraio 2025. Se la banca addebita comunque una penale per l'estinzione anticipata di un mutuo casa, chiedete una motivazione scritta.
Vale per le persone fisiche che usano il credito al di fuori della propria attività professionale. Il credito di una società o di un imprenditore per scopi commerciali non è un credito al consumo.
Cancellazione dell'ipoteca: conferma entro otto giorni
Quando il debito è pagato con interessi e accessori, l'ipoteca si estingue con la cancellazione dal catasto. La Legge sui rapporti di proprietà dà alla banca un termine chiaro:
- Entro otto giorni dall'estinzione dell'ipoteca la banca redige e consegna al debitore la conferma dell'estinzione.
- Sulla base di quella conferma il debitore ipotecario presenta la domanda di cancellazione all'autorità competente per l'iscrizione.
- Se la banca non consegna la conferma nei termini, il debitore può chiedere al giudice di accertare che il debito è pagato e ordinare la cancellazione, e la banca risponde del danno che ne deriva.
Se il consenso alla cancellazione è dato come dichiarazione unilaterale dal notaio, il compenso notarile per tale dichiarazione in tariffa è di 60 €. Questo articolo della legge non stabilisce quanto duri la cancellazione nel catasto, quindi verificate il risultato nell'estratto catastale prima di pagare il resto del prezzo.
Comprare con un mutuo un appartamento ipotecato
Se l'acquirente compra con un mutuo, anche la sua banca iscrive un'ipoteca sullo stesso appartamento. Quando su un immobile ci sono più ipoteche, il grado si determina in base al momento della domanda di iscrizione, e i creditori vengono soddisfatti in quell'ordine. Per la banca dell'acquirente è quindi importante che la vecchia ipoteca sia cancellata, e per l'acquirente che l'ordine di pagamenti e iscrizioni sia scritto nel contratto. Come funziona un mutuo lo spieghiamo nell'articolo su mutui e tassi.
Se invece di pagare l'acquirente si accolla il debito del venditore, il debito accollato entra nella base dell'imposta sul trasferimento, perché tutto ciò che l'acquirente dà per acquistare l'appartamento conta come corrispettivo. Come si calcola quell'imposta lo spiega l'articolo sull'imposta sul trasferimento degli immobili.
Cosa deve controllare l'acquirente
| Controllo | Dove | Perché |
| Ipoteche iscritte, creditore e importo | Estratto catastale | Per sapere quanto debito va chiuso |
| Conteggio scritto della banca alla data del pagamento | Banca del venditore | Perché il pagamento copra tutto il debito con gli interessi |
| Clausola di pagamento alla banca | Preliminare e contratto dal notaio | Perché parte del prezzo non vada al venditore prima di chiudere il mutuo |
| Conferma dell'estinzione dell'ipoteca | Banca del venditore, entro otto giorni | Base per la cancellazione |
| Nuovo estratto catastale | Catasto | Prova che l'ipoteca è cancellata |
Se state vendendo un appartamento e preparate l'annuncio, l'intero percorso dal prezzo alla consegna è nella nostra guida alla vendita di un appartamento. Potete pubblicare l'annuncio nella categoria immobili.
Domande frequenti
È sicuro comprare un appartamento con ipoteca? Sì, se parte del prezzo va direttamente alla banca o tramite il conto del notaio, se avete un conteggio scritto del debito e se pagate il resto solo quando vedete che l'ipoteca è cancellata o che la domanda di cancellazione è stata presentata.
Chi cancella l'ipoteca dopo l'estinzione del mutuo? La banca rilascia entro otto giorni la conferma dell'estinzione dell'ipoteca, e su questa base il debitore chiede la cancellazione dal catasto. Se la banca ritarda, il debitore può chiedere al giudice di ordinare la cancellazione.
La banca fa pagare l'estinzione anticipata del mutuo casa? Secondo la Legge sul credito ai consumatori, per il mutuo casa la banca non ha diritto a un indennizzo per l'estinzione anticipata. La regola vale espressamente anche per i contratti conclusi prima del febbraio 2025.
Quanto dura la cancellazione dell'ipoteca? La banca ha otto giorni per la conferma. Quanto duri poi la cancellazione nel catasto non lo stabilisce quell'articolo di legge, quindi seguitela tramite l'estratto catastale.
Posso comprare con un mutuo un appartamento ipotecato? Sì, ma anche la vostra banca iscrive un'ipoteca, e il grado dipende dal momento della domanda di iscrizione. Per questo la vecchia ipoteca deve essere cancellata e l'ordine dei pagamenti scritto nel contratto.
Fonti
Le regole su ipoteca, grado ed estinzione dell'ipoteca vengono dalla Legge sui rapporti di proprietà (articoli 308, 318, 324 e 350). L'estinzione anticipata è disciplinata dalla Legge sul credito ai consumatori (Gazzetta ufficiale del Montenegro 15/2025, articoli 2, 47 e 83), la base dell'imposta sul trasferimento dall'articolo 9 della Legge sull'imposta sul trasferimento degli immobili. I compensi notarili vengono dalla Tariffa dei compensi e delle spese dei notai (Gazzetta ufficiale del Montenegro 49/2026, voci tariffarie 1 e 15). Fijaka è una piattaforma di annunci e non dà consulenza legale o finanziaria; per un contratto specifico rivolgetevi a un notaio, alla vostra banca o a un avvocato.