Може ли да се продаде стан со хипотека во Црна Гора? Да. Хипотеката не ја забранува продажбата, но го следи станот, па долгот мора да се затвори од цената, а хипотеката да се избрише. Дел од цената се плаќа директно на банката или преку посебната сметка на нотарот, банката во рок од осум дена издава потврда дека хипотеката престанала, а купувачот го плаќа остатокот дури кога ќе види дека е избришана или дека е поднесено барање за бришење.
Многу станови за продажба сè уште се отплаќаат. Продавачот сака да го затвори кредитот со парите од продажбата, а купувачот не сака да плати за стан што носи туѓ долг. Локалните пребарувања ги покажуваат двете страни на проблемот: покрај „prodaja stana pod hipotekom“ (продажба на стан со хипотека) луѓето додаваат „iskustva“ (искуства), „forum“ и „banke“ (банки), а покрај „brisanje hipoteke“ (бришење хипотека) најчесто „iz katastra“ (од катастарот), „koliko traje“ (колку трае), „nakon otplate kredita“ (по отплатата на кредитот) и „notar“. Купувачите бараат „kako kupiti stan pod hipotekom“ (како да купите стан со хипотека) и „kupovina stana pod hipotekom na kredit“ (купување стан со хипотека на кредит). Овој водич е корисен ако продавате стан што сè уште го отплаќате или купувате стан на кој е запишана хипотека.
Овој текст објаснува што вели законот за хипотеката кога станот менува сопственик, по кој редослед треба да се движат парите за никој да не биде изложен, колку време има банката да потврди дека долгот е платен и што се смени кај предвремената отплата на станбените кредити.
Хипотеката го следи станот, а не сопственикот
Хипотеката се засновува со упис во катастарот на недвижностите и му дава на доверителот, обично банка, право да се наплати од вредноста на станот пред другите доверители, без оглед на промената на сопственикот. Тоа е клучната точка за купувачот: ако купите стан со запишана хипотека, а долгот на продавачот остане неплатен, банката и понатаму може да го наплати од тој стан.
Хипотеката се гледа во имотниот лист, во делот за товарите, со доверителот и износот на побарувањето. Законот бара и регистарот на хипотеките да се објавува на веб-страницата на органот надлежен за нивниот упис. Што друго да прочитате во имотниот лист опишуваме во текстот за проверките пред купување.
Продажбата на стан со хипотека, значи, не е забранета, но мора да се организира така што долгот ќе се затвори и хипотеката ќе се избрише пред купувачот да остане и без парите и без чист стан.
Редоследот: како се движат парите за никој да не ризикува
| Чекор | Кој | Што се случува |
| 1 | Продавачот | Бара од банката писмена состојба на долгот за предвремена отплата на одреден датум |
| 2 | Двете страни | Склучуваат преддоговор кај нотар во кој стои дека дел од цената се плаќа директно на банката |
| 3 | Купувачот | Тој дел го плаќа на банката или преку посебната сметка на нотарот, а остатокот на продавачот |
| 4 | Банката | Во рок од осум дена откако долгот е платен издава потврда дека хипотеката престанала |
| 5 | Продавачот како хипотекарен должник | Врз основа на потврдата поднесува барање за бришење на хипотеката |
| 6 | Купувачот | Го проверува новиот имотен лист: купувачот е сопственик и нема хипотека |
Кога ќе прими барање за предвремена отплата, кредиторот мора без одлагање да ги даде информациите потребни за таа одлука, на хартија или на друг траен медиум. Состојбата за одреден датум е важна затоа што каматата тече до денот на плаќањето.
Плаќањето преку посебната сметка на нотарот значи дека парите стигнуваат дури кога ќе се исполнат договорените услови. Според нотарската тарифа, надоместокот е 0,3 % од износот, најмалку 150 €, за секои започнати шест месеци. Како изгледа самиот договор и што друго наплаќа нотарот објаснуваме во текстот за договорот за купопродажба кај нотар, а капарот и преддоговорот во текстот за капарот.
Предвремена отплата на станбен кредит без надоместок
Според Законот за потрошувачки кредити од 2025 година, потрошувачот може во секое време да го отплати кредитот предвреме, делумно или целосно, и има право на намалување на вкупниот трошок за каматата и надоместоците за преостанатиот период. За обичен потрошувачки кредит со фиксна стапка банката може да наплати надоместок до 1 % од предвремено отплатениот износ, односно до 0,5 % ако од кредитот преостануваат најмногу 12 месеци, и тоа само ако предвремените отплати во рок од 12 месеци надминуваат 10.000 €.
За станбен кредит банката нема право на тој надоместок. Според законот, станбен кредит е потрошувачки кредит обезбеден со хипотека на недвижност или кредит чија намена е стекнување недвижност. Законот се применува од крајот на 2025 година, а правилото за станбените кредити изрично ги опфаќа и договорите склучени пред законот да стапи во сила во февруари 2025. Ако банката сепак наплаќа надоместок за предвремена отплата на станбен кредит, побарајте писмено образложение.
Ова важи за физички лица што го користат кредитот надвор од својата деловна дејност. Кредитот што го зело друштво или претприемач за деловни цели не е потрошувачки кредит.
Бришење на хипотеката: потврда во рок од осум дена
Кога долгот ќе биде платен заедно со каматата и споредните побарувања, хипотеката престанува со бришење од катастарот. Законот за сопственичко-правните односи ѝ дава на банката јасен рок:
- Во рок од осум дена од престанокот на хипотеката, банката мора да состави и да му достави на должникот потврда дека хипотеката престанала.
- Врз основа на таа потврда, хипотекарниот должник поднесува барање за бришење до органот надлежен за уписот.
- Ако банката не ја достави потврдата навреме, должникот може да побара од судот да утврди дека долгот е платен и да нареди бришење, а банката одговара за штетата што со тоа ја предизвикала.
Ако согласноста за бришење се дава како еднострана изјава кај нотар, наградата на нотарот за таква изјава според тарифата е 60 €. Овој член од законот не утврдува колку трае самото бришење во катастарот, па проверете го резултатот во имотниот лист пред да го платите остатокот од цената.
Купување стан со хипотека на кредит
Ако купувачот купува на кредит, банката на купувачот исто така запишува хипотека на истиот стан. Кога на една недвижност има повеќе хипотеки, редоследот се утврдува според моментот на поднесување на барањето за упис, а доверителите се наплатуваат по тој редослед. Затоа за банката на купувачот е важно старата хипотека да се избрише, а за купувачот редоследот на плаќањата и уписите да биде впишан во договорот. Како функционира станбениот кредит опишуваме во текстот за станбените кредити и каматните стапки.
Ако наместо да плати, купувачот го преземе долгот на продавачот, преземениот долг е дел од основата за данокот на промет, бидејќи сè што купувачот дава за да го стекне станот се смета за надомест. Како се пресметува тој данок објаснуваме во текстот за данокот на промет на недвижности.
Што мора да провери купувачот
| Проверка | Каде | Зошто |
| Запишани хипотеки, доверител и износ | Имотен лист | За да знаете колкав долг мора да се затвори |
| Писмената состојба од банката за датумот на плаќање | Банката на продавачот | За плаќањето да го покрие целиот долг со каматата |
| Одредба за плаќање на банката | Преддоговорот и договорот кај нотар | За дел од цената да не оди кај продавачот пред да се затвори кредитот |
| Потврда дека хипотеката престанала | Банката на продавачот, во рок од осум дена | Основа за бришењето |
| Нов имотен лист | Катастарот | Доказ дека хипотеката е избришана |
Ако продавате стан и сè уште го подготвувате огласот, целиот процес од цената до предавањето е опишан во нашиот водич за продажба на стан. Огласот можете да го објавите во категоријата недвижности.
Често поставувани прашања
Може ли да се продаде стан со хипотека? Да. Хипотеката не ја забранува продажбата, но го следи станот, па долгот мора да се затвори од цената, а хипотеката да се избрише. Прочитајте го и договорот за кредит: ако бара согласност од банката за продажба, обезбедете ја писмено пред преддоговорот.
Дали е безбедно да се купи стан со хипотека? Да, ако дел од цената оди директно на банката или преку сметката на нотарот, ако имате писмена состојба на долгот и ако остатокот го плаќате дури кога ќе видите дека хипотеката е избришана или дека е поднесено барање за бришење.
Кој ја брише хипотеката по отплатата на кредитот? Банката во рок од осум дена издава потврда дека хипотеката престанала, а врз основа на неа должникот поднесува барање за бришење од катастарот. Ако банката доцни, должникот може да побара од судот да нареди бришење.
Дали банката наплаќа надоместок за предвремена отплата на станбен кредит? Според Законот за потрошувачки кредити, банката нема право на надоместок за предвремена отплата на станбен кредит. Правилото изрично ги опфаќа и договорите склучени пред февруари 2025.
Колку трае бришењето на хипотеката? Банката има осум дена за потврдата. Колку потоа трае бришењето во катастарот не е утврдено во тој член од законот, па следете го преку имотниот лист.
Може ли да купам стан со хипотека на кредит? Да, но и вашата банка запишува хипотека, а редоследот зависи од моментот на поднесување на барањето за упис. Затоа старата хипотека мора да се избрише, а редоследот на плаќањата да се впише во договорот.
Извори
Правилата за хипотеката, редоследот и престанокот на хипотеката се од Законот за сопственичко-правните односи (членови 308, 318, 324 и 350). Предвремената отплата е уредена со Законот за потрошувачки кредити („Службен лист на Црна Гора“ 15/2025, членови 2, 47 и 83), а основата за данокот на промет со член 9 од Законот за данокот на промет на недвижности. Наградите на нотарите се преземени од Тарифата за наградите и трошоците на нотарите („Службен лист на Црна Гора“ 49/2026, тарифни броеви 1 и 15). Fijaka е платформа за огласи и не дава правни или финансиски совети; за конкретен договор консултирајте се со нотар, со својата банка или со адвокат.