Како се стекнува право на премин преку туѓо земјиште во Црна Гора? Со писмен заверен договор во форма на нотарски акт, со правосилна судска одлука или со одржај ако преминот е видлив. Сопственик на плац без пристап до јавен пат може, за надомест, да бара нужен премин. Службеноста се запишува во листот „G“ од имотниот лист и минува на секој нов сопственик на плацот.
Локалните пребарувања покажуваат што луѓето сакаат да знаат за правото на премин: по „pravo služnosti“ (право на службеност) следуваат „puta“ (на пат), „prolaza i provoza“ (за минување пеш и со возило), „primjer“ (пример) и „zakon“ (закон), а по „služnost prolaza“ (службеност на премин) „nužnog prolaza“ (нужен премин), „kolnog prolaza“ (премин за возила), „kroz tuđu nekretninu“ (низ туѓа недвижност) и „naknada“ (надомест). „Služnost“ е секојдневниот збор; црногорскиот Закон за сопственичко-правните односи истото право го нарекува стварна службеност (stvarna službenost). Овој водич е корисен ако купувате плац до кој се стигнува преку туѓо земјиште или ако преку вашето земјиште минува сосед.
Овој текст објаснува што е право на премин, трите начини на кои настанува, што е нужен премин, како се запишува во катастарот, кога престанува и што да проверите пред да купите плац до кој се стигнува преку туѓо земјиште.
Што е стварна службеност
Стварната службеност е право на сопственикот на една недвижност да врши одредени дејствија на недвижноста на друг сопственик за потребите на првата или да бара од другиот сопственик да се воздржи од одредени дејствија. Законот користи два поими што се појавуваат во секој договор и пресуда:
| Поим | Значење |
| Повластена недвижност | Недвижноста што има корист од службеноста, на пример вашиот плац |
| Послужна недвижност | Недвижноста што ја трпи службеноста, на пример соседниот плац преку кој минувате |
Службеностите можат да бидат стварни или лични. Личните службености се плодоуживање, право на употреба и право на живеење, и тие се врзани за лице, а не за недвижност. Правото на премин е типична стварна службеност: му припаѓа на секој што е сопственик на повластената недвижност, па преминува и на купувачот.
Службеноста се врши на начин што најмалку ја оптоварува послужната недвижност. Новите потреби на повластената недвижност што не произлегуваат од нејзиниот нормален развој не ја прошируваат службеноста. Ако службеноста се врши на еден дел од послужната недвижност, нејзиниот сопственик може на свој трошок да бара премин да се премести на друго место на истата недвижност, под услов тоа да не го отежни користењето. Трошокот за одржување на патот или инсталацијата потребни за службеноста го сноси сопственикот на повластената недвижност; ако патот му служи и на сопственикот на послужната недвижност, двајцата ги делат трошоците сразмерно на користа.
Три начини на засновање службеност
| Начин | Како настанува | На што да внимавате |
| Договор | Со упис во катастарот | Договорот мора да биде писмен и заверен; Законот за нотарите бара нотарски акт за работите со кои се стекнуваат стварни права на недвижности |
| Одлука на суд или друг државен орган | На денот кога одлуката станува правосилна | Се донесува кога сопственикот на повластената недвижност не може да ја користи без да користи туѓа |
| Одржај | Кога ќе истече законскиот рок | Само за видливи службености; кон трето лице што постапува совесно делува дури од уписот во катастарот |
Сопственик на две недвижности може и едната од нив да ја оптовари со службеност во корист на другата, што е корисно пред да се продаде еден од два соседни плаца.
Рокови за одржај
| Ситуација | Рок |
| Сопственикот на повластената недвижност навистина ја вршел службеноста, а сопственикот на послужната недвижност не се спротивставил | 20 години |
| Совесен имател на службеноста на законит основ | 10 години |
| Совесно владение | 15 години |
Службеност не може да се стекне со одржај ако се вршела со сила, со измама, со злоупотреба на довербата на сопственикот или ако е дадена до отповикување. Службеноста е видлива ако ја придружува надворешен знак, како утабана патека или порта во ѕид. Откако е стекната со одржај, службеноста може да се истакне кон совесно трето лице дури од нејзиниот упис во катастарот, па уписот е важен и откако ќе истече рокот.
Нужен премин
Сопственикот на недвижност што нема пристап до јавен пат или може да стигне до него само со прекумерно заобиколување има право да бара премин преку туѓо земјиште, за надомест. Законот таквиот плац го нарекува затворено земјиште или енклава.
- Обем. Нужниот премин може да се одобри за пешаци, коли, моторни возила и земјоделски машини.
- Енклава настаната со поделба. Ако плацот го изгубил пристапот затоа што поголем плац бил поделен, премин може да се дозволи само преку земјиштето што пред поделбата сочинувало целина со него.
- Куќа и двор. Нужен премин не може да се заснова преку куќа и двор, освен ако нема друг излез на јавен пат.
- Нов јавен пат. Ако се изгради нов јавен пат или престанат причините за преминот, сопственикот на оптовареното земјиште може да бара негово укинување, враќајќи дел од примениот надомест според проценката на судот.
- Откуп. Сопственикот на оптовареното земјиште може да бара од имателот на правото да го откупи делот од земјиштето што се користи за преминот.
Законот посебно ги уредува комуналните водови: сопственикот на земјиште мора, за надомест, да дозволи на неговото земјиште да се постават водоводни и канализациски цевки, кабли и столбови ако нивното поставување на друго место би чинело несразмерно повеќе.
Надомест
Сопственикот на послужната недвижност има право на надомест за засновата службеност. Законот не утврдува износ. Ако сопствениците не се договорат, судот го утврдува на барање на сопственикот на послужната недвижност, земајќи ги предвид сите околности, особено изгубената добивка и намалената вредност на послужната недвижност.
Упис во катастарот
Правата на недвижности се стекнуваат, пренесуваат, ограничуваат и престануваат со упис во катастарот на недвижностите, освен ако законот не определува поинаку. Стварните службености се запишуваат во листот „G“ од имотниот лист, како право на сопственикот на повластената недвижност и како товар на послужната недвижност. Се запишуваат со содржината и обемот на правото, без парична вредност. Кога службеноста е просторно ограничена, на пример на појас широк колку патеката, нејзините граници се сметаат за прецизно определени ако се нацртани на скица приложена кон исправата поднесена за упис. Како да го читате листот „G“ објаснуваме во текстот за имотниот лист.
Кога службеноста престанува
| Причина | Услов |
| Некористење и покрај приговор | Сопственикот на послужната недвижност се спротивставува, а сопственикот на повластената недвижност не го врши правото три последователни години |
| Некористење | Службеноста не се врши во рокот потребен за нејзино стекнување со одржај |
| Ист сопственик | Едно лице станува сопственик на двете недвижности |
| Повеќе не е потребна | Службеноста станува непотребна за користење на повластената недвижност |
| Променети околности | Користа за повластената недвижност станува несразмерна на товарот; укинување за правичен надомест |
| Уништување | Вршењето трајно станува невозможно; ако послужната недвижност се обнови во рок од пет години, службеноста се враќа во поранешниот обем |
| Истек на рокот | Службеност засновата на определено време |
Кога повластената недвижност се дели, службеноста останува во корист на сите делови, но сопственикот на послужната недвижност може да бара таа да престане за дел на кој не му служи.
Што да проверите пред да купите плац
Видлива патека до плацот не е исто што и запишано право на премин. Законот за просторно уредување бара урбанистичката парцела да има обезбеден пристап за возила од градска улица или јавен пат, во согласност со планскиот документ; само во старите градски јадра и на тежок терен со постојни објекти е доволен пешачки или велосипедски пристап. Како да проверите плац од класата на земјиштето до одобрението објаснуваме во текстот за купување плац за градење куќа.
| Проверка | Зошто |
| Листот „G“ од вашиот плац | Дали правото на премин е запишано како право во корист на плацот |
| Листот „G“ од соседниот плац | Дали истата службеност е запишана како товар |
| Скица со договорот за службеност | Ширината и трасата на преминот мора да бидат прецизно определени |
| Дали патот е јавен или на приватна парцела | За јавен пат не е потребна службеност |
| Кој го одржува патот | Трошокот го сноси сопственикот на повластената недвижност, освен ако патот му служи и на другиот |
| Договорот за купопродажба | Треба да ја спомене запишаната службеност и скицата |
Другите проверки пред потпишувањето ги наведуваме во текстот дали е безбедно да се купи недвижност во Црна Гора, а нотарската фаза во текстот за договорот за купопродажба. Плацови и куќи можете да огласите или да најдете во нашата категорија недвижности.
Често поставувани прашања
Дали „služnost“ е исто што и „službenost“? Да. Црногорскиот закон го користи поимот стварна службеност (stvarna službenost); služnost е секојдневниот збор за истото право.
Како се запишува право на премин? Врз основа на писмен заверен договор, за кој Законот за нотарите бара форма на нотарски акт, или на правосилна судска одлука. Се запишува во листот „G“, како право на повластената недвижност и товар на послужната, со скица ако преминот е просторно ограничен.
Што е нужен премин? Право на сопственикот на плац без пристап до јавен пат да бара, за надомест, премин преку туѓо земјиште. Не може да се заснова преку куќа и двор, освен ако нема друг излез.
Колку изнесува надоместот за право на премин? Законот не утврдува износ. Сопствениците можат да се договорат, а ако не се договорат, судот го утврдува надоместот според изгубената добивка и намалената вредност на послужната недвижност.
Може ли правото на премин да се стекне со одржај? Да, ако е видливо. Рокот е 20 години вистинско користење без приговор од сопственикот, 10 години за совесен имател на законит основ и 15 години за совесно владение.
Дали правото на премин преминува на новиот сопственик на плацот? Да. Стварната службеност му припаѓа на секој сопственик на повластената недвижност и го оптоварува секој сопственик на послужната недвижност.
Извори
Службеностите, нужниот премин, надоместот и престанокот се уредени со Законот за сопственичко-правните односи („Службен лист на Црна Гора“ 19/2009 и 29/2025, членови од 193 до 216 и 222); измената од 2025 година не ги допира одредбите за службеностите. Уписот е уреден со Законот за државниот премер и катастарот на недвижностите („Службен лист на Република Црна Гора“ 29/2007 и „Службен лист на Црна Гора“ 32/2011, 40/2011, 43/2015, 37/2017, 17/2018 и 160/2025, членови 8, 53, 78 и 79), формата на нотарски акт со Законот за нотарите (член 52), а пристапот за возила до урбанистичката парцела со Законот за просторно уредување („Службен лист на Црна Гора“ 19/2025, член 59). Fijaka е платформа за огласи и не дава правни совети; за конкретен премин проверете го имотниот лист и обратете се до нотар.