Колкав е рокот за одржај на недвижност во Црна Гора? Законит и совесен владетел, на пример купувач со договор што никогаш не се запишал, стекнува сопственост по 10 години, а совесен владетел без правен основ по 20 години. Во рокот се засметува и времето на претходниците. Сопственоста се стекнува по сила на законот со истекот на рокот, а на природните богатства и добрата во општа употреба не може да се стекне со одржај.
Локалните пребарувања покажуваат што луѓето сакаат да знаат за одржајот: по „održaj“ (одржај) следуваат „nepokretnosti“ (на недвижности), „sudska praksa“ (судска пракса), „na državnoj svojini“ (на државна сопственост), „na javnoj svojini“ (на јавна сопственост) и „na delu parcele“ (на дел од парцела), по „održaj nepokretnosti“ „rok“ (рок), а по „sticanje svojine održajem“ (стекнување сопственост со одржај) „sudska praksa“ (судска пракса), „na državnom zemljištu“ (на државно земјиште) и „tužba za sticanje svojine održajem primer“ (пример тужба за стекнување сопственост со одржај). Правилата за одржајот ги утврдува Законот за сопственичко-правните односи. Овој водич е корисен ако користите туѓо земјиште подолго време или купувате плац што некој друг го користи.
Овој текст објаснува што е одржај, кои се роковите, што значат совесно и законито владение, што важи за наследниците, јавните добра и правата на трети лица, како се запишува одржајот и на што да внимавате кога купувате плац.
Што е одржај
Одржајот е стекнување сопственост на туѓа ствар со истек на законски рок во кој некое лице ја држело како своја. Законот разликува редовен и вонреден одржај:
| Вид | Кој | Рок за недвижности | Рок за подвижни ствари |
| Редовен одржај | Законит и совесен владетел | 10 години | Три години |
| Вонреден одржај | Совесен владетел | 20 години | 10 години |
Совесно и законито владение
| Поим | Значење |
| Владение | Фактичка власт врз ствар |
| Сопственичко владение | Владетелот се однесува кон ствар како сопственик; се смета дека владението е сопственичко, освен ако не се докаже спротивното |
| Законито владение | Засновано на пуноважен правен основ потребен за стекнување на правото, на пример договор за купопродажба |
| Совесно владение | Владетелот не знае и не може да знае дека не е имател на правото; совесноста се претпоставува |
| Манливо владение | Стекнато со сила, измама или злоупотреба на довербата |
Пример: купувач што платил плац според договор, но никогаш не се запишал, може да биде законит и совесен владетел; оној што користи туѓа нива без никаков договор е во најдобар случај совесен владетел и му требаат 20 години.
Како се смета рокот
- Почеток. Рокот тече од денот кога владетелот стапил во владение и завршува со истекот на неговиот последен ден.
- Претходници. Во рокот се засметува и времето во кое претходниците на сегашниот владетел ја држеле ствар како законити и совесни владетели, односно како совесни владетели. Ако едното владение ги исполнува условите за редовен, а другото за вонреден одржај, времето се смета сразмерно на должината на тие рокови.
- Наследници. Наследникот станува совесен владетел од отворањето на наследството дури и ако оставителот бил несовесен, под услов наследникот да не знаел ниту можел да знае за тоа; рокот тогаш тече од отворањето на наследството. Владението на наследникот е законито ако владението на оставителот било законито.
- Прекин и застој. Соодветно се применуваат правилата за прекин и застој на застареноста на побарувањата.
Права на трети лица
Правата на трети лица што постоеле на ствар, на пример хипотека или службеност, остануваат ако новиот сопственик ја стекнал без надомест. Ако ја стекнал со надомест, тие права престануваат ако не знаел за нив и според околностите не можел да знае. И правото на премин може да се стекне со одржај, според посебни рокови; ги објаснуваме во текстот за правото на премин.
Јавни добра и државна сопственост
Природните богатства, како морскиот брег и водите, и добрата во општа употреба, како патиштата, плоштадите и пристаништата, не можат да бидат приватна сопственост, па на нив не може да се стекне сопственост ни со одржај. За државното земјиште што не е јавно добро, Законот за државната имовина не содржи посебна одредба за одржајот; одговорот зависи од судската пракса, која овој текст не ја опфаќа.
Упис во катастарот
Сопственоста со одржај се стекнува по сила на законот, со истекот на рокот, а не со уписот. Законот за катастарот му дозволува на лицето што стекнало право по сила на законот да бара упис ако приложи исправа подобна за упис. Ако запишаниот сопственик не го прифаќа одржајот, правото се утврдува во судска постапка, а во имотниот лист може да се запише забелешка за водената постапка за одржај. Како да го прочитате имотниот лист објаснуваме во текстот за имотниот лист.
Ако одржајот се однесува само на дел од плацот, за упис на тој дел е потребна и делба на парцелата; постапката ја објаснуваме во текстот за делбата на плац и границите на плацот.
На што да внимавате кога купувате плац
| Проверка | Зошто |
| Дали продавачот е запишан како сопственик | Ако не е, а се повикува на одржај, побарајте пресуда или друга исправа подобна за упис |
| Забелешка за спор или постапка за одржај | Значи дека некој го оспорува правото |
| Кој навистина го користи плацот | Сосед што со децении користи дел од него може да го бара со одржај |
| Огради и граници на терен | Разликата меѓу катастарот и состојбата на терен може да биде основ за спор за одржај |
| Купување од наследници | Проверете го и решението за наследување |
Другите проверки пред потпишувањето ги наведуваме во текстот дали е безбедно да се купи недвижност во Црна Гора. Плацови и куќи можете да огласите или да најдете во нашата категорија недвижности.
Често поставувани прашања
Колкав е рокот за одржај на недвижност во Црна Гора? 10 години за законит и совесен владетел и 20 години за совесен владетел.
Што е совесен владетел? Оној што не знае и не може да знае дека не е сопственик на ствар што ја држи. Совесноста се претпоставува.
Може ли дел од плац да се стекне со одржај? Одржајот може да се однесува и на дел од плацот, но за упис на тој дел во катастарот е потребна делба на парцелата.
Може ли државно земјиште да се стекне со одржај? Приватна сопственост не може да се стекне на природните богатства и добрата во општа употреба, како патиштата и морскиот брег. За другото државно земјиште Законот за државната имовина не содржи посебна одредба за одржајот.
Дали времето на претходникот се засметува во рокот? Да. Се засметува времето во кое претходниците ја држеле ствар како законити и совесни владетели, односно како совесни владетели.
Како се запишува одржајот во катастарот? Со исправа подобна за упис. Ако запишаниот сопственик не го прифаќа одржајот, правото се утврдува пред суд, а може да се запише забелешка за водената постапка.
Извори
Одржајот, владението и јавните добра се уредени со Законот за сопственичко-правните односи („Службен лист на Црна Гора“ 19/2009 и 29/2025, членови од 20 до 22, од 53 до 59 и од 385 до 391), уписот со Законот за државниот премер и катастарот на недвижностите („Службен лист на Република Црна Гора“ 29/2007 и „Службен лист на Црна Гора“ 32/2011, 40/2011, 43/2015, 37/2017, 17/2018 и 160/2025, членови 8 и 98), а државната имовина со Законот за државната имовина („Службен лист на Црна Гора“ 21/2009, 23/2025 и 160/2025). Fijaka е платформа за огласи и не дава правни совети; за конкретен случај обратете се до адвокат.