ما مدة التقادم المكسب للعقار في الجبل الأسود؟ 10 سنوات للحائز حسن النية والمشروع، و20 سنة للحائز حسن النية.
يكشف البحث المحلي ما يريد الناس معرفته عن التقادم: مع "održaj" (التقادم المكسب) يبحثون عن "nepokretnosti" (للعقارات) و"sudska praksa" (الاجتهاد القضائي) و"na državnoj svojini" (على ملك الدولة) و"na javnoj svojini" (على الملك العام) و"na delu parcele" (على جزء من القطعة)، ومع "održaj nepokretnosti" عن "rok" (المدة)، ومع "sticanje svojine održajem" (اكتساب الملكية بالتقادم) عن "sudska praksa" (الاجتهاد القضائي) و"na državnom zemljištu" (على أرض الدولة) و"tužba za sticanje svojine održajem primer" (نموذج دعوى اكتساب الملكية بالتقادم). وقواعد التقادم يضعها قانون علاقات الملكية.
يشرح هذا المقال ما هو التقادم المكسب، وما المدد، وما معنى الحيازة بحسن نية والحيازة المشروعة، وما يسري على الورثة والأملاك العامة وحقوق الغير، وكيف يُقيد التقادم، وما الذي يجب الانتباه إليه عند شراء قطعة أرض.
ما هو التقادم المكسب
التقادم المكسب هو اكتساب ملكية شيء مملوك للغير بمرور المدة القانونية التي حاز فيها شخص الشيء كأنه ملكه. ويميز القانون بين التقادم العادي والاستثنائي:
| النوع | من | المدة للعقار | المدة للمنقول |
| التقادم العادي | الحائز حسن النية والمشروع | 10 سنوات | ثلاث سنوات |
| التقادم الاستثنائي | الحائز حسن النية | 20 سنة | 10 سنوات |
الحيازة بحسن نية والحيازة المشروعة
| المفهوم | المعنى |
| الحيازة | السيطرة الفعلية على الشيء |
| الحيازة بصفة المالك | يتصرف الحائز في الشيء كالمالك؛ وتُعد الحيازة كذلك ما لم يثبت العكس |
| الحيازة المشروعة | تستند إلى سند قانوني صحيح لازم لاكتساب الحق، مثل عقد بيع |
| الحيازة بحسن نية | لا يعلم الحائز ولا يمكنه أن يعلم أنه ليس صاحب الحق؛ ويُفترض حسن النية |
| الحيازة المعيبة | المكتسبة بالقوة أو الاحتيال أو إساءة استعمال الثقة |
مثال: المشتري الذي دفع ثمن قطعة أرض بموجب عقد ولم يسجل نفسه قط قد يكون حائزاً مشروعاً وحسن النية؛ أما من يستعمل حقل غيره دون أي عقد فهو في أحسن الأحوال حائز حسن النية، ويحتاج إلى 20 سنة.
كيف تُحسب المدة
- البداية. تبدأ المدة من يوم دخول الحائز في الحيازة وتنتهي بانقضاء يومها الأخير.
- السابقون. تُحتسب في المدة أيضاً الفترة التي حاز فيها أسلاف الحائز الحالي الشيء بوصفهم حائزين مشروعين وحسني النية، أو حائزين حسني النية. وإذا كانت إحدى الحيازتين صالحة للتقادم العادي والأخرى للاستثنائي، احتُسب الوقت بنسبة طول المدتين.
- الورثة. يصبح الوارث حائزاً حسن النية من افتتاح التركة حتى لو كان المورث سيئ النية، إذا لم يكن الوارث يعلم ذلك ولم يكن بوسعه أن يعلم؛ وتبدأ المدة حينئذ من افتتاح التركة. وتكون حيازة الوارث مشروعة إذا كانت حيازة المورث مشروعة.
- الانقطاع والوقف. تُطبق بالقياس قواعد انقطاع تقادم الديون ووقفه.
حقوق الغير
تبقى حقوق الغير القائمة على الشيء، مثل الرهن أو الارتفاق، إذا حصل المالك الجديد على الشيء دون مقابل. وإذا حصل عليه بمقابل، انقضت تلك الحقوق إذا لم يكن يعلم بها ولم يكن بوسعه أن يعلم بحسب الظروف. ويمكن اكتساب حق المرور نفسه بالتقادم وفق مدد خاصة؛ نشرحها في مقالنا عن حق المرور.
الأملاك العامة وملكية الدولة
لا يمكن أن تكون الثروات الطبيعية، مثل الساحل البحري والمياه، والأملاك المخصصة للاستعمال العام، مثل الطرق والساحات والموانئ، محلاً للملكية الخاصة، ولذلك لا تُكتسب ملكيتها بالتقادم أيضاً. أما أرض الدولة التي ليست ملكاً عاماً، فلا يتضمن قانون أملاك الدولة حكماً خاصاً بالتقادم عليها؛ والجواب يتوقف على الاجتهاد القضائي الذي لا يتناوله هذا المقال.
القيد في السجل العقاري
تُكتسب الملكية بالتقادم بحكم القانون بانقضاء المدة، لا بالقيد. ويجيز قانون السجل العقاري لمن اكتسب حقاً بحكم القانون أن يطلب قيده إذا أرفق بالطلب وثيقة صالحة للقيد. وإذا لم يعترف المالك المقيد بالتقادم، يُثبت الحق بإجراءات قضائية، ويمكن قيد إشارة إلى إجراءات التقادم المرفوعة في مستخرج السجل. ويشرح مقالنا عن مستخرج السجل العقاري كيف يُقرأ المستخرج.
وإذا تعلق التقادم بجزء من القطعة فقط، لزم لقيد ذلك الجزء تقسيم القطعة أيضاً؛ ويشرح مقالنا عن تقسيم الأرض وحدودها الإجراء.
ما الذي يجب الانتباه إليه عند شراء قطعة أرض
| الفحص | السبب |
| هل البائع مقيد مالكاً | إذا لم يكن كذلك واستند إلى التقادم، فاطلب حكماً قضائياً أو وثيقة أخرى صالحة للقيد |
| إشارة إلى نزاع أو إجراءات تقادم | تعني أن أحداً ينازع في الحق |
| من يستعمل القطعة فعلاً | الجار الذي يستعمل جزءاً منها منذ عقود قد يدعي اكتسابه بالتقادم |
| الأسوار والحدود على الأرض | الفرق بين السجل والوضع على الأرض قد يكون أساساً لنزاع على التقادم |
| الشراء من الورثة | افحص أيضاً قرار الإرث |
وترد فحوص أخرى قبل التوقيع في مقالنا عن مدى أمان شراء عقار في الجبل الأسود. ويمكنك نشر إعلانات الأراضي والمنازل أو العثور عليها في فئة العقارات لدينا.
الأسئلة الشائعة
من هو الحائز حسن النية؟ من لا يعلم ولا يمكنه أن يعلم أنه ليس مالك الشيء الذي يحوزه. ويُفترض حسن النية.
هل يمكن اكتساب جزء من القطعة بالتقادم؟ يمكن أن يتعلق التقادم بجزء من القطعة أيضاً، لكن قيد هذا الجزء في السجل يتطلب تقسيم القطعة.
هل يمكن اكتساب أرض الدولة بالتقادم؟ لا تُكتسب الملكية الخاصة على الثروات الطبيعية والأملاك المخصصة للاستعمال العام، مثل الطرق والساحل البحري. وبالنسبة لأرض الدولة الأخرى لا يتضمن قانون أملاك الدولة حكماً خاصاً بالتقادم.
هل تُحتسب مدة السلف؟ نعم. تُحتسب الفترة التي حاز فيها الأسلاف الشيء بوصفهم حائزين مشروعين وحسني النية، أو حائزين حسني النية.
كيف يُقيد التقادم في السجل العقاري؟ بوثيقة صالحة للقيد. وإذا لم يعترف المالك المقيد بالتقادم، تثبت المحكمة الحق، ويمكن قيد إشارة إلى الإجراءات.
المصادر
ينظم التقادم والحيازة والأملاك العامة قانون علاقات الملكية (الجريدة الرسمية للجبل الأسود 19/2009 و29/2025، المواد من 20 إلى 22 ومن 53 إلى 59 ومن 385 إلى 391)، والقيد قانون المساحة الحكومية والسجل العقاري (الجريدة الرسمية لجمهورية الجبل الأسود 29/2007 والجريدة الرسمية للجبل الأسود 32/2011 و40/2011 و43/2015 و37/2017 و17/2018 و160/2025، المادتان 8 و98)، وأملاك الدولة قانون أملاك الدولة (الجريدة الرسمية للجبل الأسود 21/2009 و23/2025 و160/2025). Fijaka منصة إعلانات ولا تقدم استشارات قانونية؛ لحالة محددة، راجع محامياً.