Za jak dlouho lze v Černé Hoře vydržet nemovitost? Za 10 let, pokud ji držíte jako oprávněný držitel v dobré víře, například na základě nezapsané kupní smlouvy, a za 20 let jako držitel v dobré víře bez právního důvodu. Vlastnictví vzniká ze zákona uplynutím lhůty; do katastru se zapisuje na základě vhodné listiny nebo rozsudku. Veřejné statky, jako mořské pobřeží a cesty, vydržet nelze.
Místní vyhledávání ukazuje, co lidé chtějí o vydržení vědět: po „održaj“ (vydržení) následují „nepokretnosti“ (nemovitostí), „sudska praksa“ (judikatura), „na državnoj svojini“ (na státním vlastnictví), „na javnoj svojini“ (na veřejném vlastnictví) a „na delu parcele“ (na části pozemku), po „održaj nepokretnosti“ „rok“ (lhůta) a po „sticanje svojine održajem“ (nabytí vlastnictví vydržením) „sudska praksa“ (judikatura), „na državnom zemljištu“ (na státním pozemku) a „tužba za sticanje svojine održajem primer“ (vzor žaloby o nabytí vlastnictví vydržením). Pravidla vydržení stanoví zákon o vlastnicko-právních vztazích.
Článek vysvětluje, co je vydržení, jaké jsou lhůty, co znamená držba v dobré víře a oprávněná držba, co platí pro dědice, veřejné statky a práva třetích osob, jak se vydržení zapisuje a na co si dát pozor při koupi pozemku. Tento průvodce se hodí, pokud v Černé Hoře dlouhodobě užíváte nezapsaný pozemek nebo dům, nebo kupujete nemovitost, u níž se prodávající odvolává na vydržení.
Co je vydržení
Vydržení (održaj) je nabytí vlastnictví cizí věci uplynutím zákonné lhůty, během níž ji někdo držel jako svou. Zákon rozlišuje řádné a mimořádné vydržení:
| Druh | Kdo | Lhůta u nemovitostí | Lhůta u movitých věcí |
| Řádné vydržení | Oprávněný držitel v dobré víře | 10 let | Tři roky |
| Mimořádné vydržení | Držitel v dobré víře | 20 let | 10 let |
Držba v dobré víře a oprávněná držba
| Pojem | Význam |
| Držba | Faktické ovládání věci |
| Držba jako vlastník | Držitel se k věci chová jako vlastník; má se za to, že držba je vlastnická, dokud se neprokáže opak |
| Oprávněná držba | Zakládá se na platném právním důvodu potřebném k nabytí práva, například na kupní smlouvě |
| Držba v dobré víře | Držitel neví a nemůže vědět, že není nositelem práva; dobrá víra se předpokládá |
| Vadná držba | Získaná násilím, podvodem nebo zneužitím důvěry |
Příklad: kupující, který za pozemek zaplatil podle smlouvy, ale nikdy se nezapsal, může být oprávněným držitelem v dobré víře; kdo užívá cizí pole bez jakékoli smlouvy, je nanejvýš držitelem v dobré víře a potřebuje 20 let.
Jak se lhůta počítá
- Začátek. Lhůta běží ode dne, kdy se držitel ujal držby, a končí uplynutím jejího posledního dne.
- Předchůdci. Do lhůty se započítává doba, po kterou věc drželi předchůdci současného držitele jako oprávnění držitelé v dobré víře nebo jako držitelé v dobré víře. Pokud jedna držba odpovídá řádnému a jiná mimořádnému vydržení, počítá se doba v poměru délky těchto lhůt.
- Dědicové. Dědic se stává držitelem v dobré víře od otevření dědictví, i když zůstavitel byl ve zlé víře, pokud to dědic nevěděl a vědět nemohl; lhůta pak běží od otevření dědictví. Držba dědice je oprávněná, pokud byla oprávněná držba zůstavitele.
- Přerušení a stavení. Pravidla o přerušení a stavení promlčení pohledávek se použijí přiměřeně.
Práva třetích osob
Práva třetích osob, která na věci vázla, například hypotéka nebo služebnost, zůstávají, pokud nový vlastník věc nabyl bezúplatně. Pokud ji nabyl úplatně, tato práva zanikají, jestliže o nich nevěděl a za daných okolností vědět nemohl. Vydržet lze i samotné právo cesty, a to v samostatných lhůtách; vysvětlujeme je v našem článku o právu cesty.
Veřejné statky a státní majetek
Přírodní zdroje, jako mořské pobřeží a vody, a statky v obecném užívání, jako cesty, náměstí a přístavy, nemohou být v soukromém vlastnictví, takže je nelze ani vydržet. U státních pozemků, které nejsou veřejným statkem, neobsahuje zákon o státním majetku zvláštní ustanovení o vydržení; odpověď závisí na judikatuře, kterou se tento článek nezabývá.
Zápis do katastru
Vlastnictví vydržením se nabývá ze zákona uplynutím lhůty, ne zápisem. Zákon o katastru umožňuje osobě, která nabyla právo ze zákona, požádat o zápis, pokud přiloží listinu způsobilou k zápisu. Pokud zapsaný vlastník vydržení neuznává, zjišťuje se právo v soudním řízení a do výpisu z katastru lze zapsat poznámku probíhajícího řízení o vydržení. Jak číst výpis z katastru, vysvětluje náš článek o výpisu z katastru.
Pokud se vydržení týká jen části pozemku, vyžaduje zápis této části také rozdělení pozemku; postup vysvětluje náš článek o dělení pozemku a hranicích pozemků.
Na co si dát pozor při koupi pozemku
| Kontrola | Proč |
| Zda je prodávající zapsán jako vlastník | Pokud ne a odvolává se na vydržení, vyžádejte si rozsudek nebo jinou listinu způsobilou k zápisu |
| Poznámka sporu nebo řízení o vydržení | Znamená, že někdo právo zpochybňuje |
| Kdo pozemek skutečně užívá | Soused, který část užívá desítky let, si ji může nárokovat vydržením |
| Ploty a hranice v terénu | Rozdíl mezi katastrem a stavem v terénu může být podkladem sporu o vydržení |
| Koupě od dědiců | Zkontrolujte také rozhodnutí o dědictví |
Další kontroly před podpisem uvádí náš článek o tom, zda je koupě nemovitosti v Černé Hoře bezpečná. Pozemky a domy můžete inzerovat nebo hledat v naší kategorii nemovitostí.
Často kladené otázky
Jaká je vydržecí lhůta u nemovitostí v Černé Hoře? 10 let pro oprávněného držitele v dobré víře a 20 let pro držitele v dobré víře.
Kdo je držitel v dobré víře? Ten, kdo neví a nemůže vědět, že není vlastníkem věci, kterou drží. Dobrá víra se předpokládá.
Lze vydržet část pozemku? Vydržení se může týkat i části pozemku, zápis této části do katastru však vyžaduje rozdělení pozemku.
Lze vydržet státní pozemek? Soukromé vlastnictví nelze nabýt k přírodním zdrojům a statkům v obecném užívání, jako jsou cesty a mořské pobřeží. U ostatních státních pozemků neobsahuje zákon o státním majetku zvláštní ustanovení o vydržení.
Započítává se do lhůty doba předchůdce? Ano. Započítává se doba, po kterou předchůdci věc drželi jako oprávnění držitelé v dobré víře nebo jako držitelé v dobré víře.
Jak se vydržení zapisuje do katastru? Listinou způsobilou k zápisu. Pokud zapsaný vlastník vydržení neuznává, zjišťuje se právo u soudu a lze zapsat poznámku probíhajícího řízení.
Zdroje
Vydržení, držbu a veřejné statky upravuje zákon o vlastnicko-právních vztazích (Úřední věstník Černé Hory 19/2009 a 29/2025, články 20 až 22, 53 až 59 a 385 až 391), zápis zákon o státní zeměměřické službě a katastru nemovitostí (Úřední věstník Republiky Černá Hora 29/2007 a Úřední věstník Černé Hory 32/2011, 40/2011, 43/2015, 37/2017, 17/2018 a 160/2025, články 8 a 98) a státní majetek zákon o státním majetku (Úřední věstník Černé Hory 21/2009, 23/2025 a 160/2025). Všechny odkazované stránky jsou v černohorštině. Fijaka je inzertní platforma a neposkytuje právní poradenství; v konkrétním případě se obraťte na advokáta.