Koupit, nebo si pronajmout kvůli povolení k pobytu v Černé Hoře? Co požadavek na bydlení opravdu znamená

Mohu získat povolení k pobytu v Černé Hoře, aniž bych koupil nemovitost? Ano. Vyhláška staví nájemní smlouvu jako doklad o ubytování na roveň dokladu o vlastnictví. Důvodem pobytu může být práce, založení společnosti, studium nebo sloučení rodiny; ubytování je jen jedním dokumentem ve spisu. Poskytovatel ubytování nahlásí vaši adresu do 12 hodin od příjezdu (do 24 hodin, pokud se hlásíte sami) a ministerstvo rozhodne do 40 dnů od podání úplné žádosti.

Nejdřív krátká odpověď: kvůli povolení k pobytu nemusíte kupovat nemovitost. Černohorské právo při žádosti o přechodný pobyt (privremeni boravak) požaduje „doklad o zajištěném ubytování“ a doklad o vlastnictví, nájemní smlouvu i písemné prohlášení hostitele považuje za stejně platné. Koupě je zcela samostatný právní důvod pobytu a po změnách z konce roku 2025 s sebou nese vlastní, náročné podmínky.

K čemu doklad o ubytování ve vašem spisu skutečně slouží

Vyhláška o přechodném pobytu (Pravilnik o načinu odobravanja privremenog boravka i stalnog nastanjenja) vyjmenovává dokumenty potřebné k žádosti a u ubytování uznává čtyři možnosti: doklad o vlastnictví nemovitosti, podepsanou nájemní smlouvu (ugovor o zakupu stambenog prostora), písemné prohlášení osoby, která vás ubytovává, nebo potvrzení registrovaného ubytovacího zařízení. Vedle toho spis potřebuje platný pas, doklad o dostatečných prostředcích, zdravotní pojištění, dokumenty dokládající důvod pobytu a potvrzení o přihlášení adresy (potvrda o prijavi boravišta). Na pořadí záleží: nejdřív máte adresu, potom tuto adresu přihlásíte a teprve pak můžete otevřít spis o pobytu. Ministerstvo rozhodne do 40 dnů od obdržení úplné žádosti (MUP / gov.me, přechodný pobyt).

Každý případ je jiný; toto je obecná informace, ne právní rada, takže si platná pravidla nechte potvrdit advokátem podle vlastního spisu.

Cesta přes nájem

Smlouva stačí, ale „smlouva“ neznamená cár papíru

Text vyhlášky říká jen „podepsaná nájemní smlouva“. Nestanoví notářské ověření ani minimální dobu. Přesto vám řada realitních makléřů a poradců řekne, že „musí být notářsky ověřená a nejméně na rok“. To jsou dvě různá tvrzení. V praxi se podle zkušeností další požadavky liší úřad od úřadu, ale v samotné vyhlášce jsme je nenašli; nejbezpečnější je proto zeptat se před podáním žádosti přímo toho úřadu, který bude váš spis vyřizovat.

Skutečným úzkým hrdlem je papírování na straně pronajímatele

Na straně nájemce spis obvykle vůbec nezdrží smlouva. Zdrží ho to, jak se pronajímatel staví k úřadům.

Pokud povinnost přihlásit adresu neleží na vás, leží na pronajímateli: kdo poskytuje ubytování, musí pobyt cizince ohlásit policii do 12 hodin od příjezdu. Pokud nevyužíváte poskytovatele ubytování, hlásíte se sami, do 24 hodin od příjezdu (formulář Obrazac 1, na policii nebo v místní turistické organizaci). Tyto dvě lhůty se neustále pletou; vědět, která platí pro vás, vám ušetří čas, který většina lidí v prvním týdnu ztratí.

Praktický důsledek je tento: pronajímatel, který nechce přiznat příjem z nájmu a vyhýbá se písemné smlouvě, váš spis o pobytu zablokuje, aniž to má v úmyslu. Bez přihlášené adresy je žádost neúplná. Proto první otázka při prohlídce bytu v Černé Hoře není cena, ale: „podepíšete písemnou nájemní smlouvu a vyřídíte přihlášení (prijava)?“ Pronajímatel má z příjmu z nájmu daňovou povinnost; způsob výpočtu závisí na tom, zda je nájemcem fyzická osoba, nebo firma. Protože se spolehlivé zdroje v sazbách rozcházejí, číslo tu neuvádíme; ověřte si je u svého účetního.

Logika nákladů je jednoduchá: kauce, nájemné za první měsíc a provize makléře, pokud nějaká je. Celkový vázaný kapitál nepřesáhne několik tisíc eur, a pokud se rozhodnutí ukáže jako chybné, náklady na odchod se omezí na podmínky výpovědi ve smlouvě; právě proto si před podpisem přečtěte výpovědní dobu.

Cesta přes koupi

Co cizinec koupit může a co ne

Zákon o vlastnictví (Zakon o svojinsko-pravnim odnosima, článek 415) vyjmenovává kategorie, které zahraniční fyzická osoba vlastnit nemůže: zemědělskou půdu, lesy a lesní pozemky, přírodní zdroje, statky v obecném užívání, kulturní památky mimořádného významu a nemovitosti do 1 km od pozemní hranice a na ostrovech. Byt (stan) ani obytná budova na tomto seznamu nejsou, což znamená, že při koupi bytu pro vás platí stejný režim jako pro místního kupce.

Jedna výjimka z tohoto seznamu se při převyprávění často zkomolí: zahraniční fyzická osoba může nabýt až 5 000 m² zemědělské nebo lesní půdy, ale jen tehdy, je-li předmětem převodní smlouvy obytná budova stojící na tomto pozemku. To není totéž jako říct, že „cizinec může koupit 5 000 m² zemědělské půdy“. K nemovitostem uvedeným v článku 415 má cizinec naopak právo dlouhodobého nájmu: co nemůžete koupit, můžete si pronajmout. Právě tady se otázka „pronajmout, nebo koupit“ právně láme.

Skutečné položky nákladů na pořízení

Cena z inzerátu nejsou celkové náklady. Navíc se k ní přičítá toto:

Daň z převodu nemovitostí (porez na promet nepokretnosti). Od 1. ledna 2024 už to není rovná sazba, ale sazba progresivní:

Tabulku jsme převzali z oznámení černohorské vlády o daňových změnách z roku 2024; nestanoví-li smlouva jinak, daň platí kupující a základem je tržní hodnota v okamžiku nabytí. Jedna poznámka: starší stránka gov.me stále ukazuje rovná 3 %, protože nebyla aktualizována.

DPH, nebo daň z převodu? Kupujete-li novostavbu (novogradnja) přímo od developera jako první prodej, uplatní se místo daně z převodu DPH 21 % a nikdy neplatíte obojí. U nových projektů je DPH obvykle už zahrnuta v inzerované ceně; kdo kupuje starší byt, platí naopak daň z převodu navíc. U staršího bytu za 120 000 EUR je to 3 600 EUR, a právě na tuto položku většina lidí při sestavování rozpočtu zapomene.

Notář. Odměnu stanoví úřední sazebník (Tarifa o naknadama za rad i naknadama troškova notara), odstupňovaný podle hodnoty transakce, s připočtenou DPH, a nedá se o ní vyjednávat: dohoda o odměně vyšší nebo nižší, než stanoví sazebník, je zakázaná. V rozsahu běžného bydlení jde o několik set eur; protože se nám přesná čísla, která kolují na internetu, nepodařilo spárovat s platným sazebníkem, částku tu neuvádíme.

Zápis do katastru. Podpisem smlouvy se vlastníkem nestáváte; novým vlastníkem nejste, dokud nejste zapsáni v katastru, protože zápis je konstitutivní. Správní a zápisové poplatky jsou nízké, symbolické. Po zápisu katastrální úřad do 15 dnů oznámí zápis zahraniční osoby ministerstvu financí.

„Když koupím dům, dostanu pobyt?“ Přímá odpověď

Ne, ne automaticky. Kolem této otázky koluje spousta mylných informací.

Vlastnictví nemovitosti je platným právním důvodem přechodného pobytu a patří mezi důvody, které uvádí gov.me. Vlastnictví ale neruší ostatní požadavky: platný pas, přihlášení adresy, dostatečné prostředky, zdravotní pojištění a bezpečnostní prověrka se stále vyžadují, samostatně, i od vlastníka.

A práh se v roce 2026 změnil. Podle novely zákona o cizincích účinné od 17. ledna 2026 (Úřední věstník Černé Hory 3/2026, článek 56) vyžaduje přechodný pobyt z titulu vlastnictví nemovitost, jejíž hodnota stanovená pro daňové účely činí nejméně 150 000 EUR; měřítkem je základ daně v rozhodnutí o dani z převodu, ne cena ve vaší smlouvě. Návrh zákona, který vláda přijala 12. listopadu 2025, obsahoval částku 200 000 EUR (oficiální oznámení); přijaté znění se ustálilo na 150 000 EUR. Žadatel musí mít na nemovitosti nejméně 50% podíl. Občané členských států EU a Islandu, Lichtenštejnska, Norska a Švýcarska jsou od požadavku na hodnotu osvobozeni. Jak se práh měří a proč toto povolení nedává právo pracovat, vysvětluje článek po článku průvodce RoNa Legal pobytem na základě nemovitosti.

Ještě jeden důležitý detail: pobyt z titulu vlastnictví neumožňuje v Černé Hoře pracovat ani podnikat. Kdo tu plánuje pracovat, bude i po koupi domu za 150 000 EUR potřebovat samostatný spis založený na práci. Chcete-li porovnat, který druh černohorského pobytu stojí na jakém právním důvodu, stránka RoNa Legal o povoleních k pobytu rozebírá důvody jeden po druhém.

Nájem a koupě vedle sebe

Cenový kontext: co na Fijace skutečně bylo?

Abychom abstraktní úvahu podložili skutečnými čísly, podívejme se na vlastní nabídku, aniž bychom ji vydávali za statistiku. V době psaní tohoto textu bylo na Fijace zveřejněno 8 nemovitostí na prodej. Cenové pásmo sahalo od 95 000 do 444 444 EUR (vynechali jsme jediný inzerát za 5 555 EUR, hluboko pod pásmem, který neodpovídá měřítku bydlení) s mediánem kolem 105 000 EUR na straně Budvy. n=8; není to tržní průměr, jen snímek tehdejší nabídky. I tak ukazuje, kam práh 150 000 EUR dopadá: polovina domů a bytů na prodej tehdy zveřejněných na Fijace ležela pod touto hranicí, což znamená, že kdo vyrazí „koupit dům kvůli pobytu“, může zjistit, že cenové pásmo, ve kterém hledá, je na špatné straně prahu. Širší obraz cen, město po městě, najdete v našem průvodci cenami nemovitostí v Černé Hoře.

Inzeráty na pronájem jsme tehdy neměli, řekněme to na rovinu; nájem bylo třeba hledat jinými kanály.

Jakmile je adresa vyřešená, skutečná práce spočívá ve správném pořadí: přihlášení adresy, bankovní účet, připojení elektřiny, zdravotní pojištění. Na většinu těchto položek budete potřebovat někoho místního, instalatéra, elektrikáře nebo tlumočníka, a právě tady se hodí prověření poskytovatelé služeb na Glatku.

Často kladené otázky

Když koupím dům, dostanu pobyt automaticky?

Ne. Vlastnictví je platným důvodem, ale samo o sobě nestačí: pas, přihlášení adresy, dostatečné prostředky, zdravotní pojištění a bezpečnostní prověrka se stále vyžadují. Novela účinná od 17. ledna 2026 navíc k této cestě přidala minimální hodnotu nemovitosti stanovenou pro daňové účely ve výši 150 000 EUR.

Musí být nájemní smlouva notářsky ověřená?

V textu vyhlášky takový požadavek není; říká jen „podepsaná nájemní smlouva“. V praxi se podle zkušeností notářské ověření nebo minimální doba někdy vyžadují. Nejbezpečnější je zeptat se předem přímo toho úřadu, u kterého budete žádost podávat.

Mohu jako cizinec koupit v Černé Hoře pozemek?

Zemědělská půda, lesní pozemky, ostrovy a nemovitosti do 1 km od pozemní hranice jsou pro zahraniční fyzickou osobu uzavřené. Existuje výjimka do 5 000 m² na pozemku, na kterém stojí obytná budova. K těmto nemovitostem s omezením zůstává otevřené právo dlouhodobého nájmu.

Kolik činí vedlejší náklady při koupi bydlení v Černé Hoře?

U starší nemovitosti činí daň z převodu 3 % do 150 000 EUR a nad tuto částku progresivně roste; k tomu se přičítá odměna notáře (stanovená sazebníkem, odstupňovaná podle hodnoty transakce, s připočtenou DPH) a nízký poplatek za zápis do katastru. U novostavby kupované od developera se místo daně z převodu uplatní DPH 21 %, obvykle zahrnutá v ceně.

Kdo vyřizuje přihlášení adresy (prijava boravišta)?

Využíváte-li poskytovatele ubytování, vyřídí to on a je povinen ohlásit vás policii do 12 hodin od příjezdu. Pokud ne, hlásíte se sami do 24 hodin od příjezdu; formulář a příslušný útvar si můžete ověřit na stránce MUP pro cizince.

Tento článek slouží jen pro informaci a není právní radou. Černohorské právo, zejména zákon o cizincích, se neustále mění a každý případ se posuzuje podle vlastních okolností. Před podáním žádosti si nechte advokátem potvrdit platná pravidla a to, jak se vztahují na vaši konkrétní situaci.