Можам ли да добијам дозвола за престој во Црна Гора без да купам недвижност? Да. Правилникот го изедначува договорот за закуп со доказот за сопственост кога се докажува сместувањето. Основ за престој може да биде работа, основање фирма, студии или спојување на семејството; сместувањето е само еден документ во предметот. Давателот на сместувањето ја пријавува вашата адреса во рок од 12 часа од пристигнувањето (24 часа ако се пријавувате сами), а министерството одлучува во рок од 40 дена од поднесувањето на уредно барање.
Прво краткиот одговор: за дозвола за престој не мора да купите недвижност. Црногорскиот закон при барање за привремен престој (privremeni boravak) бара „доказ за обезбедено сместување“ и подеднакво ги признава доказот за сопственост, договорот за закуп и писмената изјава од домаќинот. Купувањето е сосема посебен правен основ за престој, а по измените од крајот на 2025 година доаѓа со свои, тешки услови.
Што всушност прави доказот за сместување во вашиот предмет
Правилникот за привремен престој (Pravilnik o načinu odobravanja privremenog boravka i stalnog nastanjenja) ги наведува документите потребни за барањето, а за сместувањето признава четири можности: доказ за сопственост на недвижноста, потпишан договор за закуп (ugovor o zakupu stambenog prostora), писмена изјава од лицето што ве прима или потврда од регистриран објект за сместување. Покрај тоа, во предметот треба да има важечки пасош, доказ за доволно средства, здравствено осигурување, документи што го поткрепуваат основот за престој и потврда за пријава на живеалиште (potvrda o prijavi boravišta). Редоследот е важен: прво имате адреса, потоа ја пријавувате таа адреса и дури тогаш можете да го отворите предметот за престој. Министерството одлучува во рок од 40 дена од приемот на уредно барање (MUP / gov.me, привремен престој).
Секој случај е различен; ова е општа информација, а не правен совет, па побарајте вашиот адвокат да ги потврди важечките правила според вашиот предмет.
Патот преку закуп
Договорот е доволен, но „договор“ не значи парче хартија
Текстот на правилникот вели само „потпишан договор за закуп“. Не пропишува нотарска заверка ниту најкратко траење. Сепак, многу агенти за недвижности и советници ќе ви кажат дека „мора да биде заверен кај нотар и да трае најмалку една година“. Тоа се две различни тврдења. Во праксата, според искуствата, дополнителните барања се разликуваат од канцеларија до канцеларија, но во самиот правилник не ги најдовме; затоа најсигурно е пред поднесувањето да го прашате токму органот што ќе го води вашиот предмет.
Вистинското тесно грло се документите на вашиот закуподавач
На страната на закупецот предметот обично воопшто не го закочува договорот, туку односот на закуподавачот кон бирократијата.
Ако обврската за пријавување на адресата не е ваша, таа е на закуподавачот: секој што дава сместување мора да го пријави присуството на странецот во полиција во рок од 12 часа од пристигнувањето. Ако не одите преку давател на сместување, се пријавувате сами, во рок од 24 часа од пристигнувањето (образец Obrazac 1, во полиција или во локалната туристичка организација). Овие два рока постојано се мешаат; ако знаете кој важи за вас, ќе го заштедите времето што повеќето луѓе го губат во првата недела.
Еве ја практичната последица: закуподавач што не сака да го пријави приходот од закупнина и одбегнува договорот да биде во писмена форма ќе го закочи вашиот предмет за престој, а да не сака. Без пријавена адреса вашето барање е нецелосно. Затоа првото прашање кога разгледувате стан во Црна Гора не е цената, туку: „ќе потпишете ли писмен договор за закуп и ќе ја средите ли пријавата (prijava)?“ Закуподавачот има даночна обврска за приходот од закупнина; како се пресметува зависи од тоа дали закупецот е физичко лице или фирма. Бидејќи веродостојните извори не се согласуваат за стапките, тука нема да наведуваме бројка; проверете ја кај вашиот сметководител.
Логиката на трошоците е едноставна: депозит, закупнина за првиот месец и провизија за агентот, ако ја има. Вкупниот врзан капитал нема да надмине неколку илјади евра, а ако одлуката се покаже погрешна, трошокот за излез се сведува на условите за раскинување во договорот; токму затоа пред потпишување треба да го прочитате отказниот рок.
Патот преку купување
Што може, а што не може да купи странец
Законот за сопственост (Zakon o svojinsko-pravnim odnosima, член 415) ги наведува категориите што странско физичко лице не може да ги поседува: земјоделско земјиште, шуми и шумско земјиште, природни богатства, добра во општа употреба, културни споменици од исклучително значење и недвижности на помалку од 1 км од копнената граница и на островите. Стан (stan) и станбена зграда не се на таа листа, што значи дека при купување стан за вас важи истиот режим како и за домашен купувач.
Еден исклучок од таа листа често се прераскажува погрешно: странско физичко лице може да стекне до 5.000 м² земјоделско или шумско земјиште, но само ако предмет на договорот за пренос е станбена зграда што се наоѓа на тоа земјиште. Тоа не е исто што и да се каже дека „странец може да купи 5.000 м² нива“. За недвижностите наведени во член 415 странецот има право на долгорочен закуп: можете да изнајмите она што не можете да го купите. Токму на тоа место правно се одлучува прашањето „закуп или купување“.
Вистинските ставки на трошокот за стекнување
Цената од огласот не е вкупниот трошок. Еве што се додава на неа:
Данок на промет на недвижности (porez na promet nepokretnosti). Од 1 јануари 2024 тој повеќе не е со рамна стапка, туку е прогресивен:
| Пазарна вредност | Данок |
| До 150.000 EUR | 3 % |
| Над 150.000,01 EUR | 4.500 EUR + 5 % на износот над тоа |
| Над 500.000,01 EUR | 22.000 EUR + 6 % на износот над тоа |
Табелата ја презедовме од соопштението на црногорската влада за даночните измени од 2024 година; ако договорот не предвидува поинаку, данокот го должи купувачот, а основа е пазарната вредност во моментот на стекнувањето. Една напомена: една постара страница на gov.me уште покажува рамни 3 %, бидејќи не е ажурирана.
ДДВ или данок на промет? Ако купувате новоградба (novogradnja) директно од инвеститорот, како прва продажба, наместо данокот на промет се применува ДДВ од 21 % и никогаш не ги плаќате двата. Кај новите проекти ДДВ обично е веќе вграден во огласената цена; оној што купува стан од стара градба, пак, данокот на промет го плаќа дополнително. За стан од стара градба од 120.000 EUR тоа се 3.600 EUR, и тоа е ставката што повеќето луѓе ја заборавуваат кога го прават буџетот.
Нотар. Наградата е утврдена со службена тарифа (Tarifa o naknadama za rad i naknadama troškova notara), степенувана според вредноста на трансакцијата, со додаден ДДВ, и не се преговара: забрането е договарање награда повисока или пониска од тарифата. За станбени вредности станува збор за неколку стотини евра; бидејќи точните бројки што кружат на интернет не успеавме да ги усогласиме со важечката тарифа, тука нема да наведуваме износ.
Упис во катастарот. Со потпишување на договорот не станувате сопственик; не сте нов сопственик додека не бидете запишани во катастарот, бидејќи уписот е конститутивен. Административните такси и таксите за упис се ниски, симболични. По уписот катастарската служба во рок од 15 дена го пријавува уписот на странско лице до Министерството за финансии.
„Ако купам куќа, добивам ли престој?“ Директниот одговор
Не, не автоматски. Околу ова кружат многу погрешни информации.
Сопственоста на недвижност е важечки правен основ за привремен престој и е меѓу основите што ги наведува gov.me. Но сопственоста не ги укинува другите услови: важечки пасош, пријава на адреса, доволно средства, здравствено осигурување и безбедносна проверка и натаму се бараат, одделно, и од сопственикот.
А прагот се смени во 2026 година. Според измената на Законот за странци што е на сила од 17 јануари 2026 („Службен лист на Црна Гора“ 3/2026, член 56), привремениот престој врз основа на сопственост бара недвижност чија даночно утврдена вредност е најмалку 150.000 EUR; мерило е даночната основа од решението за данокот на промет, а не цената од вашиот договор. Предлог-законот што владата го усвои на 12 ноември 2025 содржеше износ од 200.000 EUR (официјално соопштение); усвоениот текст застана на 150.000 EUR. Барателот мора да има најмалку 50 % удел во недвижноста. Државјаните на земјите членки на ЕУ и на Исланд, Лихтенштајн, Норвешка и Швајцарија се ослободени од условот за вредност. Како се мери прагот и зошто оваа дозвола не носи право на работа, водичот на RoNa Legal за престој преку недвижност го објаснува член по член.
Уште еден важен детаљ: престојот врз основа на сопственост не дозволува работа ниту вршење дејност во Црна Гора. Секој што планира да работи тука и натаму ќе има потреба од посебен предмет врз основа на работа, дури и откако ќе купи дом од 150.000 EUR. За да споредите кој вид црногорски престој на кој правен основ се потпира, страницата на RoNa Legal за дозволи за престој ги раздвојува основите еден по еден.
Закуп и купување: едно до друго
| Закуп | Купување | |
| Капитал врзан однапред | Депозит + закупнина за првиот месец (+ провизија, ако ја има): неколку илјади EUR | Цена + данок на промет (прогресивен, од 3 %) или 21 % ДДВ + нотар + упис |
| Улога во предметот за престој | Сам по себе го исполнува условот за сместување | Го исполнува сместувањето; може да биде и посебен правен основ, но со минимум од 150.000 EUR |
| Флексибилност | Лесно се менува град или населба; погрешната одлука е евтина | Мала; погрешната локација е скапа |
| Зависност | Зависите од документите на закуподавачот (договор + prijava) | Имате своја адреса |
| Трошок за излез | Отказниот рок од договорот за закуп | Постапка за продажба: барање купувач, повторно нотар, можен пад на вредноста |
| За кого има смисла | За оние што доаѓаат првпат и ја испробуваат земјата, планираат да работат и уште избираат град | За оние што се решиле за Црна Гора, се населуваат на долг рок и имаат буџет над 150 илјади |
Ценовен контекст: што навистина имаше на Fijaka?
За апстрактното да добие вистински бројки, да ја погледнеме сопствената понуда, но без да ја претставуваме како статистика. Во времето на пишување на овој текст Fijaka имаше 8 недвижности за продажба објавени. Ценовниот опсег се движеше 95.000 – 444.444 EUR (изоставивме еден оглас од 5.555 EUR, далеку под опсегот, кој не е во станбен размер), со медијана околу 105.000 EUR на страната на Будва. n=8; ова не е пазарен просек, туку само пресек на тогашната понуда. Сепак покажува каде паѓа прагот од 150.000 EUR: половина од домовите за продажба што тогаш беа објавени на Fijaka беа под таа линија, што значи дека некој што тргнува да „купи куќа за престој“ може да открие дека ценовниот опсег во кој бара е на погрешната страна од прагот. За поширока слика на цените, град по град, видете го нашиот водич за цените на недвижностите во Црна Гора.
За закуп тогаш немавме огласи, да бидеме искрени; за изнајмување требаше да се бара преку други канали.
Откако адресата ќе се реши, вистинската работа е да се погоди редоследот: пријава на адреса, банкарска сметка, приклучок за струја, здравствено осигурување. За повеќето од тие ставки ќе ви треба некој локален, водоинсталатер, електричар или преведувач, и токму тука се покажуваат проверените даватели на услуги на Glatko.
Често поставувани прашања
Ако купам куќа, дали автоматски добивам престој?
Не. Сопственоста е важечки основ, но сама по себе не е доволна: пасош, пријава на адреса, доволно средства, здравствено осигурување и безбедносна проверка и натаму се бараат. Измената што е на сила од 17 јануари 2026 на овој пат му додаде и најмала даночно утврдена вредност на недвижноста од 150.000 EUR.
Дали договорот за закуп мора да биде заверен кај нотар?
Во текстот на правилникот нема таков услов; тој вели само „потпишан договор за закуп“. Во праксата, според искуствата, понекогаш се бара нотарска заверка или најкратко траење. Најсигурно е однапред да ја прашате токму канцеларијата каде што ќе го поднесете барањето.
Можам ли како странец да купам земјиште во Црна Гора?
Земјоделското земјиште, шумското земјиште, островите и недвижностите на помалку од 1 км од копнената граница се затворени за странско физичко лице. Има исклучок до 5.000 м² на парцела на која има станбена зграда. За овие ограничени недвижности останува отворено правото на долгорочен закуп.
Колкави се дополнителните трошоци при купување дом во Црна Гора?
Кај стара градба данокот на промет е 3 % до 150.000 EUR и прогресивно расте над тоа; се додаваат и нотарската награда (утврдена со тарифа, степенувана според вредноста на трансакцијата, со додаден ДДВ) и ниската такса за упис во катастарот. Кај новоградба купена од инвеститорот, наместо данокот на промет се применува ДДВ од 21 %, кој обично е вклучен во цената.
Кој ја врши пријавата на адресата (prijava boravišta)?
Ако користите давател на сместување, тоа го прави тој и должен е да ве пријави во полиција во рок од 12 часа од пристигнувањето. Ако не, се пријавувате сами во рок од 24 часа од пристигнувањето; образецот и надлежната служба можете да ги проверите на страницата на MUP за странци.
Овој текст е само за информирање и не е правен совет. Црногорското право, особено Законот за странци, постојано се ажурира, а секој случај се оценува според сопствените околности. Пред да поднесете барање, побарајте адвокат да ги потврди важечките правила и како тие се применуваат на вашата конкретна ситуација.