Што да правите ако по купувањето стан во Црна Гора откриете скриен недостаток? Мора да го известите продавачот во рок од 8 дена од откривањето. Продавачот не одговара за скриените недостатоци што ќе се појават повеќе од 6 месеци по предавањето, освен ако договорот не утврдува подолг рок или продавачот знаел за недостатокот. Со навремено известување можете да барате отстранување на недостатокот, намалување на цената или раскинување на договорот, заедно со надомест на штета, а овие права престануваат една година по известувањето.
Правилата доаѓаат од Законот за облигационите односи. Овој водич ја објаснува разликата меѓу видливите и скриените недостатоци, роковите, исклучоците кога продавачот знаел за недостатокот, одредбата „видено-купено“, правата на купувачот и посебните правила за новоградбите и правните недостатоци. Овој водич е корисен ако штотуку сте купиле стан или куќа во Црна Гора или се подготвувате да купите.
Што е скриен, а што видлив недостаток?
Продавачот одговара за материјалните недостатоци што недвижноста ги имала во моментот кога опасноста преминала на купувачот, дури и ако не знаел за нив, и за недостатоците што ќе се појават подоцна, а произлегуваат од причина што веќе постоела. Незначителен недостаток не се зема предвид.
| Вид | Што е | Пример |
| Видлив недостаток | Оној што внимателен купувач лесно би го забележал при вообичаен преглед | Напукната плочка, скршена столарија |
| Скриен недостаток | Оној што не можел да се открие при вообичаен преглед при предавањето | Влага зад облогата, неисправни инсталации во ѕидот |
Материјален недостаток постои, меѓу другото, кога недвижноста ги нема својствата потребни за вообичаена употреба, ги нема својствата што изрично или премолчено се договорени или ги нема својствата што купувачот разумно можел да ги очекува, особено со оглед на јавните изјави на продавачот, на пример во огласот.
Кои се роковите за пријавување недостаток?
| Ситуација | Рок |
| Видливи недостатоци | Прегледајте ја недвижноста што побрзо и известете го продавачот во рок од 8 дена |
| Преглед во присуство на двете страни | Приговорите за видливите недостатоци изнесете ги веднаш |
| Скриени недостатоци | Известете го продавачот во рок од 8 дена од откривањето |
| Крајна граница за скриените недостатоци | Продавачот не одговара за недостатоците што ќе се појават повеќе од 6 месеци по предавањето, освен ако не е договорен подолг рок |
| Остварување на правата пред суд | Правата престануваат една година по испраќањето на известувањето |
| Потрошувачки договори | Купувачот потрошувач не мора да прави преглед, но видлив недостаток мора да го пријави штом дознае за него, а најдоцна 6 месеци по откривањето |
Ако недостатокот е отстранет со поправка или замена, роковите повторно течат од предавањето на поправеното.
Кога продавачот одговара и по роковите?
Купувачот не ги губи своите права, дури и ако задоцнил со прегледот или известувањето или недостатокот се појавил повеќе од 6 месеци по предавањето, ако продавачот знаел за недостатокот или не можел да не знае за него или ако продавачот го признал. Продавачот одговара и за недостатоците што купувачот лесно можел да ги забележи ако продавачот изјавил дека недвижноста нема недостатоци или дека има одредени својства.
Роковите за продавачот и исклучокот при прикривање подетално ги опишува адвокатската канцеларија RoNa Legal во својот текст на англиски.
Дали важи одредбата „видено-купено“?
Страните можат да ја ограничат или целосно да ја исклучат одговорноста на продавачот за материјалните недостатоци. Таквата одредба е ништовна ако продавачот знаел за недостатокот и не му кажал на купувачот. Купувачот што се откажал од правото на раскинување ги задржува другите права што произлегуваат од недостатокот, на пример правото на намалување на цената.
Што може купувачот да бара од продавачот?
- Отстранување на недостатокот на трошок на продавачот;
- намалување на цената, сразмерно на вредноста на недвижноста без недостатокот и со недостатокот во времето на склучувањето на договорот;
- раскинување на договорот, но само откако на продавачот ќе му остави дополнителен разумен рок, освен ако продавачот изјавил дека нема да исполни;
- надомест на штета во секој од овие случаи.
Ако подоцна откриете нов недостаток, можете да барате дополнително намалување или да раскинете.
Како се известува продавачот?
Во известувањето подетално опишете го недостатокот и поканете го продавачот да ја прегледа недвижноста. Испратете го со препорачано писмо или на друг сигурен начин: ако сте го испратиле навреме, а стигне доцна или воопшто не стигне, се смета дека сте ја исполниле обврската. Помага да приложите фотографии и извештај од вештак. Понуди од мајстори за отстранување на недостатокот, кои ви помагаат да го процените трошокот за поправката, можете да соберете и преку платформата Glatko (страницата е на англиски).
Што важи за новоградбите?
За стан купен од инвеститор, покрај одговорноста на продавачот постои и одговорноста на изведувачот за солидноста на градбата десет години од предавањето и примањето на работите. Тие права преминуваат на купувачите на становите и не можат да се исклучат со договор. Како течат тие рокови објаснуваме во текстот за договорот за градење.
Правни недостатоци: хипотеки, службености и права на трети лица
Продавачот одговара и ако трето лице има право на недвижноста, на пример хипотека или службеност, за кое купувачот не бил известен и не се согласил да го преземе. Купувачот мора да го извести продавачот и да го повика во разумен рок да ја ослободи недвижноста од тоа право. Ако продавачот не го стори тоа, купувачот, зависно од случајот, го раскинува договорот или бара намалување на цената, заедно со надомест на штета. Ова право престанува една година откако дознал за правото на третото лице. Товарите најлесно се гледаат во имотниот лист; како да го прочитате објаснуваме во текстот за имотниот лист.
При присилна јавна продажба сопственикот чија недвижност е продадена не одговара за недостатоците, како што објаснуваме во текстот за јавната продажба на недвижности.
Список пред и по купувањето
| Кога | Што да направите |
| Пред потпишувањето | Детален преглед, по можност со вештак, и проверка на имотниот лист |
| Во договорот | Писмена изјава од продавачот за познатите недостатоци и, по потреба, подолг рок на одговорност |
| При предавањето | Записник за состојбата со фотографии |
| Кога ќе откриете недостаток | Известување во рок од 8 дена, со препорачано писмо |
| Во рок од една година | Тужба, ако продавачот не постапи |
Другите проверки пред купувањето ги наведуваме во текстот дали е безбедно да се купи недвижност. Станови и куќи можете да најдете или да огласите во нашата категорија недвижности.
Често поставувани прашања
Кој е рокот за скриени недостатоци на стан во Црна Гора? Го известувате продавачот во рок од 8 дена од откривањето, а продавачот одговара за скриените недостатоци што ќе се појават во рок од 6 месеци од предавањето, освен ако не е договорен подолг рок.
Што ако продавачот знаел за недостатокот и премолчал? Тогаш не ги губите правата дури и ако сте задоцниле или недостатокот се појавил по 6 месеци, а одредбата што ја исклучува одговорноста е ништовна.
Дали важи одредбата „видено-купено“? Да, освен за недостатоците за кои продавачот знаел и не му ги открил на купувачот.
Што можам да барам од продавачот поради недостаток? Отстранување на недостатокот, намалување на цената или раскинување по дополнителен рок, а во секој случај надомест на штета.
Колку долго изведувачот одговара за новоградба? За недостатоците во солидноста на градбата, десет години од предавањето и примањето на работите, а тие права преминуваат на купувачите на становите.
Дали продавачот одговара за недостатоците при јавна продажба? Не. При присилна јавна продажба сопственикот чија недвижност е продадена не одговара за недостатоците.
Извори
Одговорноста на продавачот е уредена со Законот за облигационите односи („Службен лист на Црна Гора“ 47/2008, 22/2017, 123/2024, 94/2026 и 117/2026, членови од 486 до 508 за материјалните недостатоци, од 516 до 524 за правните недостатоци и 711 и 712 за солидноста на градбата; измените од 2024 и 2026 година не ги менуваат овие членови). Прописите се проверени на 24 септември 2026. Fijaka е платформа за огласи и не дава правни совети; за конкретен недостаток консултирајте се со адвокат.