Kad poslije kupovine stana ili kuće u Crnoj Gori otkrijete skriveni nedostatak, prodavca morate obavijestiti u roku od 8 dana od otkrivanja. Prodavac ne odgovara za skrivene nedostatke koji se pokažu poslije 6 mjeseci od predaje, osim ako je ugovorom određen duži rok ili je za nedostatak znao. Uz uredno obavještenje možete tražiti otklanjanje nedostatka, sniženje cijene ili raskid ugovora, uz naknadu štete, a ta prava se gase godinu dana od obavještenja.
Pravila daje Zakon o obligacionim odnosima. Ovaj vodič objašnjava razliku između vidljivog i skrivenog nedostatka, rokove, izuzetke kada je prodavac znao za nedostatak, klauzulu viđeno kupljeno, prava kupca i posebna pravila za novogradnju i pravne nedostatke.
Šta je skriveni, a šta vidljivi nedostatak?
Prodavac odgovara za materijalne nedostatke koje je nekretnina imala u času prelaza rizika na kupca, čak i ako za njih nije znao, kao i za nedostatke koji se pojave kasnije, a posljedica su uzroka koji je postojao ranije. Neznatan nedostatak se ne uzima u obzir.
| Vrsta | Šta je | Primjer |
| Vidljivi nedostatak | Onaj koji bi brižljiv kupac lako opazio uobičajenim pregledom | Napukla pločica, polomljena stolarija |
| Skriveni nedostatak | Onaj koji se nije mogao otkriti uobičajenim pregledom pri preuzimanju | Vlaga iza obloge, neispravne instalacije u zidu |
Materijalni nedostatak postoji, između ostalog, kad nekretnina nema svojstva potrebna za redovnu upotrebu, kad nema izričito ili prećutno ugovorena svojstva ili kad nema svojstva koja je kupac mogao opravdano očekivati, posebno s obzirom na javne izjave prodavca, na primjer u oglasu.
Koji su rokovi za prijavu nedostatka?
| Situacija | Rok |
| Vidljivi nedostaci | Pregledajte nekretninu čim je moguće i obavijestite prodavca u roku od 8 dana |
| Pregled u prisustvu obje strane | Primjedbe na vidljive nedostatke saopštite odmah |
| Skriveni nedostaci | Obavijestite prodavca u roku od 8 dana od otkrivanja |
| Krajnja granica za skrivene nedostatke | Prodavac ne odgovara za nedostatke koji se pokažu poslije 6 mjeseci od predaje, osim ako je ugovoren duži rok |
| Sudsko ostvarivanje prava | Prava se gase godinu dana od slanja obavještenja |
| Potrošački ugovori | Kupac potrošač nije dužan da pregleda stvar, ali vidljiv nedostatak prijavljuje čim sazna, a najkasnije 6 mjeseci od otkrivanja |
Ako je nedostatak otklonjen popravkom ili zamjenom, rokovi počinju da teku iznova od predaje popravljenog.
Kada prodavac odgovara i poslije rokova?
Kupac ne gubi prava ni kad je zakasnio sa pregledom ili obavještenjem, ni kad se nedostatak pokazao poslije 6 mjeseci od predaje, ako je prodavac za nedostatak znao ili mu nije mogao ostati nepoznat, ili ako je nedostatak priznao. Prodavac odgovara i za nedostatke koje je kupac mogao lako opaziti, ako je izjavio da nekretnina nema nikakve nedostatke ili da ima određena svojstva.
Važi li klauzula "viđeno kupljeno"?
Ugovorne strane mogu ograničiti ili potpuno isključiti odgovornost prodavca za materijalne nedostatke. Takva odredba je ništava ako je prodavac znao za nedostatak, a nije o njemu obavijestio kupca. Kupac koji se odrekao prava na raskid zadržava ostala prava zbog nedostatka, na primjer pravo na sniženje cijene.
Šta kupac može tražiti od prodavca?
- Otklanjanje nedostatka o trošku prodavca;
- sniženje cijene, prema odnosu vrijednosti nekretnine bez nedostatka i sa nedostatkom u vrijeme zaključenja ugovora;
- raskid ugovora, ali tek nakon što prodavcu ostavite naknadni primjereni rok, osim ako je izjavio da neće ispuniti ugovor;
- naknadu štete u svakom od ovih slučajeva.
Ako naknadno otkrijete novi nedostatak, možete tražiti novo sniženje ili raskid.
Kako obavijestiti prodavca?
U obavještenju bliže opišite nedostatak i pozovite prodavca da pregleda nekretninu. Pošaljite ga preporučenim pismom ili na drugi pouzdan način: ako ste ga poslali na vrijeme, a ono zakasni ili ne stigne, smatra se da ste obavezu ispunili. Dobro je priložiti fotografije i nalaz stručnjaka. Ponude majstora za otklanjanje nedostatka, koje pomažu da procijenite trošak popravke, možete prikupiti i preko platforme Glatko.
Šta važi za novogradnju?
Kod stana kupljenog od investitora, pored odgovornosti prodavca, postoji i odgovornost izvođača radova za solidnost građevine deset godina od predaje i prijema radova. Ta prava prelaze i na kupce stanova, a ugovorom se ne mogu isključiti. Kako teku ti rokovi, objašnjava naš tekst o ugovoru o građenju.
Pravni nedostaci: hipoteka, služnost i tuđe pravo
Prodavac odgovara i ako na nekretnini postoji pravo trećeg lica, na primjer hipoteka ili služnost, o kome kupac nije obaviješten niti je pristao da nekretninu kupi sa tim teretom. Kupac mora obavijestiti prodavca i pozvati ga da u razumnom roku oslobodi nekretninu od tog prava. Ako to ne učini, kupac, zavisno od slučaja, raskida ugovor ili traži sniženje cijene, uz naknadu štete. Ovo pravo se gasi godinu dana od saznanja za pravo trećeg. Terete najlakše vidite u listu nepokretnosti; kako se čita, objašnjava naš tekst o listu nepokretnosti.
Kod prinudne javne prodaje vlasnik čija je nekretnina prodata ne odgovara za nedostatke, o čemu više piše naš tekst o javnoj prodaji nepokretnosti.
Kratka lista prije i poslije kupovine
| Kada | Šta uraditi |
| Prije potpisivanja | Detaljan pregled, po mogućnosti sa stručnjakom, i provjera lista nepokretnosti |
| U ugovoru | Pisana izjava prodavca o poznatim nedostacima i, po potrebi, duži rok odgovornosti |
| Pri primopredaji | Zapisnik o stanju, sa fotografijama |
| Kad otkrijete nedostatak | Obavještenje u roku od 8 dana, preporučenim pismom |
| U roku od godinu dana | Sudski zahtjev, ako prodavac ne postupi |
Druge provjere prije kupovine nabraja naš tekst o sigurnoj kupovini stana. Stanove i kuće možete pronaći ili oglasiti u našoj kategoriji nekretnina.
Često postavljana pitanja
Koji je rok za skrivene nedostatke stana u Crnoj Gori? Prodavca obavještavate u roku od 8 dana od otkrivanja, a prodavac odgovara za skrivene nedostatke koji se pokažu u roku od 6 mjeseci od predaje, osim ako je ugovoren duži rok.
Šta ako je prodavac znao za nedostatak i prećutao ga? Tada ne gubite prava ni ako ste zakasnili, ni ako se nedostatak pokazao poslije 6 mjeseci, a odredba kojom je odgovornost isključena je ništava.
Da li važi klauzula viđeno kupljeno? Važi, osim za nedostatke za koje je prodavac znao, a nije ih saopštio kupcu.
Šta mogu tražiti od prodavca zbog nedostatka? Otklanjanje nedostatka, sniženje cijene ili raskid ugovora nakon naknadnog roka, a u svim slučajevima i naknadu štete.
Koliko dugo odgovara izvođač za novogradnju? Za nedostatke solidnosti građevine deset godina od predaje i prijema radova, i ta prava prelaze na kupce stanova.
Odgovara li prodavac za nedostatke kod javne prodaje? Ne. Kod prinudne javne prodaje vlasnik čija je nekretnina prodata ne odgovara za nedostatke.
Izvori
Odgovornost prodavca uređuje Zakon o obligacionim odnosima (Službeni list CG 47/2008, 22/2017, 123/2024, 94/2026 i 117/2026, članovi 486 do 508 za materijalne nedostatke, 516 do 524 za pravne nedostatke i 711 i 712 za solidnost građevine; izmjene iz 2024. i 2026. ove članove ne mijenjaju). Propisi su provjereni 24. septembra 2026. Fijaka je oglasni prostor i ne daje pravne savjete; za konkretan nedostatak obratite se advokatu.