Ce faceți dacă descoperiți un viciu ascuns după cumpărarea unei locuințe în Muntenegru? Îl anunțați pe vânzător în 8 zile de la descoperire. Vânzătorul nu răspunde pentru viciile ascunse care apar la mai mult de 6 luni de la predare, cu excepția cazului în care contractul prevede un termen mai lung sau vânzătorul știa de viciu. Cu o anunțare corectă puteți cere remedierea viciului, reducerea prețului sau rezilierea contractului, împreună cu despăgubiri, iar aceste drepturi se sting la un an după anunțare.
Regulile provin din Legea obligațiilor. Articolul acesta explică diferența dintre viciile aparente și cele ascunse, termenele, excepțiile pentru cazul în care vânzătorul știa de un viciu, clauza „în starea în care se află”, drepturile cumpărătorului și regulile speciale pentru construcțiile noi și viciile juridice. Acest ghid este util dacă ați cumpărat sau urmează să cumpărați un apartament ori o casă în Muntenegru.
Ce este un viciu ascuns și ce este un viciu aparent?
Vânzătorul răspunde pentru viciile materiale pe care proprietatea le avea în momentul trecerii riscului asupra cumpărătorului, chiar dacă nu le cunoștea, precum și pentru viciile care apar ulterior, dar provin dintr-o cauză care exista deja. Un viciu neînsemnat nu se ia în considerare.
| Tipul | Ce este | Exemplu |
| Viciu aparent | Unul pe care un cumpărător atent l-ar observa ușor la o verificare obișnuită | O placă de faianță crăpată, tâmplărie stricată |
| Viciu ascuns | Unul care nu putea fi descoperit la o verificare obișnuită la predare | Umezeală în spatele placajului, instalații defecte în interiorul unui perete |
Un viciu material există, printre altele, când proprietatea nu are calitățile necesare pentru folosința obișnuită, nu are calitățile convenite expres sau tacit ori nu are calitățile pe care cumpărătorul le putea aștepta în mod rezonabil, mai ales având în vedere declarațiile publice ale vânzătorului, de exemplu dintr-un anunț.
Care sunt termenele pentru anunțarea unui viciu?
| Situația | Termenul |
| Vicii aparente | Verificați proprietatea cât mai repede și anunțați vânzătorul în 8 zile |
| Verificare în prezența ambelor părți | Ridicați obiecțiile privind viciile aparente imediat |
| Vicii ascunse | Anunțați vânzătorul în 8 zile de la descoperire |
| Limita exterioară pentru viciile ascunse | Vânzătorul nu răspunde pentru viciile apărute la mai mult de 6 luni de la predare, dacă nu s-a convenit un termen mai lung |
| Valorificarea drepturilor în instanță | Drepturile se sting la un an după trimiterea anunțului |
| Contractele cu consumatori | Un cumpărător consumator nu trebuie să verifice, dar trebuie să anunțe un viciu aparent imediat ce află de el și cel târziu la 6 luni de la descoperire |
Dacă un viciu a fost înlăturat prin reparare sau înlocuire, termenele curg din nou de la predarea a ceea ce a fost reparat.
Când răspunde vânzătorul și după expirarea termenelor?
Cumpărătorul nu își pierde drepturile, chiar dacă a întârziat cu verificarea sau cu anunțarea ori viciul a apărut la mai mult de 6 luni de la predare, dacă vânzătorul știa de viciu sau nu putea să nu știe de el ori dacă vânzătorul l-a recunoscut. Vânzătorul răspunde și pentru viciile pe care cumpărătorul le-ar fi putut observa ușor, dacă vânzătorul a declarat că proprietatea nu are vicii sau că are anumite calități.
Termenele vânzătorului și excepția pentru ascunderea viciilor sunt descrise mai pe larg în ghidul în limba engleză al RoNa Legal despre răspunderea vânzătorului pentru vicii după încheierea vânzării.
Este valabilă o clauză „în starea în care se află”?
Părțile pot limita sau exclude complet răspunderea vânzătorului pentru viciile materiale. O astfel de clauză este nulă dacă vânzătorul știa de viciu și nu i l-a comunicat cumpărătorului. Un cumpărător care a renunțat la dreptul de reziliere își păstrează celelalte drepturi care decurg din viciu, de exemplu dreptul la reducerea prețului.
Ce poate cere cumpărătorul de la vânzător?
- Remedierea viciului pe cheltuiala vânzătorului;
- reducerea prețului, proporțional cu valoarea proprietății fără viciu și cu viciu la momentul încheierii contractului;
- rezilierea contractului, dar numai după ce îi acordă vânzătorului un termen suplimentar rezonabil, cu excepția cazului în care vânzătorul a spus că nu va executa;
- despăgubiri în fiecare dintre aceste cazuri.
Dacă descoperiți ulterior un viciu nou, puteți cere o nouă reducere sau puteți rezilia.
Cum îl anunțați pe vânzător?
În anunț, descrieți detaliat viciul și invitați-l pe vânzător să verifice proprietatea. Trimiteți-l prin scrisoare recomandată sau printr-o altă metodă sigură: dacă l-ați trimis la timp, iar el ajunge târziu sau deloc, se consideră că v-ați îndeplinit obligația. Ajută să anexați fotografii și raportul unui expert. Oferte de la meseriași pentru remedierea viciului, care vă ajută să estimați costul reparației, puteți strânge și prin platforma Glatko (pagina este în limba engleză).
Ce se aplică construcțiilor noi?
Pentru un apartament cumpărat de la un dezvoltator, pe lângă răspunderea vânzătorului există și răspunderea constructorului pentru soliditatea construcției timp de zece ani de la predarea și recepția lucrărilor. Aceste drepturi trec la cumpărătorii apartamentelor și nu pot fi excluse prin contract. Cum curg aceste termene explicăm în articolul nostru despre contractele de construcție.
Viciile juridice: ipoteci, servituți și drepturi ale terților
Vânzătorul răspunde și dacă un terț are asupra proprietății un drept, de exemplu o ipotecă sau o servitute, despre care cumpărătorul nu a fost informat și pe care nu a acceptat să o preia. Cumpărătorul trebuie să-l anunțe pe vânzător și să-l invite să elibereze proprietatea de acel drept într-un termen rezonabil. Dacă vânzătorul nu o face, cumpărătorul, după caz, reziliază contractul sau cere o reducere a prețului, împreună cu despăgubiri. Acest drept se stinge la un an de când a aflat de dreptul terțului. Sarcinile se văd cel mai ușor în extrasul de carte funciară; cum se citește explicăm în articolul nostru despre extrasul de carte funciară.
La o vânzare publică silită, proprietarul al cărui bun a fost vândut nu răspunde pentru vicii, așa cum explicăm în articolul nostru despre licitațiile imobiliare.
O listă de verificare înainte și după cumpărare
| Când | Ce faceți |
| Înainte de semnare | O verificare detaliată, ideal cu un expert, și verificarea extrasului de carte funciară |
| În contract | O declarație scrisă a vânzătorului despre viciile cunoscute și, dacă este nevoie, un termen de răspundere mai lung |
| La predare | Un proces-verbal al stării, cu fotografii |
| Când descoperiți un viciu | Anunțul în 8 zile, prin scrisoare recomandată |
| În termen de un an | O acțiune în instanță, dacă vânzătorul nu acționează |
Alte verificări înainte de cumpărare sunt enumerate în articolul nostru despre cât de sigur este să cumpărați o proprietate. Găsiți sau publicați apartamente și case în categoria noastră imobiliare.
Întrebări frecvente
Care este termenul pentru viciile ascunse ale unui apartament în Muntenegru? Îl anunțați pe vânzător în 8 zile de la descoperire, iar vânzătorul răspunde pentru viciile ascunse care apar în 6 luni de la predare, dacă nu s-a convenit un termen mai lung.
Ce se întâmplă dacă vânzătorul știa de viciu și a tăcut? Atunci nu vă pierdeți drepturile, chiar dacă ați întârziat sau viciul a apărut după 6 luni, iar o clauză care exclude răspunderea este nulă.
Este valabilă o clauză „în starea în care se află”? Da, cu excepția viciilor pe care vânzătorul le cunoștea și nu i le-a comunicat cumpărătorului.
Ce pot cere de la vânzător din cauza unui viciu? Remedierea viciului, reducerea prețului sau rezilierea după un termen suplimentar și, în orice caz, despăgubiri.
Cât timp răspunde constructorul pentru o construcție nouă? Pentru viciile de soliditate a construcției, zece ani de la predarea și recepția lucrărilor, iar aceste drepturi trec la cumpărătorii apartamentelor.
Răspunde vânzătorul pentru vicii la o vânzare publică? Nu. La o vânzare publică silită, proprietarul al cărui bun a fost vândut nu răspunde pentru vicii.
Surse
Răspunderea vânzătorului este reglementată de Legea obligațiilor (pagina este în limba muntenegreană; Monitorul Oficial al Muntenegrului 47/2008, 22/2017, 123/2024, 94/2026 și 117/2026, articolele 486–508 privind viciile materiale, 516–524 privind viciile juridice și 711 și 712 privind soliditatea construcției; modificările din 2024 și 2026 nu schimbă aceste articole). Legislația a fost verificată la 24 septembrie 2026. Fijaka este o platformă de anunțuri și nu oferă consultanță juridică; pentru un viciu concret, consultați un avocat.