Якщо після купівлі квартири чи будинку в Чорногорії ви виявили прихований недолік, продавця треба повідомити протягом 8 днів із моменту виявлення. Продавець не відповідає за приховані недоліки, які виявилися пізніше 6 місяців після передачі, крім випадків, коли договір встановлює довший строк або продавець знав про недолік. За належного повідомлення ви можете вимагати усунення недоліку, зниження ціни або розірвання договору разом із відшкодуванням збитків, а ці права припиняються через рік після повідомлення.
Правила встановлює Закон про зобов'язальні відносини. Цей путівник пояснює різницю між явними і прихованими недоліками, строки, винятки, коли продавець знав про недолік, умову «як є», права покупця і особливі правила для новобудов і юридичних недоліків.
Що таке прихований і що таке явний недолік?
Продавець відповідає за матеріальні недоліки, які нерухомість мала в момент переходу ризику на покупця, навіть якщо він про них не знав, а також за недоліки, що виявилися пізніше, але спричинені причиною, яка існувала раніше. Незначний недолік не враховується.
| Вид | Що це | Приклад |
| Явний недолік | Недолік, який уважний покупець легко помітить під час звичайного огляду | Тріснута плитка, зламані вікна |
| Прихований недолік | Недолік, який не можна було виявити під час звичайного огляду при прийманні | Волога за обшивкою, несправна проводка в стіні |
Матеріальний недолік існує, зокрема, коли нерухомість не має властивостей, потрібних для звичайного використання, не має прямо чи мовчазно погоджених властивостей або не має властивостей, яких покупець міг обґрунтовано очікувати, особливо з огляду на публічні заяви продавця, наприклад в оголошенні.
Які строки діють для повідомлення про недолік?
| Ситуація | Строк |
| Явні недоліки | Огляньте нерухомість якомога швидше і повідомте продавця протягом 8 днів |
| Огляд у присутності обох сторін | Заявіть заперечення щодо явних недоліків одразу |
| Приховані недоліки | Повідомте продавця протягом 8 днів із моменту виявлення |
| Крайня межа для прихованих недоліків | Продавець не відповідає за недоліки, що виявилися пізніше 6 місяців після передачі, якщо не погоджено довший строк |
| Захист прав у суді | Права припиняються через рік після надсилання повідомлення |
| Споживчі договори | Покупець-споживач не зобов'язаний проводити огляд, але повідомляє про явний недолік одразу, як дізнався про нього, і не пізніше 6 місяців із моменту виявлення |
Якщо недолік усунули ремонтом чи заміною, строки починають спливати заново від передачі відремонтованого.
Коли продавець відповідає і після спливу строків?
Покупець не втрачає прав, навіть якщо запізнився з оглядом чи повідомленням або недолік виявився пізніше 6 місяців після передачі, якщо продавець знав про недолік або не міг про нього не знати, чи визнав його. Продавець відповідає і за недоліки, які покупець міг легко помітити, якщо продавець заявив, що нерухомість не має недоліків або має певні властивості.
Чи діє умова «як є»?
Сторони можуть обмежити або повністю виключити відповідальність продавця за матеріальні недоліки. Така умова нікчемна, якщо продавець знав про недолік і не повідомив про нього покупця. Покупець, який відмовився від права на розірвання, зберігає інші права з недоліку, наприклад право на зниження ціни.
Чого покупець може вимагати від продавця?
- Усунення недоліку за рахунок продавця;
- зниження ціни пропорційно співвідношенню вартості нерухомості без недоліку і з недоліком на момент укладення договору;
- розірвання договору, але лише після того, як ви дали продавцеві додатковий розумний строк, якщо він не заявив, що не виконає договір;
- відшкодування збитків у кожному з цих випадків.
Якщо згодом ви виявите новий недолік, ви можете вимагати нового зниження ціни або розірвання.
Як повідомити продавця?
У повідомленні докладно опишіть недолік і запросіть продавця оглянути нерухомість. Надішліть його рекомендованим листом або іншим надійним способом: якщо ви надіслали його вчасно, а воно запізнилося чи не дійшло, обов'язок вважається виконаним. Корисно додати фотографії та висновок фахівця. Пропозиції майстрів щодо усунення недоліку, які допомагають оцінити вартість ремонту, можна зібрати і через платформу Glatko.
Що діє для новобудов?
Для квартири, купленої в забудовника, крім відповідальності продавця існує відповідальність підрядника за міцність будівлі протягом десяти років від передачі та приймання робіт. Ці права переходять до покупців квартир, і договором їх виключити не можна. Як спливають ці строки, пояснює наша стаття про договір будівельного підряду.
Юридичні недоліки: іпотека, сервітут і права третіх осіб
Продавець відповідає і тоді, коли на нерухомість є право третьої особи, наприклад іпотека чи сервітут, про яке покупця не повідомили і на яке він не погоджувався. Покупець має повідомити продавця і запропонувати йому в розумний строк звільнити нерухомість від цього права. Якщо продавець цього не робить, покупець залежно від випадку розриває договір або вимагає зниження ціни, а також відшкодування збитків. Це право припиняється через рік після того, як покупець дізнався про право третьої особи. Обтяження найпростіше побачити у витягу з кадастру; як його читати, пояснює наша стаття про витяг із кадастру.
У разі примусового публічного продажу власник, чию нерухомість продали, за недоліки не відповідає; про це розповідає наша стаття про публічні торги нерухомістю.
Що зробити до і після купівлі
| Коли | Що зробити |
| До підписання | Провести ретельний огляд, краще з фахівцем, і перевірити витяг із кадастру |
| У договорі | Отримати письмову заяву продавця про відомі недоліки і за потреби довший строк відповідальності |
| Під час передачі | Скласти акт про стан із фотографіями |
| Коли виявили недолік | Надіслати повідомлення протягом 8 днів рекомендованим листом |
| Протягом року | Подати позов, якщо продавець нічого не робить |
Інші перевірки перед купівлею перелічує наша стаття про те, чи безпечно купувати нерухомість у Чорногорії. Квартири й будинки можна знайти або розмістити в нашій категорії нерухомості.
Часті запитання
Який строк діє для прихованих недоліків квартири в Чорногорії? Продавця повідомляють протягом 8 днів із моменту виявлення, а продавець відповідає за приховані недоліки, які виявилися протягом 6 місяців після передачі, якщо не погоджено довший строк.
Що буде, якщо продавець знав про недолік і приховав його? Тоді ви не втрачаєте прав, навіть якщо запізнилися або недолік виявився через 6 місяців, а умова про виключення відповідальності є нікчемною.
Чи діє умова «як є»? Діє, крім недоліків, про які продавець знав і не повідомив покупця.
Чого я можу вимагати від продавця через недолік? Ви можете вимагати усунення недоліку, зниження ціни або розірвання після додаткового строку, а в будь-якому разі можете вимагати відшкодування збитків.
Скільки років підрядник відповідає за новобудову? За недоліки міцності будівлі він відповідає десять років від передачі та приймання робіт, і ці права переходять до покупців квартир.
Чи відповідає продавець за недоліки під час публічного продажу? Ні. У разі примусового публічного продажу власник, чию нерухомість продали, за недоліки не відповідає.
Джерела
Відповідальність продавця регулює Закон про зобов'язальні відносини (Офіційний вісник Чорногорії 47/2008, 22/2017, 123/2024, 94/2026 і 117/2026, статті з 486 по 508 про матеріальні недоліки, з 516 по 524 про юридичні недоліки і 711 і 712 про міцність будівлі; зміни 2024 і 2026 років ці статті не змінюють). Законодавство перевірено 24 вересня 2026 року. Fijaka працює як платформа оголошень і не надає юридичних консультацій; щодо конкретного недоліку зверніться до адвоката.