Яка комісія агентства нерухомості в Чорногорії

Яка комісія агенції під час продажу квартири? Законом її не встановлено. Її погоджують, тому єдина правильна сума та, що записана у вашому письмовому договорі про посередництво.

На запитання, скільки бере агенція, майже всі відповідають однаково: три відсотки. Це число повторюють так давно, що воно звучить як норма закону. Це не так.

У Чорногорії немає встановленої законом ставки посередницької винагороди. Розмір погоджують, тому на практиці ви бачите діапазон, а не одне число. Закон регулює не скільки, а хто може бути посередником і що він зобов'язаний повідомити вам заздалегідь. Для продавця ця різниця цінніша за будь-який відсоток, і ця стаття її пояснює.

Якщо думаєте продавати без агенції, процес і податки ми розібрали в посібнику про продаж квартири.

Що насправді змінив закон

Закон про посередництво в угодах із нерухомістю та її оренді (Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti) ухвалено 30 липня 2025 року, опубліковано в Офіційному віснику Чорногорії № 89/2025 від 5 серпня 2025 року, і він набрав чинності 13 серпня 2025 року. Зміна серпня 2026 року (114/2026) подовжила строк, за який уже чинні агенції мають привести діяльність у відповідність.

Те, що запровадив закон, стосується входу в професію і прозорості:

Договір укладають на визначений строк; якщо строк не погоджено, вважається, що він діє шість місяців (стаття 19). Посередник зобов'язаний вивчити документи про власність і попередити вас про зареєстровані обтяження та переважне право купівлі (стаття 20).

Чого закон не запровадив: фіксованої ставки. Ціна послуги лишається справою ринку і домовленості. Тому точна відповідь на запитання в заголовку звучить так: "скільки домовитеся", а завдання продавця домовитися свідомо.

Чому ж тоді всюди звучать три відсотки

Бо це звичайна ринкова практика, яку передають з вуст у вуста, а не норма. Проблема починається, коли її сприймають як даність: ніхто не торгується і ніхто не перевіряє, що саме входить у послугу. Дві агенції можуть просити той самий відсоток і надавати дуже різні послуги: одна лише публікує оголошення, інша організовує покази, готує документи і доводить вас до нотаріуса.

Тому відсоток сам по собі нічого не каже. Питання не лише скільки, а й за що.

Чого вимагати до підписання

1. Перевірте реєстр. Посередник має бути внесений до реєстру; в агенцій, що працювали до закону, строк до 13 серпня 2027 року, тож попросіть бодай підтвердження, що заяву про внесення подано.
2. Вимагайте письмовий договір про посередництво. Усна домовленість якраз те, через що потім виникає спір.
3. Хай у договорі буде вказано суму або ставку винагороди, чітко і без посилань на "звичайну практику".
4. Запитайте, коли посередник набуває права на винагороду. За законом під час укладення угоди, якщо не погоджено, що таким моментом буде підписання попереднього договору у встановленій формі; вимагати частину винагороди наперед не можна (стаття 27).
5. Запитайте, що входить у послугу. Фотозйомка, публікація, покази, підготовка документів, присутність у нотаріуса. Впишіть перелік у договір.
6. Запитайте, чи договір ексклюзивний і скільки він триває. Ексклюзивність має бути прямо обумовлена; якщо за цей час ви продасте через іншого посередника, першому ви винні погоджену винагороду як відшкодування збитків (стаття 31).
7. Перевірте, що написано в оголошенні. За новим законом посередник зобов'язаний указати в оголошенні свою назву і номер у Реєстрі посередників (стаття 25).

Якщо агенція ухиляється від того, щоб записати бодай щось із цього, це вже відповідь.

З агенцією чи без

Це справжнє рішення, а не рекламне. Обидва варіанти слушні, залежно від того, чого вам бракує.

Агенція має сенс, коли у вас немає часу на покази, коли квартира порожня, а ви в іншому місті чи країні, коли потрібен хтось, хто відсіє несерйозних покупців, або коли документи непрості.

Самостійно має сенс, коли квартира зареєстрована і без обтяжень, коли ви доступні для показів і готові як слід написати оголошення. Юридичну частину в будь-якому разі робить нотаріус, а не агенція: договір купівлі-продажу нерухомості укладають у нотаріуса, а власність переходить із реєстрацією в кадастрі.

Якщо продаєте самі, розміщення оголошення безкоштовне, а як написати оголошення, за яким справді телефонують, ми розібрали в окремій статті з прикладами.

Винагорода не єдина витрата під час продажу

Коли ви рахуєте суму, що лишиться на руках, комісія лише одна стаття:

• Податок на приріст капіталу 15% з різниці між ціною продажу і ціною набуття, зі звільненням, якщо нерухомість була вашим єдиним і основним місцем проживання.
• Витрати на отримання документів, передусім витягу з кадастру.
• Нотаріальні витрати, за тарифом залежно від вартості.
• Податок на перехід права сплачує покупець, а не ви, і його часто помилково записують у витрати продавця.

Часті запитання

Чи законна ставка в три відсотки? Ні. Це звичайна практика, яку передають з вуст у вуста, а не норма.

Хто платить комісію, покупець чи продавець? Той, хто уклав договір про посередництво і взяв на себе цей обов'язок. Тому це треба записати до угоди, а не домовлятися наприкінці.

Коли агенція набуває права на винагороду? Під час укладення угоди, що була предметом договору про посередництво, або під час підписання попереднього договору, якщо так погоджено. Вимагати частину винагороди наперед не можна.

Чи можна продати без агенції? Можна. Обов'язку наймати посередника за законом немає; договір ви однаково укладаєте в нотаріуса.

Як перевірити агенцію? За реєстром посередників і за тим, чи готова вона записати в договір винагороду та обсяг послуги.

Джерело

Закон про посередництво в угодах із нерухомістю та її оренді ухвалено 30 липня 2025 року, опубліковано в Офіційному віснику Чорногорії № 89/2025, і він застосовується з 13 серпня 2025 року; у 2026 році до нього внесено зміни (114/2026).

Розмір винагороди законом не встановлено; перевірте конкретні умови у своєму договорі та статус посередника в реєстрі.