Скільки коштують квартири в Чорногорії? Офіційна середня ціна новобудови у другому кварталі 2026 року становила 2 557 євро за м² по країні, 2 510 у Подгориці і 2 838 у приморському регіоні (попередньо). Офіційного середнього по вторинці немає.
У пошуку квартири в Чорногорії перший крок це вибір місця: Будва, Котор, Тиват, Подгориця. Другий крок це зрозуміти ціну, і цей текст саме про нього: що дивитися, коли відкриваєте оголошення, і в якому порядку.
1. Порахуйте ціну квадратного метра самі
Поділіть загальну ціну на площу. Просто, але оголошень, де цього зробити не можна, більше, ніж здається. 23 вересня 2026 року ми переглянули всі 11 оголошень про нерухомість на Fijaka:
| Дані | Є в оголошенні |
| Опис | 11 з 11 |
| Площа | 6 з 11 |
| Кількість кімнат | 6 з 11 |
| Поверх | 6 з 11 |
| Опалення | 5 з 11 |
| Рік побудови | 3 з 11 |
| Паркування | 2 з 11 |
Майже в половині оголошень немає площі. А в одному оголошенні загальною ціною квартири площею 51 м² було вказано 2 600 євро; найімовірніше, це ціна квадратного метра, введена не в те поле. Якщо в оголошенні немає площі, нехай це буде ваше перше питання продавцеві, і уточніть, чи це загальна ціна, чи за квадратний метр.
2. Чесно порівняйте з офіційними даними
Порахувану ціну квадратного метра захочеться порівняти з офіційною статистикою. Тут часто помиляються. Крім Подгориці, MONSTAT публікує ціни на новобудови за регіонами, а не за містами. Другий квартал 2026 року, попередні дані:
| Територія | Середня ціна новобудови, €/м² |
| Чорногорія | 2 557 |
| Подгориця | 2 510 |
| Приморський регіон (Бар, Будва, Херцег-Нові, Котор, Тиват, Улцинь) | 2 838 |
| Центральний регіон (Цетинє, Даниловград, Никшич, Тузі, Зета) | 2 131 |
| Північний регіон | 2 145 |
Джерело: MONSTAT, ціни на новобудови. Порівнюючи квартиру в Будві з 2 838 євро, ви порівнюєте її із середнім по шести громадах. До того ж ряд враховує лише нові квартири, продані за квартал; вторинного ринку в ньому немає. Коректне порівняння це схожі оголошення в тому самому районі. Як таблиця змінювалася за роками, ми розібрали у статті скільки коштує квартира в Чорногорії.
3. Новобудова чи вторинка
Від цього залежить, що входить у ціну:
| Перший продаж забудовником | Вторинний ринок | |
| Податок | 21% ПДВ, включено в ціну | Покупець сплачує податок на передачу: 3% до 150 000 €, далі 5% і 6% |
| Реєстрація | Запитайте, коли квартиру внесуть до кадастру | Витяг з кадастру вже має бути |
| Ризик | Дозвіл на експлуатацію, строк здачі | Чи збігається квартира в реєстрі з квартирою в реальності? |
Слово «нова» в оголошенні не означає, що квартира продається вперше. Запитайте продавця прямо: це перший продаж цієї квартири?
4. Два аркуші витягу з кадастру
У Чорногорії витяг з кадастру (list nepokretnosti) поділено на аркуші. Для оголошення важливі два:
- Аркуш «B»: хто власник. Продавець з оголошення й ім'я тут мають збігатися; якщо власників кілька, підписати мають усі.
- Аркуш «G»: іпотеки, відмітки й обмеження. За законом про легалізацію 2025 року незаконну будівлю, не внесену до кадастру або без рішення про легалізацію, передавати не можна, і цю заборону вносять до аркуша «G». Відмітка про відсутність дозволу на експлуатацію теж видна тут.
Повна юридична перевірка виходить за межі посібника з читання оголошень, і її варто робити окремо до підписання договору. Fijaka це майданчик оголошень, і юридичних консультацій вона не надає.
5. Переклад з мови оголошень
| В оголошенні написано | Питання, яке варто поставити |
| «Вид на море» | З якої кімнати, з якого поверху? Чи немає попереду ділянки, яку можуть забудувати? |
| «100 м до моря» | По прямій чи пішки? |
| «Висока орендна дохідність» | За завантаженням яких місяців рахували? Що взимку? |
| «З документами на власність» | На чиє ім'я, і чи чистий аркуш «G»? |
| «Терміновий продаж» | Чому ціна низька; чи немає запису, що блокує продаж? |
Оцінюючи обіцянки дохідності на узбережжі, пам'ятайте про сезон: у 2025 році в серпні до Чорногорії приїхало приблизно в 10,5 раза більше туристів, ніж у січні. Різницю між містами ми розібрали у статті де краще купити квартиру в Чорногорії, а Будву за районами у статті купити квартиру в Будві.
Актуальні оголошення на сторінках нерухомість на продаж і нерухомість у Будві.
Часті запитання
Чи є офіційна ціна квадратного метра для Будви? Ні. MONSTAT публікує Будву у складі середнього по приморському регіону.
Що робити, якщо в оголошенні немає площі? Попросіть у продавця площу й запис у витягу з кадастру. Ціну оголошення без площі не можна порівняти з іншими.
Чи сплачується податок на передачу при купівлі нової квартири? При першому продажу забудовником ні; ціна включає 21% ПДВ. На вторинці покупець сплачує прогресивний податок на передачу.
Що дивитися у витягу з кадастру? Аркуш «B» для власника, аркуш «G» для іпотек і відміток.