Сколько стоят квартиры в Черногории? Официальная средняя цена новостройки во втором квартале 2026 года составила 2 557 евро за м² по стране, 2 510 в Подгорице и 2 838 в приморском регионе (предварительно). Официального среднего по вторичке нет.
В поиске квартиры в Черногории первый шаг это выбор места: Будва, Котор, Тиват, Подгорица. Второй шаг это понять цену, и этот текст про него: что смотреть, когда открываете объявление, и в каком порядке.
1. Посчитайте цену квадратного метра сами
Разделите общую цену на площадь. Просто, но объявлений, где этого сделать нельзя, больше, чем кажется. 23 сентября 2026 года мы просмотрели все 11 объявлений о недвижимости на Fijaka:
| Данные | Есть в объявлении |
| Описание | 11 из 11 |
| Площадь | 6 из 11 |
| Количество комнат | 6 из 11 |
| Этаж | 6 из 11 |
| Отопление | 5 из 11 |
| Год постройки | 3 из 11 |
| Парковка | 2 из 11 |
Почти в половине объявлений нет площади. А в одном объявлении общей ценой квартиры площадью 51 м² было указано 2 600 евро; скорее всего, это цена квадратного метра, введённая не в то поле. Если в объявлении нет площади, пусть это будет ваш первый вопрос продавцу, и уточните, общая это цена или за квадратный метр.
2. Честно сравните с официальными данными
Посчитанную цену квадратного метра захочется сравнить с официальной статистикой. Здесь часто ошибаются. Кроме Подгорицы, MONSTAT публикует цены на новостройки по регионам, а не по городам. Второй квартал 2026 года, предварительные данные:
| Территория | Средняя цена новостройки, €/м² |
| Черногория | 2 557 |
| Подгорица | 2 510 |
| Приморский регион (Бар, Будва, Херцег-Нови, Котор, Тиват, Улцинь) | 2 838 |
| Центральный регион (Цетине, Даниловград, Никшич, Тузи, Зета) | 2 131 |
| Северный регион | 2 145 |
Источник: MONSTAT, цены на новостройки. Сравнивая квартиру в Будве с 2 838 евро, вы сравниваете её со средним по шести общинам. К тому же ряд учитывает только новые квартиры, проданные за квартал; вторички в нём нет. Корректное сравнение это похожие объявления в том же районе. Как таблица менялась по годам, мы разобрали в статье сколько стоит квартира в Черногории.
3. Новостройка или вторичка
От этого зависит, что входит в цену:
| Первая продажа застройщиком | Вторичный рынок | |
| Налог | 21% НДС, включён в цену | Покупатель платит налог на передачу: 3% до 150 000 €, затем 5% и 6% |
| Регистрация | Спросите, когда квартиру внесут в кадастр | Выписка из кадастра уже должна быть |
| Риск | Разрешение на эксплуатацию, срок сдачи | Совпадает ли квартира в реестре с квартирой в реальности? |
Слово «новая» в объявлении не значит, что квартира продаётся впервые. Спросите продавца прямо: это первая продажа этой квартиры?
4. Два листа выписки из кадастра
В Черногории выписка из кадастра (list nepokretnosti) делится на листы. Для объявления важны два:
- Лист «B»: кто собственник. Продавец из объявления и имя здесь должны совпадать; если собственников несколько, подписывать должны все.
- Лист «G»: ипотеки, отметки и ограничения. По закону о легализации 2025 года незаконную постройку, которая не внесена в кадастр или не получила решения о легализации, передавать нельзя, и этот запрет вносится в лист «G». Отметка об отсутствии разрешения на эксплуатацию тоже видна здесь.
Полная юридическая проверка выходит за рамки руководства по чтению объявлений; RoNa Legal о том, чего не показывает выписка из кадастра, подробно разбирает эту часть. Fijaka это площадка объявлений и юридических консультаций не даёт.
5. Перевод с языка объявлений
| В объявлении написано | Вопрос, который стоит задать |
| «Вид на море» | Из какой комнаты, с какого этажа? Нет ли впереди участка, который могут застроить? |
| «100 м до моря» | По прямой или пешком? |
| «Высокая арендная доходность» | По загрузке каких месяцев считали? Что зимой? |
| «С документами на собственность» | На чьё имя, и чист ли лист «G»? |
| «Срочная продажа» | Почему цена низкая; нет ли записи, которая блокирует продажу? |
Оценивая обещания доходности на побережье, помните о сезоне: в 2025 году в августе в Черногорию приехало примерно в 10,5 раза больше туристов, чем в январе. Разницу между городами мы разобрали в статье где лучше купить квартиру в Черногории, а Будву по районам в статье купить квартиру в Будве.
Актуальные объявления на страницах недвижимость на продажу и недвижимость в Будве.
Частые вопросы
Есть ли официальная цена квадратного метра для Будвы? Нет. MONSTAT публикует Будву в составе среднего по приморскому региону.
Что делать, если в объявлении нет площади? Попросите у продавца площадь и запись в выписке из кадастра. Цену объявления без площади нельзя сравнить с другими.
Платится ли налог на передачу при покупке новой квартиры? При первой продаже застройщиком нет; в цену включён 21% НДС. На вторичке покупатель платит прогрессивный налог на передачу.
Что смотреть в выписке из кадастра? Лист «B» для собственника, лист «G» для ипотек и отметок.