Является ли недвижимость в Черногории хорошей инвестицией в 2026 году? На 31 октября 2026 года на Fijaka было выставлено на продажу 2 448 квартир с медианной ценой 3 286 € за м², а долгосрочная аренда давала валовую доходность от 4,9% до 5,1% в Которе, Будве и Подгорице. После налога на доход от аренды и налога на недвижимость типичная квартира в Будве сохраняет примерно от 3,4% до 4,2%. Цены на новостройки выросли на 16% за год (MONSTAT, II квартал 2026 года).
Эта страница собирает цифры, о которых люди спрашивают перед покупкой недвижимости в Черногории из-за границы: сколько стоят квартиры, сколько они приносят в аренде, сколько вы платите при покупке, владении и продаже, что на самом деле измеряет правило ВНЖ в 150 000 € и что изменит, а что не изменит членство в ЕС. Каждая цифра указана с датой и источником. Цены и ставки аренды рассчитаны нами по объявлениям на Fijaka; правила взяты из самих законов. Fijaka является площадкой объявлений, а не инвестиционным консультантом, поэтому читайте эту страницу как набор фактов, с которыми можно сверить собственный план, а не как рекомендацию.
Ключевые цифры
| Вопрос | Ответ | Дата и источник |
| Сколько стоит квартира? | Медианная цена предложения 3 286 € за м², 225 000 € за квартиру | Fijaka, 2 448 квартир в продаже, 31 октября 2026 года |
| Сколько на самом деле получают застройщики? | 2 557 € за м² за проданные новостройки, на 16,2% больше, чем годом ранее | MONSTAT, II квартал 2026 года |
| Сколько приносит квартира? | Валовая доходность аренды 4,9% в Которе, 5,0% в Будве, 5,1% в Подгорице | Объявления Fijaka, 31 октября 2026 года |
| Налог на передачу недвижимости для квартиры на вторичном рынке | 3% до 150 000 €; 4 500 € + 5% сверх этой суммы; 22 000 € + 6% сверх 500 000 €. Платит покупатель | Закон о налоге на передачу недвижимости, ставки с 1 января 2024 года |
| Новая квартира от застройщика | НДС 21% вместо налога на передачу недвижимости, обычно включен в цену | Закон о НДС |
| Нотариальный сбор за договор купли-продажи | 558 € + НДС за квартиру стоимостью 200 000 € | Нотариальный тариф, действует с 9 апреля 2026 года |
| Ежегодный налог на недвижимость | от 0,25% до 1% от оценочной стоимости; от 0,3% до 1,5% для второго жилья | Закон о налоге на недвижимость |
| Налог на аренду | 15% после стандартных расходов, плюс муниципальная надбавка до 13%: около 11,9% от арендной платы при долгосрочной сдаче | Закон о налоге на доходы физических лиц, с изменениями от декабря 2025 года |
| Налог при продаже | 15% от прироста стоимости | Закон о налоге на доходы физических лиц, с 1 января 2022 года |
| ВНЖ через недвижимость | Налоговая оценочная стоимость не менее 150 000 €, доля не менее 50%, без права работать | Закон об иностранцах, Официальный вестник 3/2026, статья 56, с 17 января 2026 года |
| Может ли иностранец купить квартиру? | Да, на тех же условиях, что и местный покупатель. Кроме сельскохозяйственных земель, лесов, островов и земли в пределах 1 км от сухопутной границы | Закон об имущественных отношениях, статья 415 |
| Ипотечная ставка | 4,68% номинальных, 5,02% эффективных, в основном для заемщиков, живущих и зарабатывающих в Черногории | Центральный банк Черногории, август 2026 года |
| Оплата наличными | Наличные платежи на 10 000 € и более запрещены | Закон о предотвращении отмывания денег, Официальный вестник 59/2026 |
| Членство в ЕС | 18 из 33 глав временно закрыты; целевая дата правительства: 2028 год | Делегация ЕС в Черногории, 15 июля 2026 года |
Разделы ниже объясняют каждую строку, а ссылки в конце ведут к полным статьям, на которых они основаны.
Сколько стоят квартиры по городам
Ниже приведены цены предложения квартир в продаже на Fijaka на 31 октября 2026 года, разделенные на указанную площадь. Проекты новостроек исключены, так как они рекламируют цену «от» за самую маленькую единицу. Муниципалитет попадает в таблицу только при наличии не менее 10 объявлений от не менее 3 продавцов, чтобы запасы одного агентства не выдавались за цену целого города. Бечичи и Пржно учтены в Будве, Кавач и Грбаль — в Которе.
| Муниципалитет | Квартиры | Продавцы | Медианная цена за м² | Центральная половина объявлений | Медианная цена за квартиру |
| Будва | 1 038 | 15 | 3 409 € | от 2 826 € до 4 462 € | 240 000 € |
| Бар | 496 | 12 | 2 782 € | от 2 239 € до 3 196 € | 165 000 € |
| Тиват | 288 | 9 | 4 712 € | от 3 937 € до 7 873 € | 395 000 € |
| Котор | 255 | 11 | 3 750 € | от 2 973 € до 4 480 € | 274 000 € |
| Подгорица | 156 | 9 | 2 612 € | от 2 243 € до 3 082 € | 161 000 € |
| Херцег-Нови | 138 | 9 | 3 264 € | от 2 556 € до 4 096 € | 230 000 € |
| Улцинь | 46 | 7 | 2 388 € | от 2 041 € до 2 902 € | 132 500 € |
| Колашин | 26 | 5 | 3 578 € | от 2 924 € до 5 200 € | 161 100 € |
| Черногория | 2 448 | 17 | 3 286 € | от 2 632 € до 4 269 € | 225 000 € |
Важно помнить две вещи. Это цены предложения, и почти на любом рынке согласованная цена ниже. Кроме того, объявления принадлежат 17 продавцам, в основном агентствам, чьи каталоги размещены на Fijaka, поэтому они показывают, что предлагается, а не что продается. Таблица обновляется живыми данными в нашем отчете о цене за квадратный метр, который также охватывает дома и аренду и предлагает данные в виде файла CSV.
Единственный официальный ряд данных — квартальная цена новых квартир, которые фактически продали застройщики, по данным MONSTAT. Во II квартале 2026 года она составила 2 557 € за м² по Черногории, 2 510 € по Подгорице и 2 838 € по прибрежным муниципалитетам вместе, против 2 201 €, 2 108 € и 2 333 € годом ранее: рост на 16,2%, 19,1% и 21,6% (выпуск MONSTAT от 20 августа 2026 года). MONSTAT не приводит отдельных данных по Будве, Котору или Тивату. Наш отчет о ценах на новостройки отслеживает ряд поквартально; следующий выпуск ожидается около 20 ноября 2026 года.
Сколько приносит квартира: валовая и чистая доходность аренды
Валовая доходность — это годовая арендная плата, деленная на цену. Мы рассчитываем ее по муниципалитетам на основе тех же объявлений: медианная месячная аренда за м² квартир для долгосрочной сдачи, умноженная на двенадцать, деленная на медианную цену предложения за м² квартир в продаже. Обе стороны должны самостоятельно пройти порог 10 объявлений и 3 продавцов.
| Муниципалитет | Цена предложения за м² | Месячная аренда за м² | Валовая доходность | Объявления (продажа / аренда) |
| Будва | 3 409 € | 14,2 € | 5,0% | 1 038 / 100 |
| Подгорица | 2 612 € | 11,1 € | 5,1% | 156 / 215 |
| Котор | 3 750 € | 15,4 € | 4,9% | 255 / 21 |
По Бару, Тивату и Херцег-Нови пока недостаточно объявлений об аренде с указанной площадью от достаточного числа арендодателей. Калькулятор доходности аренды показывает ту же таблицу с живыми данными и позволяет ввести собственную цену и арендную плату.
Валовая доходность — это не то, что вы оставляете себе. Вот расчет для типичного случая: квартира на вторичном рынке площадью 65 м² в Будве по медианной цене предложения, сдаваемая на длительный срок по медианной аренде.
| Шаг | Сумма |
| Цена: 65 м² × 3 409 € | 221 600 € |
| Аренда: 65 м² × 14,2 € в месяц | 923 € в месяц, 11 076 € в год |
| Валовая доходность | 5,0% |
| Налог на доходы: 15% от аренды за вычетом 30% стандартных расходов | −1 163 € |
| Муниципальная надбавка: 13% от этого налога | −151 € |
| Налог на недвижимость: от 0,25% до 1,5% от оценочной стоимости 143 000 € (2 200 € × 65 м²) | от −358 € до −2 145 € |
| Остается после двух налогов | от 7 617 € до 9 404 € в год |
| Чистая доходность до эксплуатационных расходов | от 3,4% до 4,2% |
Допущения важны. Доход от аренды облагается налогом с аренды за вычетом стандартных расходов в размере 30%, если вы не подтверждаете фактические расходы; надбавку устанавливает каждый муниципалитет, максимум 13% и максимум 15% в Подгорице и Цетине. Налог на недвижимость рассчитывается не от вашей цены, а от рыночной стоимости, которую муниципалитет выводит из средней цены новых квартир по MONSTAT (2 200 € за м² по стране за 2025 год), умноженной на площадь и на коэффициенты местоположения и качества от 0,10 до 2,00 и уменьшенной на 1% за каждый год возраста здания. Мы использовали коэффициент 1,00 и без снижения за возраст; реальный коэффициент для Будвы устанавливает муниципалитет для каждой зоны. Более высокая ставка применяется ко второму жилью. Расходы на содержание здания, страхование, ремонт, пустые месяцы и любая комиссия агентства по аренде также вычитаются из чистого результата.
Сдача жилья туристам — это другой бизнес: доход выше в сезон и почти нулевой зимой, квартира должна быть внесена в Центральный туристический реестр до первого гостя, а налог на нее ниже, около 8,5% от аренды при уплате туристического сбора, поскольку стандартные расходы составляют 50%. У нас нет надежных данных о доходе от краткосрочной сдачи, и мы его не оцениваем. Правила описаны в нашей статье о сдаче квартиры туристам в Будве, а налоги на оба вида сдачи — в нашем руководстве по сдаче квартиры в аренду.
Сколько стоит покупка
Для той же квартиры на вторичном рынке стоимостью 221 600 € расходы, которые ложатся на покупателя при сделке, таковы:
| Расход | Сумма |
| Налог на передачу недвижимости: 4 500 € + 5% от 71 600 € | 8 080 € |
| Нотариальный сбор: 480 € + 7 × 13 €, плюс НДС 21% | 691 € |
| Итого | 8 771 €, около 4% от цены |
Налог на передачу недвижимости платит покупатель муниципалитету, где находится квартира, в течение 15 дней после подписания. Его база — рыночная стоимость: если в договоре указана более низкая цена, налоговый орган оценивает стоимость по сопоставимым продажам, поэтому низкая цена в договоре не снижает налог (как работает налог). Нотариальный сбор следует обязательному тарифу, который изменился 9 апреля 2026 года; покупка должна оформляться нотариальным актом, а доверенность на покупку для вас стоит 60 € (договор купли-продажи у нотариуса). Сверх этого идут небольшой сбор за регистрацию в кадастре, переводчик, если вы не говорите на языке, и комиссия агентства, если покупаете через него (комиссия агентства).
На новую квартиру, купленную у застройщика, начисляется НДС 21% вместо налога на передачу недвижимости, и заявленная цена обычно его включает. Покупка на этапе строительства имеет свои риски, от разрешения на строительство до графика платежей, которые разобраны в нашей статье о покупке в строящемся доме.
Два правила определяют движение денег. После поправок 2026 года к закону о предотвращении отмывания денег (Официальный вестник 59/2026) наличные платежи на 10 000 € и более запрещены, а цена недвижимости оплачивается через банковский счет в Черногории. Кроме того, местная ипотека редко доступна тому, кто живет и зарабатывает за границей: банки обычно требуют регулярный доход и проживание в Черногории. Средняя ставка по новым жилищным кредитам составляла 4,68% номинальных и 5,02% эффективных в августе 2026 года против 5,74% и 6,57% в январе 2024 года (ипотека в Черногории).
Что вы платите, пока владеете, и при продаже
- Налог на недвижимость, ежегодно: от 0,25% до 1% от оценочной стоимости, установленной муниципалитетом, и от 0,3% до 1,5% для второго жилья. Платится двумя частями, до 30 июня и до 31 октября, после того как муниципалитет направит оценку до 30 апреля. Калькулятор налога на недвижимость рассчитывает его для вашей квартиры, а наше руководство по налогу на недвижимость объясняет коэффициенты и льготы.
- Налог на аренду: 15% от арендной платы за вычетом расходов, плюс муниципальная надбавка, как в примере выше. Регистрация по НДС становится обязательной, когда оборот от сдачи превышает 30 000 € за 12 месяцев.
- Налог на прирост капитала при продаже: 15% от разницы между ценой продажи и ценой покупки, при этом цена покупки корректируется на инфляцию. Если вы не можете подтвердить, сколько заплатили, цена покупки принимается равной 80% от цены продажи. Декларируется в годовой декларации до конца апреля следующего года. Освобождение для единственного основного жилья редко подходит для инвестиционной квартиры (налог на прирост капитала).
Правило ВНЖ в 150 000 €: что оно измеряет
Владение недвижимостью в Черногории может стать основанием для временного вида на жительство. После поправки к Закону об иностранцах, действующей с 17 января 2026 года (Официальный вестник Черногории 3/2026, статья 56), недвижимость должна иметь налоговую оценочную стоимость не менее 150 000 €, и вам должна принадлежать как минимум половина ее. Мерой служит налогооблагаемая база в решении о налоге на передачу недвижимости, а не цена в вашем договоре. Граждане государств-членов ЕС, Исландии, Лихтенштейна, Норвегии и Швейцарии освобождены от требования по стоимости. Разрешение выдается на срок до одного года и не дает права работать или вести бизнес.
Некоторые источники до сих пор называют 200 000 €. Эта цифра была в законопроекте, который правительство одобрило 12 ноября 2025 года; закон в принятой редакции называет 150 000 €.
Как правило сталкивается с рынком: из 2 448 квартир в продаже на Fijaka на 31 октября 2026 года 1 855 (76%) стоили 150 000 € и более, а 593 (24%) стоили меньше. Из них 293 (12% от всех квартир) стоили от 150 000 € до 179 999 €. В этом диапазоне оценочная стоимость может оказаться по обе стороны от порога, поэтому проверьте ее до подписания, а не после. Калькулятор ВНЖ проверяет ваш случай, а наша статья о виде на жительство: покупка или аренда сравнивает два пути.
Что можно купить
Иностранное физическое лицо может купить квартиру, дом или земельный участок под застройку в Черногории на тех же условиях, что и местный покупатель. Статья 415 Закона об имущественных отношениях исключает сельскохозяйственные земли, леса, природные ресурсы, памятники культуры исключительного значения и имущество на островах или в пределах 1 км от сухопутной границы; иностранец тем не менее может приобрести до 5 000 м² сельскохозяйственной или лесной земли, если предметом договора является стоящий на ней дом. Прежде чем платить, проверьте владельца, долю и любую ипотеку или отметку в выписке из кадастра. Если вы не можете приехать в Черногорию для подписания, нотариально удостоверенная и апостилированная доверенность из-за границы сделает это за вас.
Членство в ЕС: что изменит и что не изменит
Черногория открыла все 33 переговорные главы и к 14 июля 2026 года временно закрыла 18. Межправительственная конференция, запланированная на 22 сентября 2026 года, была перенесена. Цель правительства — членство в 2028 году, что, по словам Европейской комиссии, возможно, однако дату определит ратификация во всех государствах-членах.
Для покупателя недвижимости важны три момента. Черногория уже использует евро, поэтому при присоединении валютного шага не будет, хотя страна не является членом еврозоны. Некоторые законы уже приняты, но действуют только со дня присоединения, в частности новый закон о НДС (Официальный вестник 104/2026). И правила покупки недвижимости и вида на жительство для иностранцев меняются лишь в той мере, в какой это определяют договор о присоединении и новые законы; автоматически ничего не меняется в день присоединения. Где находятся переговоры, описано в нашем руководстве по членству в ЕС.
Где читать дальше
- Процесс покупки шаг за шагом: покупка недвижимости в Черногории, полное руководство на 2026 год
- Цены подробнее: цены на недвижимость в Черногории в 2026 году, а также по районам Котора и Тивата
- Аренда: цены на аренду жилья в Черногории, что показывают данные
- Обзор данных о рынке: стоит ли покупать недвижимость в Черногории?
- Проверки перед покупкой: безопасно ли покупать недвижимость в Черногории?
- Финансирование: ипотечный калькулятор
- Сами объявления: квартиры в продаже в Черногории и квартиры в аренду
Часто задаваемые вопросы
Какой доходности аренды можно ожидать в Черногории? По объявлениям Fijaka на 31 октября 2026 года долгосрочная аренда давала валовую доходность 4,9% в Которе, 5,0% в Будве и 5,1% в Подгорице. После налога на доход от аренды и налога на недвижимость типичная квартира в Будве сохраняет примерно от 3,4% до 4,2% до эксплуатационных расходов.
Сколько нужно потратить на вид на жительство через недвижимость? Недвижимость должна иметь налоговую оценочную стоимость не менее 150 000 €, и вам должна принадлежать как минимум половина ее (Закон об иностранцах, Официальный вестник 3/2026, действует с 17 января 2026 года). Учитывается оценочная стоимость, а не цена в договоре. Граждане ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии освобождены от требования по стоимости.
Какие налоги платит иностранный покупатель? При покупке квартиры на вторичном рынке налог на передачу недвижимости 3% до 150 000 € и 5% на часть сверх этой суммы (6% сверх 500 000 €); при покупке новой квартиры у застройщика НДС 21%, обычно включенный в цену. Затем ежегодный налог на недвижимость от 0,25% до 1,5% от оценочной стоимости, 15% с дохода от аренды после расходов плюс муниципальная надбавка и 15% с прироста стоимости при продаже.
Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Черногории? Да. Квартиры, дома и земельные участки под застройку можно покупать на тех же условиях, что и гражданам Черногории. Исключены сельскохозяйственные земли, леса, острова и земля в пределах 1 км от сухопутной границы.
Растут ли цены на недвижимость в Черногории? Официальная цена проданных новых квартир выросла на 16,2% между вторым кварталом 2025 года и вторым кварталом 2026 года, до 2 557 € за м² (MONSTAT). Медианная цена предложения квартир на вторичном рынке на Fijaka составляла 3 286 € за м² на 31 октября 2026 года.
Когда Черногория вступит в ЕС и важно ли это для недвижимости? Цель правительства — 2028 год; к июлю 2026 года 18 из 33 глав были временно закрыты. Правила владения недвижимостью и вида на жительство меняются только через договор о присоединении и новые законы, а не автоматически в день присоединения.
Источники и методика
Цены и аренда: объявления Fijaka о квартирах в продаже и в долгосрочную аренду на 31 октября 2026 года, без проектов новостроек, по муниципалитетам, при наличии не менее 10 объявлений от не менее 3 продавцов на каждую цифру; медианы, а не средние значения. Официальные цены: MONSTAT, цены на жилые помещения в новых жилых зданиях, II квартал 2026 года и II квартал 2025 года. Налоги: Закон о налоге на передачу недвижимости (Официальный вестник 36/13, 3/23, 28/23, 33/26, 132/26); Закон о налоге на недвижимость с изменениями 2022 и 2025 годов; Закон о налоге на доходы физических лиц с изменениями до 2026 года; Закон о финансировании местного самоуправления; нотариальный тариф, действует с 9 апреля 2026 года. ВНЖ: Закон об иностранцах с изменениями Официального вестника 3/2026. Право собственности: Закон об имущественных отношениях, статья 415. Ипотечные ставки: статистика процентных ставок Центрального банка Черногории, август 2026 года. Присоединение к ЕС: Делегация ЕС в Черногории, 15 июля 2026 года.
Цифры проверены 31 октября 2026 года. Fijaka является площадкой объявлений и не дает инвестиционных, налоговых или юридических консультаций; для конкретной покупки проконсультируйтесь с юристом и налоговым консультантом, которые подтвердят правила, применимые к вашему случаю.