Befektetés montenegrói ingatlanba 2026-ban: árak, bérleti hozam, adók és a tartózkodási szabály egy helyen

Érdemes 2026-ban ingatlant venni Montenegróban? 2026. október 31-én a Fijakán meghirdetett 2448 eladó lakás medián ára 3286 €/m² volt, a hosszú távú bérleti díjak pedig 4,9% és 5,1% közötti bruttó hozamot adtak Kotorban, Budvában és Podgoricában. A bérleti jövedelemadó és az ingatlanadó levonása után egy tipikus budvai lakás 3,4% és 4,2% közötti nettó hozamot tart meg. Az új lakások ára egy év alatt 16%-kal emelkedett (MONSTAT, 2026. második negyedév).

Ez az oldal azokat a számokat gyűjti össze, amelyekről az emberek érdeklődnek, mielőtt külföldről Montenegróban ingatlant vásárolnának: mennyibe kerülnek a lakások, mennyit hoznak bérbeadva, mennyibe kerül a vásárlás, a tulajdonlás és az eladás, mit mér valójában a 150 000 eurós tartózkodási szabály, és mit változtatna, illetve mit nem változtatna az EU-tagság. Minden szám mellett ott a dátum és a forrás. Az ár- és bérleti adatok a Fijaka hirdetéseiből származnak, a szabályok maguktól a törvényektől. A Fijaka hirdetési piactér, nem befektetési tanácsadó, ezért ezt az oldalt ténygyűjteményként olvassa, amelyhez a saját tervét érdemes hozzámérni, nem ajánlásként.

A fő számok

Az alábbi szakaszok magyarázzák az egyes sorokat, a cikk végén található linkek pedig a mögöttes teljes cikkekhez vezetnek.

Mennyibe kerülnek a lakások, városonként

Az alábbi adatok a Fijakán 2026. október 31-én eladó lakásokra megadott hirdetési árak, elosztva a megadott alapterülettel. Az újépítésű projekteket kihagytuk, mert ezek a legkisebb egységre „-tól” árat hirdetnek. Egy önkormányzat csak akkor jelenik meg, ha legalább 10 hirdetése és legalább 3 eladója van, így egyetlen ügynökség készlete nem számít egy egész város árának. Bečići és Pržno Budvához, Kavač és Grbalj Kotorhoz számít.

Két dolgot érdemes szem előtt tartani. Ezek hirdetési árak, és szinte minden piacon az elfogadott ár ennél alacsonyabb. Emellett a hirdetések 17 eladótól származnak, legtöbbjük olyan ügynökség, amelynek katalógusa a Fijakán is megjelenik, ezért azt mutatják, mi van kínálatban, nem azt, mi kel el. A táblázat élő adatokkal frissül a négyzetméterár-jelentésünkben, amely házakat és bérleti díjakat is tartalmaz, és CSV-fájlként is letölthető.

Az egyetlen hivatalos sorozat a MONSTAT negyedéves ára arra az új lakásra, amelyet a fejlesztők ténylegesen eladtak. 2026 második negyedévében ez Montenegró egészére 2557 €/m² volt, Podgoricában 2510 €, a tengerparti önkormányzatokban együtt 2838 €, az egy évvel korábbi 2201 €, 2108 € és 2333 € helyett. Ez 16,2%, 19,1% és 21,6% emelkedés (MONSTAT közlemény, 2026. augusztus 20.). A MONSTAT Budvára, Kotorra és Tivatra külön adatot nem közöl. Az újépítésű árjelentésünk negyedévenként követi a sorozatot; a következő közlés 2026. november 20. körül várható.

Mennyit hoz egy lakás: bruttó és nettó bérleti hozam

A bruttó hozam az egy évi bérleti díj osztva az árral. Ezt önkormányzatonként számoljuk ugyanazokból a hirdetésekből: a hosszú távra kiadó lakások négyzetméterenkénti havi medián bérleti díja szorozva tizenkettővel, osztva az eladó lakások négyzetméterenkénti medián hirdetési árával. Mindkét oldalnak külön-külön át kell lépnie a 10 hirdetés és 3 eladó küszöböt.

Bar, Tivat és Herceg Novi még nem rendelkeznek elég olyan bérleti hirdetéssel, amelyben megadott alapterület szerepel, elég különböző bérbeadótól. A bérleti hozamkalkulátor ugyanezt a táblázatot mutatja élő adatokkal, és lehetővé teszi, hogy saját árat és bérleti díjat adjon meg.

A bruttó hozam nem az, amit megtart. Íme a számítás egy tipikus esetre: egy 65 m²-es használt lakás Budvában a medián hirdetési áron, hosszú távra a medián bérleti díjon kiadva.

A feltevések számítanak. A bérleti jövedelem adóalapja a bérleti díj, a 30%-os normál költségek levonása után, ha nem igazolja a tényleges költségeket. A pótadó mértékét minden önkormányzat maga állapítja meg: legfeljebb 13%, Podgoricában és Cetinjében legfeljebb 15%. Az ingatlanadó alapja nem az Ön ára, hanem a piaci érték, amelyet az önkormányzat a MONSTAT új lakások átlagárából származtat (2025-re országosan 2200 €/m²), megszorozva az alapterülettel, valamint az elhelyezkedési és minőségi együtthatókkal, amelyek 0,10 és 2,00 között mozognak, az épület koráért pedig évenként 1%-kal csökkentve. Mi 1,00-s együtthatóval és kor szerinti csökkentés nélkül számoltunk; Budva tényleges együtthatóját az önkormányzat zónánként állapítja meg. A magasabb sáv a második lakásra vonatkozik. Az épületfenntartás, a biztosítás, a javítások, az üres hónapok és az esetleges bérbeadási közvetítői díj szintén levonandó a nettó összegből.

A turistáknak történő kiadás más üzlet: a bevétel a szezonban magasabb, télen szinte nulla, a lakást az első vendég előtt be kell jelenteni a Központi Turisztikai Nyilvántartásba, az adó pedig alacsonyabb, a bérleti díj nagyjából 8,5%-a, ha az idegenforgalmi adót is megfizetik, mert a normál költségek 50%-osak. Megbízható adatunk a rövid távú bérbeadás jövedelméről nincs, ezért nem is becsüljük. A szabályokat a budvai lakás turistáknak történő kiadásáról szóló cikkünk tartalmazza, mindkét bérlési forma adóját pedig a lakáskiadásról szóló útmutatónk.

Mennyibe kerül a vásárlás

Ugyanarra a 221 600 €-s használt lakásra az alábbi, vásárláskor a vevőt terhelő költségek esnek:

Az ingatlanátruházási adót a vevő fizeti annak az önkormányzatnak, ahol a lakás van, az aláírástól számított 15 napon belül. Alapja a piaci érték: ha a szerződés alacsonyabb árat tartalmaz, az adóhatóság összehasonlítható eladások alapján állapítja meg az értéket, így a szerződésben szereplő alacsony ár nem csökkenti az adót (hogyan működik az adó). A közjegyzői díj kötelező díjszabást követ, amely 2026. április 9-én változott; az adásvételhez közjegyzői okiratot kell készíteni, a vásárlásra szóló meghatalmazás pedig 60 €-ba kerül (adásvételi szerződés közjegyzőnél). Ehhez jön a kis összegű kataszteri bejegyzési díj, a fordító, ha nem beszéli a nyelvet, és az ügynöki jutalék, ha ügynökön keresztül vásárol (ügynöki jutalék).

Az új lakásra, amelyet a fejlesztőtől vesz, az ingatlanátruházási adó helyett 21% áfa vonatkozik, és a meghirdetett ár általában már tartalmazza. Az építkezés alatti vásárlásnak saját kockázatai vannak, az építési engedélytől a fizetési ütemezésig, ezeket az építkezés alatti lakásvásárlásról szóló cikkünk tárgyalja.

Két szabály határozza meg, hogyan mozog a pénz. A pénzmosás elleni törvény 2026-os módosítása (Hivatalos Közlöny 59/2026) óta tilos a legalább 10 000 €-s készpénzes fizetés, az ingatlan árát pedig montenegrói bankszámlán keresztül kell kifizetni. A külföldön élő és dolgozó személy számára pedig a helyi jelzáloghitel ritkán opció: a bankok általában rendszeres jövedelmet és montenegrói lakóhelyet kérnek. Az új lakáscélú hitelek átlagos kamata 2026. augusztusban 4,68% névleges és 5,02% effektív volt, szemben a 2024. januári 5,74%-kal és 6,57%-kal (jelzáloghitelek Montenegróban).

Mit fizet a tulajdonlás alatt és eladáskor

• Ingatlanadó, minden évben: az önkormányzat által megállapított adóbecsült érték 0,25% és 1%-a, második lakásnál 0,3% és 1,5%-a. Két részletben fizetendő, június 30-ig és október 31-ig, miután az önkormányzat április 30-ig megküldte a határozatot. Az ingatlanadó-számológép kiszámolja az Ön lakására, az ingatlanadó-útmutatónk pedig elmagyarázza az együtthatókat és a kedvezményeket.
• Adó a bérleti díjon: a bérleti díj 15%-a a költségek levonása után, plusz az önkormányzati pótadó, ahogy a fenti példában. Az áfa-regisztráció kötelezővé válik, ha a bérbeadásból származó forgalom 12 hónap alatt meghaladja a 30 000 €-t.
• Tőkenyereség-adó eladáskor: az eladási ár és a vételi ár különbségének 15%-a, a vételi árat inflációval korrigálva. Ha nem tudja igazolni, mennyiért vásárolt, a vételi árat az eladási ár 80%-ának kell tekinteni. A következő év április végéig, az éves bevallásban kell feltüntetni. Az egyetlen főlakhely mentessége ritkán illik befektetési lakásra (tőkenyereség-adó).

A 150 000 eurós tartózkodási szabály: mit mér

Montenegróban az ingatlantulajdon alapja lehet az ideiglenes tartózkodási engedélynek. A külföldiekről szóló törvénynek 2026. január 17-től hatályos módosítása óta (Montenegró Hivatalos Közlönye 3/2026, 56. cikk) az ingatlan adóbecsült értéke legalább 150 000 € kell, hogy legyen, és Ön ennek legalább a felével kell, hogy rendelkezzen. A mérce az ingatlanátruházási adó határozatában szereplő adóalap, nem a szerződés ára. Az Európai Unió tagállamainak állampolgárai, valamint Izland, Liechtenstein, Norvégia és Svájc állampolgárai mentesülnek az értékkövetelmény alól. Az engedély egyszerre legfeljebb egy évre szól, és nem ad munkavállalási vagy vállalkozási jogot.

Egyes források még mindig 200 000 €-t említenek. Ez az összeg abban a törvényjavaslatban szerepelt, amelyet a kormány 2025. november 12-én fogadott el; az elfogadott törvény 150 000 €-t ír elő.

Hogyan találkozik a szabály a piaccal: a Fijakán 2026. október 31-én eladó 2448 lakás közül 1855 (76%) legalább 150 000 €-t kért, 593 (24%) kevesebbet. Ezek közül 293 (az összes lakás 12%-a) 150 000 € és 179 999 € közötti árat kért. Ebben a sávban az adóbecsült érték a határ bármelyik oldalára kerülhet, ezért aláírás előtt, nem utána ellenőrizze. A tartózkodási kalkulátor megvizsgálja az esetét, a „Tartózkodás: vásárlás vagy bérlés” cikkünk pedig összehasonlítja a két utat.

Ki mit vásárolhat

Egy külföldi magánszemély lakást, házat vagy beépítendő telket vásárolhat Montenegróban ugyanazokkal a feltételekkel, mint egy helyi vevő. A tulajdonjogi viszonyokról szóló törvény 415. cikke kizárja a mezőgazdasági földet, az erdőt, a természeti erőforrásokat, a kivételes jelentőségű kulturális műemlékeket, valamint a szigeteken vagy a szárazföldi határtól 1 km-en belül fekvő ingatlanokat. Külföldi ennek ellenére szerezhet legfeljebb 5000 m² mezőgazdasági vagy erdőterületet, ha a szerződés tárgya az azon álló ház. Mielőtt bármit fizetne, ellenőrizze a tulajdonost, a tulajdoni hányadot, valamint az ingatlan-nyilvántartási kivonaton szereplő jelzálogot vagy feljegyzést. Ha nem tud Montenegróban megjelenni az aláíráskor, a külföldről, közjegyzői hitelesítéssel és apostille-lel ellátott meghatalmazás helyettesítheti.

Az EU-tagság: mit változtat és mit nem

Montenegró mind a 33 tárgyalási fejezetet megnyitotta, és 2026. július 14-ig 18-at ideiglenesen lezárt. A 2026. szeptember 22-re tervezett kormányközi konferenciát elhalasztották. A kormány célja a 2028-as tagság, amelyet az Európai Bizottság lehetségesnek nevezett, a dátumot azonban minden tagállami ratifikáció együttesen dönti el.

Egy ingatlanvevő szempontjából három pont számít. Montenegró már az eurót használja, így csatlakozáskor nincs pénznemváltás, bár nem tagja az euróövezetnek. Több már elfogadott törvény csak a csatlakozás napjától lép hatályba, köztük az új áfatörvény (Hivatalos Közlöny 104/2026). Az ingatlanvásárlásra és a külföldiek tartózkodására vonatkozó szabályok csak annyiban változnak, amennyiben azt a csatlakozási szerződés és az új törvények előírják; a csatlakozás napján semmi sem változik automatikusan. A tárgyalások állásáról az EU-csatlakozási útmutatónkban olvashat.

Tovább olvasnivaló

• A vásárlási folyamat lépésről lépésre: ingatlanvásárlás Montenegróban, a teljes 2026-os útmutató
• Részletesebb árak: montenegrói ingatlanárak 2026, és Kotor és Tivat szerint
• Bérleti díjak: bérleti díjak Montenegróban, mit mutatnak az adatok
• Az adatokon alapuló piacelemzés: jó hely-e Montenegró ingatlanvásárlásra?
• Ellenőrzések vásárlás előtt: biztonságos-e ingatlant venni Montenegróban?
• Finanszírozás: a jelzáloghitel-kalkulátor
• A hirdetések maguk: eladó lakások Montenegróban és kiadó lakások

Gyakran ismételt kérdések

Milyen bérleti hozamra számíthatok Montenegróban? A 2026. október 31-i Fijaka-hirdetések alapján a hosszú távú bérleti díjak bruttó hozama Kotorban 4,9%, Budvában 5,0%, Podgoricában 5,1% volt. A bérleti jövedelemadó és az ingatlanadó levonása után egy tipikus budvai lakás üzemeltetési költség előtt 3,4% és 4,2% közötti hozamot tart meg.

Mennyit kell költenem egy ingatlanon keresztül kért tartózkodási engedélyhez? Az ingatlan adóbecsült értékének legalább 150 000 €-nak kell lennie, és Önnek ennek legalább a felével kell rendelkeznie (a külföldiekről szóló törvény, Hivatalos Közlöny 3/2026, 2026. január 17-től hatályos). Az adóbecsült érték számít, nem a szerződés ára. Az EU, az EGT és a svájci állampolgárok mentesülnek az értékkövetelmény alól.

Milyen adókat fizet egy külföldi vevő? Használt lakásnál 3% ingatlanátruházási adót 150 000 €-ig, és 5%-ot a fölötti részre (500 000 € felett 6%). Új lakásnál a fejlesztőtől 21% áfát, amely általában már az árban van. Ezen felül évente 0,25% és 1,5% közötti ingatlanadót az adóbecsült érték után, a bérleti jövedelem költségek utáni 15%-át plusz önkormányzati pótadóval, eladáskor pedig a nyereség 15%-át.

Vásárolhatnak külföldiek ingatlant Montenegróban? Igen. Lakás, ház és beépítendő telek ugyanazokkal a feltételekkel vásárolható, mint montenegrói állampolgárok esetén. A mezőgazdasági föld, az erdő, a szigetek és a szárazföldi határtól 1 km-en belüli területek ki vannak zárva.

Emelkednek az ingatlanárak Montenegróban? Az eladott új lakások hivatalos ára 16,2%-kal emelkedett 2025 második negyedéve és 2026 második negyedéve között, 2557 €/m²-re (MONSTAT). A Fijakán eladó használt lakások hirdetési mediánja 2026. október 31-én 3286 €/m² volt.

Mikor csatlakozik Montenegró az EU-hoz, és számít-e ez az ingatlanok szempontjából? A kormány célja a 2028-as év; 2026 júliusáig 33 fejezetből 18-at ideiglenesen lezártak. Az ingatlan- és tartózkodási szabályok csak a csatlakozási szerződésen és az új törvényeken keresztül változnak, nem automatikusan a csatlakozás napján.

Források és módszertan

Árak és bérleti díjak: a Fijaka 2026. október 31-i, eladó és hosszú távra kiadó lakásainak hirdetései, az új építésű projektek nélkül, önkormányzatonként, számításonként legalább 10 hirdetéssel és legalább 3 eladóval; mediánok, nem átlagok. Hivatalos árak: MONSTAT, lakóépületekben épült lakások ára, 2026. második negyedév és 2025. második negyedév. Adók: az ingatlanátruházási adóról szóló törvény (Montenegró Hivatalos Közlönye 36/13, 3/23, 28/23, 33/26, 132/26); az ingatlanadóról szóló törvény a 2022-es és 2025-ös módosításokkal; a személyi jövedelemadóról szóló törvény 2026-ig terjedő módosításaival; a helyi önkormányzatok finanszírozásáról szóló törvény; a közjegyzői díjszabás, hatályos 2026. április 9-től. Tartózkodás: a külföldiekről szóló törvény, a Hivatalos Közlöny 3/2026 szerinti módosítással. Tulajdonjog: a tulajdonjogi viszonyokról szóló törvény 415. cikke. Jelzáloghitel-kamatok: a Montenegrói Központi Bank kamatstatisztikája, 2026. augusztus. EU-csatlakozás: az EU montenegrói küldöttsége, 2026. július 15.

A számokat 2026. október 31-én ellenőriztük. A Fijaka hirdetési platform, nem nyújt befektetési, adó- vagy jogi tanácsot; konkrét vásárlás előtt kérjen ügyvédet és adótanácsadót annak megerősítésére, hogy mely szabályok vonatkoznak Önre.