Hogyan adhat meghatalmazást külföldről montenegrói ingatlan vételéhez vagy eladásához? A meghatalmazásnak ugyanabban az alakban kell készülnie, mint a szerződésnek, vagyis közjegyzői okiratban. Abban az országban, ahol tartózkodik, közjegyző vagy más illetékes hatóság előtt írja alá, majd ha az ország részese a Hágai Egyezménynek, apostille-lal látják el, ha nem, felülhitelesítik. A tervezetet előbb mutassa meg a montenegrói közjegyzőnek.
Ha egy másik országban él, és Montenegróban vesz vagy ad el ingatlant, nem kell személyesen megjelennie az aláírásnál. A keresések megmutatják, hol merülnek fel a kérdések: az emberek a „power of attorney montenegro” (meghatalmazás Montenegró) és a „montenegro apostille requirements” (montenegrói apostille-követelmények) kifejezésekre keresnek, a helyi keresések között pedig ott van a „punomocje za kupovinu stana” (meghatalmazás lakásvásárláshoz), a „kako dati punomoćje iz inostranstva” (hogyan adjunk meghatalmazást külföldről) és az „apostil pecat crna gora” (apostille-bélyegző Montenegró).
Ez a cikk elmagyarázza, milyen alakot ír elő a törvény az ingatlanügyekre szóló meghatalmazásra, melyik jog alkalmazandó, ha a meghatalmazást külföldön adják, mikor kell apostille és mikor felülhitelesítés, mit hitelesít a montenegrói bíróság, mennyit kér a közjegyző egy meghatalmazásért, és hogyan vonható vissza.
Alak: ugyanaz, mint a szerződésé
A kötelmi jogi törvény kimondja, hogy a szerződésre a törvény által előírt alak a szerződés megkötésére szóló meghatalmazásra is vonatkozik. A közjegyzői törvény szerint az ingatlan tulajdonjogának vagy más vagyoni jogának átruházására vagy megszerzésére irányuló jogügyleteket közjegyzői okiratba kell foglalni. A lakás vételére vagy eladására szóló meghatalmazásnak ezért ugyanabban az alakban kell készülnie, mint a szerződésnek.
A nemzetközi magánjogról szóló törvény egy fontos szabállyal egészíti ki ezt: ha a képviselet tárgya egy ingatlanon fennálló jog, a meghatalmazott képviseleti jogának fennállására és terjedelmére annak az országnak a joga irányadó, ahol az ingatlan található. Egy montenegrói lakás esetében ez a montenegrói jog, függetlenül attól, hol írták alá a meghatalmazást.
Hogy hogyan néz ki maga a szerződés a közjegyzőnél, és mennyibe kerül, azt a közjegyzői adásvételi szerződésről szóló cikkünk magyarázza el.
Mit tartalmazzon a meghatalmazás
A meghatalmazott csak azokat a jogügyleteket kötheti meg, amelyekre felhatalmazást kapott. Az általános meghatalmazás csak a szokásos ügyletekre terjed ki, az ezen kívül eső ügylethez külön felhatalmazás kell. Ingatlan vételéhez vagy eladásához ezért jobb, ha a meghatalmazás konkrét:
| A meghatalmazás része | Miért |
| A meghatalmazó és a meghatalmazott adatai | Mindkét fél azonosítása |
| A pontos ingatlan | Adatok a tulajdoni lapról: kataszteri község, telek, egység |
| Az ügylet | Vétel vagy eladás, a szerződés aláírására szóló felhatalmazással |
| Pénz | A meghatalmazott fizeti-e ki vagy veszi-e át a vételárat, és melyik számlára |
| A szerződés utáni lépések | Benyújtás a kataszterhez, adóbevallás, dokumentumok átvétele |
Minden egyes esetre szóló külön felhatalmazás nélkül a meghatalmazott nem vállalhat kezességet, nem köthet egyezséget, és nem mondhat le ellenérték nélkül egy jogról.
Külföldön adott meghatalmazás: apostille vagy felülhitelesítés
A külföldön közjegyző vagy más hatóság által készített vagy hitelesített meghatalmazás külföldi közokiratnak minősül, ha az adott ország joga szerint közokirat. A közokiratok nemzetközi forgalomban történő felülhitelesítéséről szóló törvény szerint a külföldi közokirat akkor használható Montenegróban, ha a kiállító országban történt hitelesítés után a külügyekért felelős hatóság vagy Montenegró diplomáciai vagy konzuli képviselete hitelesíti, hacsak nemzetközi egyezmény másként nem rendelkezik.
| Ország, ahol aláír | Mire van szükség |
| A Hágai Apostille-egyezmény részese | Az adott ország illetékes hatóságának apostille-ja a felülhitelesítés helyett |
| Nem részese | Hitelesítés az adott országban, majd a külügyekért felelős hatóság vagy egy montenegrói diplomáciai vagy konzuli képviselet általi hitelesítés |
| Olyan ország, amellyel viszonossági alapon nincs hitelesítés | Nincs szükség hitelesítésre, ha ott a montenegrói közokiratokat sem hitelesítik |
Montenegró 2006. június 3-i hatállyal részese a külföldi közokiratok felülhitelesítésének mellőzéséről szóló 1961-es Hágai Egyezménynek. A hitelesítés az aláírás és a bélyegző valódiságát igazolja, nem az okirat tartalmának igazságát.
Azt, hogy a külföldön készült meghatalmazás megfelel-e a montenegrói jog által előírt közjegyzői okirati alaknak, a szerződést elkészítő montenegrói közjegyző ítéli meg. Ezért a külföldi aláírás előtt küldje el neki a tervezetet.
Fordítás és bírósági tolmács
Ha valamelyik résztvevő nem érti azt a nyelvet, amelyen a közjegyzői okirat készül, vagy ha valamelyik fél kéri, bírósági tolmácsnak kell jelen lennie, és az okirat végén a közjegyző rögzíti, hogy a szöveget lefordították. A fél kérésére a közjegyző idegen nyelven is elkészítheti az okiratot, ha ő maga az adott nyelv bírósági tolmácsa.
Montenegrói okirat külföldi felhasználásra
Fordított esetben a Hágai Egyezményben részes országban felhasználandó montenegrói közokiratot az az alapfokú bíróság hitelesíti, amelynek területén a kiállító hatóság székhelye van, illetve a bármely alapfokú bíróság területén székelő hatóságok okiratait az Igazságügyi Minisztérium.
Mennyibe kerül egy meghatalmazás a montenegrói közjegyzőnél
| Szolgáltatás | Díj a díjszabás szerint |
| Meghatalmazás olyan ügyletre, amelyet közjegyzői okiratba kell foglalni, pl. lakásvásárlás | 60 € |
| Meghatalmazás olyan ügyletre, amelyhez nem kell közjegyzői okirat | 30 € |
| Aláírás-hitelesítés | Aláírásonként 3,50 € egy példányon |
A közjegyzői díjhoz áfa adódik.
A meghatalmazás visszavonása és megszűnése
- Visszavonás. A meghatalmazó a meghatalmazást tetszése szerint korlátozhatja vagy visszavonhatja, akkor is, ha erről a jogáról szerződésben lemondott, különösebb alakiság nélküli nyilatkozattal.
- Harmadik személyek. A visszavonásnak nincs hatása azzal a harmadik személlyel szemben, aki a meghatalmazottal szerződést kötött, és nem tudott és nem is tudhatott a visszavonásról. Ezért a visszavonásról azonnal értesítse a meghatalmazottat és a közjegyzőt is.
- Halál. A meghatalmazás a meghatalmazott halálával megszűnik. A meghatalmazó halálával is megszűnik, kivéve ha a már megkezdett ügyletet az örökösök kára nélkül nem lehet megszakítani, vagy ha a meghatalmazás halál esetére is szól.
Ha egy ingatlant több tulajdonos ad el, mindegyiküknek személyesen vagy meghatalmazott útján kell aláírnia; hogy ez hogyan működik közös tulajdonnál, azt a közös tulajdonról és az elővásárlási jogról szóló cikkünk magyarázza el. A teljes eladást a lakáseladási útmutatónk írja le, ingatlanokat pedig az ingatlan kategóriában böngészhet.
Gyakran ismételt kérdések
Hogyan adhat meghatalmazást külföldről montenegrói ingatlanra? A meghatalmazást abban az országban, ahol tartózkodik, közjegyző vagy más illetékes hatóság előtt írja alá, majd ha az ország részese a Hágai Egyezménynek, apostille-lal látják el, ha nem, felülhitelesítik. A tervezetet előre mutassa meg annak a montenegrói közjegyzőnek, aki a szerződést elkészíti.
Közjegyzőnél kell-e elkészíteni a lakásvásárlásra szóló meghatalmazást? Igen. A szerződésre előírt alak a meghatalmazásra is vonatkozik, az ingatlan tulajdonjogát átruházó szerződést pedig közjegyzői okiratba kell foglalni. A montenegrói közjegyzőnél egy ilyen meghatalmazás 60 € plusz áfa.
Mi az apostille, és ki adja ki Montenegróban? Az apostille a Hágai Egyezmény szerinti tanúsítvány, amely a közokiraton lévő aláírás és bélyegző valódiságát igazolja. Montenegrói okiratokra az az alapfokú bíróság adja ki, amelynek területén a kiállító hatóság székhelye van, vagy az Igazságügyi Minisztérium.
Kell-e apostille a Hágai Egyezményben részes országból származó meghatalmazásra? A Hágai Egyezményben részes országok külföldi közokirataihoz a felülhitelesítés helyett apostille-t használnak, hacsak más nemzetközi egyezmény másként nem rendelkezik. A konkrét követelményt ellenőrizze a közjegyzőnél.
Visszavonható-e a meghatalmazás? Igen, bármikor, különösebb alakiság nélküli nyilatkozattal. A visszavonásnak nincs hatása azzal a harmadik személlyel szemben, aki nem tudott és nem is tudhatott róla, ezért azonnal értesítse a meghatalmazottat és a közjegyzőt.
Érvényes-e a meghatalmazás, ha a meghatalmazó meghal? A meghatalmazó halálával megszűnik, kivéve ha a már megkezdett ügyletet az örökösök kára nélkül nem lehet megszakítani, vagy ha a meghatalmazás halál esetére is szól.
Források
A meghatalmazást, annak alakját, terjedelmét, visszavonását és megszűnését a kötelmi jogi törvény (Montenegró Hivatalos Közlönye 47/2008, 85–90. cikk) szabályozza. Az ingatlan tulajdonjogának átruházására vonatkozó közjegyzői okirati alakot a közjegyzői törvény 52. cikke, az okirat nyelvét és a bírósági tolmács jelenlétét ugyanennek a törvénynek a 44. és 47. cikke írja elő. Az ingatlanra vonatkozó képviseleti jogra irányadó jogot a nemzetközi magánjogról szóló törvény (Montenegró Hivatalos Közlönye 1/2014) 24. cikke határozza meg. A hazai és külföldi közokiratok hitelesítését a közokiratok nemzetközi forgalomban történő felülhitelesítéséről szóló törvény (Montenegró Hivatalos Közlönye 66/2019, 3., 11. és 12. cikk) szabályozza, Montenegró csatlakozását az Apostille-egyezményhez pedig a Hágai Nemzetközi Magánjogi Konferencia tartja nyilván. A díjak a közjegyzői díjakról és költségtérítésekről szóló díjszabásból (1. és 9. díjtétel) származnak. A Fijaka hirdetési platform, és nem ad jogi tanácsot; egy konkrét meghatalmazással kapcsolatban forduljon közjegyzőhöz vagy ügyvédhez.