توكيل من الخارج لشراء عقار أو بيعه في الجبل الأسود: الشكل والأبوستيل والإلغاء

كيف يُعطى توكيل من الخارج لعقار في الجبل الأسود؟ يُوقَّع التوكيل أمام كاتب عدل أو جهة مختصة أخرى في البلد الذي توجدون فيه، ثم يُضاف إليه الأبوستيل إذا كان ذلك البلد طرفاً في اتفاقية لاهاي، أو يُستكمل التصديق إذا لم يكن طرفاً. واعرضوا المسودة مسبقاً على كاتب العدل في الجبل الأسود الذي سيحرر العقد.

من يشتري عقاراً في الجبل الأسود أو يبيعه وهو يعيش في بلد آخر لا يلزمه الحضور للتوقيع. والبحث المحلي يكشف أين تنشأ الأسئلة: يبحث الناس عن "punomocje za kupovinu stana" (توكيل لشراء شقة)، ومع "punomoćje iz inostranstva" (توكيل من الخارج) يبحثون عن "kako dati punomoćje iz inostranstva" (كيف يُعطى توكيل من الخارج)، ومع "apostil crna gora" (أبوستيل الجبل الأسود) يبحثون عن "apostil pecat crna gora" (ختم الأبوستيل في الجبل الأسود).

يشرح هذا المقال الشكل الذي يشترطه القانون في توكيل العقار، والقانون الواجب التطبيق إذا صدر التوكيل في الخارج، ومتى يلزم الأبوستيل ومتى التصديق الدبلوماسي، وما الذي تصدقه محكمة في الجبل الأسود، وكم يكلف التوكيل لدى كاتب العدل، وكيف يُلغى.

الشكل: نفسه كما في العقد

ينص قانون الالتزامات على أن الشكل الذي يفرضه القانون لعقد ما يسري أيضاً على التوكيل بإبرام ذلك العقد. وبموجب قانون كتّاب العدل تُحرَّر التصرفات القانونية التي محلها نقل ملكية العقار أو غيرها من الحقوق العينية عليه أو اكتسابها في شكل محرر رسمي لدى كاتب العدل. ولذلك يجب أن يكون توكيل شراء الشقة أو بيعها بالشكل نفسه الذي للعقد.

ويضيف قانون القانون الدولي الخاص قاعدة مهمة: إذا كان محل التمثيل حقاً على عقار، يسري على وجود صلاحيات الوكيل ونطاقها قانون الدولة التي يقع فيها العقار. وبالنسبة إلى شقة في الجبل الأسود فهو قانون الجبل الأسود، أياً كان مكان توقيع التوكيل.

كيف يبدو العقد نفسه لدى كاتب العدل وكم يكلف يشرحه مقالنا عن عقد البيع لدى كاتب العدل.

ما الذي يُستحسن أن يتضمنه التوكيل

لا يجوز للوكيل أن يباشر إلا التصرفات القانونية التي فُوِّض فيها. والتوكيل العام لا يشمل إلا أعمال الإدارة المعتادة، وما يخرج عنها يحتاج إلى تفويض خاص. ولذلك يُستحسن في شراء العقار أو بيعه أن يكون التوكيل محدداً:

ودون تفويض خاص لكل حالة على حدة لا يجوز للوكيل إبرام عقد كفالة أو صلح، ولا التنازل عن حق دون مقابل.

توكيل صادر في الخارج: أبوستيل أو تصديق

التوكيل الذي يحرره أو يصدقه كاتب عدل أو جهة أخرى في الخارج يُعد مستنداً رسمياً أجنبياً إذا كان مستنداً رسمياً وفق قانون تلك الدولة. وبموجب قانون تصديق المستندات الرسمية في التعامل الدولي يجوز استعمال المستند الرسمي الأجنبي في الجبل الأسود إذا صدقته، بعد تصديقه في دولة الإصدار، الجهة المختصة بالشؤون الخارجية أو بعثة دبلوماسية أو قنصلية للجبل الأسود، ما لم تنص اتفاقية دولية على غير ذلك.

الجبل الأسود طرف في اتفاقية لاهاي لعام 1961 بشأن إلغاء اشتراط التصديق على المستندات الرسمية الأجنبية، اعتباراً من 3 يونيو 2006. والتصديق يؤكد صحة التوقيع والختم، لا صحة مضمون المستند.

أما هل يستوفي التوكيل المحرر في الخارج شكل المحرر الرسمي الذي يشترطه قانون الجبل الأسود، فيقدّره كاتب العدل في الجبل الأسود الذي يحرر العقد. ولذلك أرسلوا إليه مسودة التوكيل قبل التوقيع في الخارج.

الترجمة والمترجم المحلف

إذا كان أحد المشاركين لا يفهم اللغة التي يُحرَّر بها المحرر الرسمي، أو إذا طلب ذلك أحد الأطراف، وجب حضور مترجم محلف، ويذكر كاتب العدل في نهاية المحرر أن النص قد تُرجم. وبطلب من أحد الأطراف يجوز لكاتب العدل تحرير المحرر بلغة أجنبية أيضاً إذا كان مترجماً محلفاً لتلك اللغة.

مستند من الجبل الأسود للاستعمال في الخارج

وفي الاتجاه المعاكس، تصدق المستند الرسمي الصادر في الجبل الأسود لاستعماله في دولة طرف في اتفاقية لاهاي المحكمة الأساسية التي يقع في دائرتها مقر الجهة المصدرة، أو وزارة العدل لمستندات الجهات التي يقع مقرها في دائرة أي محكمة أساسية.

كم يكلف التوكيل لدى كاتب العدل في الجبل الأسود

وتُضاف ضريبة القيمة المضافة إلى أتعاب كاتب العدل.

إلغاء التوكيل وانقضاؤه

• الإلغاء. يجوز للموكل تقييد التوكيل أو إلغاؤه متى شاء، حتى لو تنازل عن هذا الحق بعقد، وذلك بإعلان لا يخضع لشكل خاص.
• الغير. لا يسري الإلغاء في حق الغير الذي أبرم عقداً مع الوكيل ولم يكن يعلم بالإلغاء ولا كان يجب أن يعلم به. ولذلك أبلغوا الوكيل وكاتب العدل بالإلغاء فوراً.
• الوفاة. ينقضي التوكيل بوفاة الوكيل. وبوفاة الموكل ينقضي أيضاً، ما لم يكن العمل الذي بدأ لا يمكن قطعه دون ضرر بالورثة أو كان التوكيل يسري في حالة الوفاة أيضاً.

إذا باع العقار عدة ملاك، وجب أن يوقع كل منهم بنفسه أو عن طريق وكيل؛ وكيف يجري ذلك في الملكية المشتركة يشرحه مقالنا عن الملكية المشتركة وحق الشفعة. ويصف دليل بيع الشقة عملية البيع كلها، ويمكنكم تصفح العقارات في فئة العقارات.

أسئلة شائعة

هل يجب أن يكون توكيل شراء الشقة لدى كاتب العدل؟ نعم. الشكل المفروض للعقد يسري على التوكيل أيضاً، وعقد نقل ملكية العقار يُحرَّر في شكل محرر رسمي. ولدى كاتب عدل في الجبل الأسود يكلف مثل هذا التوكيل 60 € مضافاً إليها ضريبة القيمة المضافة.

ما الأبوستيل ومن يصدره في الجبل الأسود؟ الأبوستيل تصديق وفق اتفاقية لاهاي يؤكد صحة التوقيع والختم على المستند الرسمي. ولمستندات الجبل الأسود تصدره المحكمة الأساسية التي يقع في دائرتها مقر الجهة المصدرة، أو وزارة العدل.

هل يحتاج التوكيل الصادر من دولة طرف في اتفاقية لاهاي إلى أبوستيل؟ بالنسبة إلى المستندات الرسمية الأجنبية الصادرة من دول أطراف في اتفاقية لاهاي يُستعمل الأبوستيل بدلاً من التصديق، ما لم تنص اتفاقية دولية أخرى على غير ذلك. وتحققوا من الشرط المحدد لدى كاتب العدل.

هل يمكن إلغاء التوكيل؟ نعم، في أي وقت وبإعلان لا يخضع لشكل خاص. ولا يسري الإلغاء في حق الغير الذي لم يكن يعلم به ولا كان يجب أن يعلم، ولذلك أبلغوا الوكيل وكاتب العدل فوراً.

هل يبقى التوكيل سارياً إذا توفي الموكل؟ ينقضي بوفاة الموكل، ما لم يكن العمل الذي بدأ لا يمكن قطعه دون ضرر بالورثة أو كان التوكيل يسري في حالة الوفاة أيضاً.

المصادر

ينظم التوكيل وشكله ونطاقه وإلغاءه وانقضاءه قانون الالتزامات (الجريدة الرسمية للجبل الأسود 47/2008، المواد من 85 إلى 90). وتفرض المادة 52 من قانون كتّاب العدل شكل المحرر الرسمي لنقل ملكية العقار، وتنظم المادتان 44 و47 منه لغة المحرر وحضور المترجم المحلف. ويحدد القانونَ الواجب التطبيق على صلاحيات الوكيل في العقار المادةُ 24 من قانون القانون الدولي الخاص (الجريدة الرسمية للجبل الأسود 1/2014). وينظم تصديق المستندات الرسمية المحلية والأجنبية قانون تصديق المستندات الرسمية في التعامل الدولي (الجريدة الرسمية للجبل الأسود 66/2019، المواد 3 و11 و12)، ويسجل انضمام الجبل الأسود إلى اتفاقية الأبوستيل مؤتمر لاهاي للقانون الدولي الخاص. والأتعاب مأخوذة من تعرفة أتعاب كتّاب العدل ونفقاتهم (البندان 1 و9). Fijaka منصة إعلانات ولا تقدم استشارات قانونية؛ لتوكيل محدد استشر كاتب عدل أو محامياً.