Jak udzielić z zagranicy pełnomocnictwa do zakupu mieszkania w Czarnogórze? Pełnomocnictwo musi mieć tę samą formę co umowa, czyli akt notarialny. Podpisujesz je przed notariuszem w kraju, w którym jesteś, a jeśli ten kraj jest stroną konwencji haskiej, dodaje się apostille; Czarnogóra jest jej stroną od 3 czerwca 2006. U czarnogórskiego notariusza takie pełnomocnictwo kosztuje 60 € plus VAT.
Jeśli kupujesz albo sprzedajesz nieruchomość w Czarnogórze, mieszkając w innym kraju, nie musisz przyjeżdżać na podpisanie. Wyszukiwania pokazują, gdzie pojawiają się pytania: ludzie szukają „power of attorney montenegro” i „montenegro apostille requirements”, a w lokalnych wyszukiwaniach pojawia się „punomocje za kupovinu stana” (pełnomocnictwo do zakupu mieszkania), „kako dati punomoćje iz inostranstva” (jak udzielić pełnomocnictwa z zagranicy) i „apostil pecat crna gora” (pieczęć apostille Czarnogóra).
Ten artykuł wyjaśnia, jakiej formy ustawa wymaga od pełnomocnictwa przy nieruchomościach, które prawo stosuje się, gdy pełnomocnictwa udziela się za granicą, kiedy potrzebne jest apostille, a kiedy legalizacja, co poświadcza czarnogórski sąd, ile notariusz bierze za pełnomocnictwo i jak się je odwołuje.
Forma: taka sama jak dla umowy
Ustawa o zobowiązaniach stanowi, że forma wymagana przez ustawę dla umowy dotyczy też pełnomocnictwa do zawarcia tej umowy. Zgodnie z ustawą o notariacie czynności prawne, których przedmiotem jest przeniesienie lub nabycie własności albo innych praw majątkowych do nieruchomości, sporządza się w formie aktu notarialnego. Pełnomocnictwo do kupna lub sprzedaży mieszkania musi więc mieć tę samą formę co umowa.
Ustawa o prawie prywatnym międzynarodowym dodaje ważną zasadę: jeśli przedmiotem przedstawicielstwa jest prawo do nieruchomości, istnienie i zakres umocowania pełnomocnika podlegają prawu państwa, w którym leży nieruchomość. Dla mieszkania w Czarnogórze jest to prawo czarnogórskie, niezależnie od tego, gdzie pełnomocnictwo podpisano.
Jak wygląda sama umowa u notariusza i ile kosztuje, wyjaśniamy w artykule o umowie kupna u notariusza.
Co powinno zawierać pełnomocnictwo
Pełnomocnik może dokonywać tylko tych czynności prawnych, do których został umocowany. Pełnomocnictwo ogólne obejmuje tylko czynności zwykłego zarządu, a czynność wykraczająca poza nie wymaga szczególnego umocowania. Przy kupnie lub sprzedaży nieruchomości lepiej więc, żeby pełnomocnictwo było konkretne:
| Część pełnomocnictwa | Dlaczego |
| Dane mocodawcy i pełnomocnika | Identyfikacja obu stron |
| Dokładna nieruchomość | Dane z wypisu z katastru: gmina katastralna, działka, lokal |
| Czynność | Kupno albo sprzedaż, z umocowaniem do podpisania umowy |
| Pieniądze | Czy pełnomocnik płaci albo odbiera cenę i na jaki rachunek |
| Kroki po umowie | Złożenie wniosku do katastru, deklaracja podatkowa, odbiór dokumentów |
Bez szczególnego umocowania do każdej konkretnej sprawy pełnomocnik nie może udzielić poręczenia ani zawrzeć ugody, ani zrzec się prawa bez wynagrodzenia.
Pełnomocnictwo udzielone za granicą: apostille albo legalizacja
Pełnomocnictwo sporządzone lub poświadczone przez notariusza albo inny organ za granicą traktuje się jako zagraniczny dokument urzędowy, jeśli jest dokumentem urzędowym według prawa tego państwa. Zgodnie z ustawą o legalizacji dokumentów urzędowych w obrocie międzynarodowym zagranicznego dokumentu urzędowego można używać w Czarnogórze, jeśli po poświadczeniu w państwie wydania poświadczy go organ właściwy do spraw zagranicznych albo przedstawicielstwo dyplomatyczne lub konsularne Czarnogóry, chyba że umowa międzynarodowa stanowi inaczej.
| Kraj, w którym podpisujesz | Co jest potrzebne |
| Strona haskiej konwencji o apostille | Apostille od właściwego organu tego kraju, zamiast legalizacji |
| Kraj, który nie jest stroną | Poświadczenie w tym kraju, a potem poświadczenie organu właściwego do spraw zagranicznych albo czarnogórskiego przedstawicielstwa dyplomatycznego lub konsularnego |
| Kraj, z którym na zasadzie wzajemności nie stosuje się poświadczeń | Poświadczenie nie jest potrzebne, jeśli czarnogórskich dokumentów urzędowych tam również się nie poświadcza |
Czarnogóra jest stroną konwencji haskiej z 1961 roku znoszącej wymóg legalizacji zagranicznych dokumentów urzędowych, ze skutkiem od 3 czerwca 2006. Poświadczenie potwierdza autentyczność podpisu i pieczęci, a nie prawdziwość treści dokumentu.
To, czy pełnomocnictwo sporządzone za granicą spełnia wymaganą przez prawo czarnogórskie formę aktu notarialnego, ocenia czarnogórski notariusz, który sporządza umowę. Wyślij mu więc projekt przed podpisaniem za granicą.
Tłumaczenie i tłumacz sądowy
Jeśli uczestnik nie rozumie języka, w którym sporządza się czynność notarialną, albo jeśli strona o to prosi, musi być obecny tłumacz sądowy, a na końcu aktu notariusz odnotowuje, że tekst przetłumaczono. Na wniosek strony notariusz może też sporządzić akt w języku obcym, jeśli sam jest tłumaczem sądowym tego języka.
Czarnogórski dokument do użytku za granicą
W drugą stronę czarnogórski dokument urzędowy do użytku w państwie, które jest stroną konwencji haskiej, poświadcza sąd podstawowy, na którego obszarze ma siedzibę organ wydający, albo Ministerstwo Sprawiedliwości w przypadku dokumentów organów z siedzibą na obszarze dowolnego sądu podstawowego.
Ile kosztuje pełnomocnictwo u notariusza w Czarnogórze
| Usługa | Wynagrodzenie według taryfy |
| Pełnomocnictwo do czynności, która musi mieć formę aktu notarialnego, np. kupna mieszkania | 60 € |
| Pełnomocnictwo do czynności, która nie wymaga aktu notarialnego | 30 € |
| Poświadczenie podpisu | 3,50 € za podpis na jednym egzemplarzu |
Do wynagrodzenia notariusza dolicza się VAT.
Odwołanie i wygaśnięcie pełnomocnictwa
- Odwołanie. Mocodawca może dowolnie ograniczyć lub odwołać pełnomocnictwo, nawet jeśli zrzekł się tego prawa w umowie, oświadczeniem w dowolnej formie.
- Osoby trzecie. Odwołanie nie ma skutku wobec osoby trzeciej, która zawarła umowę z pełnomocnikiem i nie wiedziała ani nie mogła wiedzieć o odwołaniu. Dlatego od razu powiadom o odwołaniu zarówno pełnomocnika, jak i notariusza.
- Śmierć. Pełnomocnictwo wygasa ze śmiercią pełnomocnika. Wygasa ze śmiercią mocodawcy, chyba że rozpoczętej sprawy nie można przerwać bez szkody dla spadkobierców albo pełnomocnictwo obowiązuje także na wypadek śmierci.
Jeśli nieruchomość sprzedaje kilku właścicieli, każdy musi podpisać osobiście albo przez pełnomocnika; jak to działa przy współwłasności, wyjaśniamy w artykule o współwłasności i prawie pierwokupu. Całą sprzedaż opisuje nasz poradnik o sprzedaży mieszkania, a nieruchomości przejrzysz w naszej kategorii nieruchomości.
Najczęściej zadawane pytania
Jak udzielić z zagranicy pełnomocnictwa do nieruchomości w Czarnogórze? Pełnomocnictwo podpisuje się przed notariuszem albo innym właściwym organem w kraju, w którym jesteś, a potem dodaje się apostille, jeśli ten kraj jest stroną konwencji haskiej, albo przeprowadza legalizację, jeśli nie jest. Projekt pokaż wcześniej czarnogórskiemu notariuszowi, który sporządzi umowę.
Czy pełnomocnictwo do zakupu mieszkania trzeba sporządzić u notariusza? Tak. Forma wymagana dla umowy dotyczy też pełnomocnictwa, a umowę przenoszącą własność nieruchomości sporządza się w formie aktu notarialnego. U czarnogórskiego notariusza takie pełnomocnictwo kosztuje 60 € plus VAT.
Czym jest apostille i kto je wydaje w Czarnogórze? Apostille to poświadczenie na podstawie konwencji haskiej potwierdzające autentyczność podpisu i pieczęci na dokumencie urzędowym. Dla czarnogórskich dokumentów wydaje je sąd podstawowy, na którego obszarze ma siedzibę organ wydający, albo Ministerstwo Sprawiedliwości.
Czy pełnomocnictwo z kraju będącego stroną konwencji haskiej potrzebuje apostille? Przy zagranicznych dokumentach urzędowych z krajów będących stronami konwencji haskiej zamiast legalizacji stosuje się apostille, chyba że inna umowa międzynarodowa stanowi inaczej. Konkretny wymóg sprawdź u notariusza.
Czy pełnomocnictwo można odwołać? Tak, w każdej chwili i oświadczeniem w dowolnej formie. Odwołanie nie ma skutku wobec osoby trzeciej, która o nim nie wiedziała ani nie mogła wiedzieć, więc od razu powiadom pełnomocnika i notariusza.
Czy pełnomocnictwo jest ważne, jeśli mocodawca umrze? Wygasa ze śmiercią mocodawcy, chyba że rozpoczętej sprawy nie można przerwać bez szkody dla spadkobierców albo pełnomocnictwo obowiązuje także na wypadek śmierci.
Źródła
Pełnomocnictwo, jego formę, zakres, odwołanie i wygaśnięcie reguluje ustawa o zobowiązaniach (Dziennik Urzędowy Czarnogóry 47/2008, art. 85–90). Formę aktu notarialnego dla przeniesienia własności nieruchomości przewiduje art. 52, a język aktu i obecność tłumacza sądowego art. 44 i 47 ustawy o notariacie. Prawo właściwe dla umocowania pełnomocnika przy nieruchomościach określa art. 24 ustawy o prawie prywatnym międzynarodowym (Dziennik Urzędowy Czarnogóry 1/2014). Poświadczanie krajowych i zagranicznych dokumentów urzędowych reguluje ustawa o legalizacji dokumentów urzędowych w obrocie międzynarodowym (Dziennik Urzędowy Czarnogóry 66/2019, art. 3, 11 i 12), a przystąpienie Czarnogóry do konwencji o apostille odnotowuje Haska Konferencja Prawa Prywatnego Międzynarodowego. Opłaty pochodzą z taryfy wynagrodzeń i kosztów notariuszy (pozycje taryfy 1 i 9). Fijaka jest platformą ogłoszeniową i nie udziela porad prawnych; w sprawie konkretnego pełnomocnictwa skonsultuj się z notariuszem lub prawnikiem.