Come si dà una procura dall'estero per un immobile in Montenegro? La procura si firma davanti a un notaio o a un'altra autorità competente nel Paese in cui vi trovate, poi vi si appone l'apostille se quel Paese è parte della Convenzione dell'Aia, altrimenti si procede alla legalizzazione. Mostrate in anticipo la bozza al notaio montenegrino che redigerà il contratto.
Chi compra o vende un immobile in Montenegro ma vive in un altro Paese non deve venire alla firma. Le ricerche locali mostrano dove nascono le domande: si cerca "punomocje za kupovinu stana" (procura per comprare un appartamento), a "punomoćje iz inostranstva" (procura dall'estero) si aggiunge "kako dati punomoćje iz inostranstva" (come dare una procura dall'estero), e ad "apostil crna gora" (apostille Montenegro) si aggiunge "apostil pecat crna gora" (timbro apostille Montenegro).
Questo articolo spiega quale forma chiede la legge alla procura per un immobile, quale legge si applica se la procura è data all'estero, quando serve l'apostille e quando la legalizzazione, cosa si autentica in un tribunale montenegrino, quanto costa la procura dal notaio e come si revoca.
La forma: la stessa del contratto
La legge sulle obbligazioni stabilisce che la forma prescritta dalla legge per un contratto vale anche per la procura a concludere quel contratto. Secondo la legge sul notariato, i negozi giuridici che hanno per oggetto il trasferimento o l'acquisto della proprietà o di altri diritti reali su immobili si redigono in forma di atto notarile. La procura per comprare o vendere un appartamento deve quindi avere la stessa forma del contratto.
La legge sul diritto internazionale privato aggiunge una regola importante: se oggetto della rappresentanza è un diritto su un immobile, per l'esistenza e l'estensione dei poteri del procuratore si applica la legge dello Stato in cui si trova l'immobile. Per un appartamento in Montenegro è la legge montenegrina, ovunque sia stata firmata la procura.
Come si presenta il contratto dal notaio e quanto costa lo spiega il nostro articolo sul rogito dal notaio.
Cosa conviene che contenga la procura
Il procuratore può compiere solo i negozi giuridici per cui è autorizzato. La procura generale copre solo gli affari di ordinaria amministrazione, e per un affare che ne esce serve un'autorizzazione speciale. Per comprare o vendere un immobile conviene quindi che la procura sia specifica:
| Parte della procura | Perché |
| Dati del mandante e del procuratore | Identificazione di entrambi |
| L'immobile esatto | Dati dalla visura catastale: comune catastale, particella, unità |
| L'affare | Acquisto o vendita, con il potere di firmare il contratto |
| Il denaro | Se il procuratore paga o riceve il prezzo e su quale conto |
| Passi dopo il contratto | Domanda al catasto, dichiarazione fiscale, ritiro dei documenti |
Senza un'autorizzazione speciale per ogni singolo caso il procuratore non può stipulare una fideiussione o una transazione, né rinunciare a un diritto senza corrispettivo.
Procura data all'estero: apostille o legalizzazione
Una procura redatta o autenticata da un notaio o da un'altra autorità all'estero è considerata documento pubblico straniero se è documento pubblico secondo la legge di quello Stato. Secondo la legge sulla legalizzazione dei documenti pubblici nel traffico internazionale, un documento pubblico straniero può essere usato in Montenegro se, dopo l'autenticazione nello Stato di emissione, lo autentica l'autorità competente per gli affari esteri o una rappresentanza diplomatico-consolare del Montenegro, salvo che un accordo internazionale disponga diversamente.
| Stato in cui firmate | Cosa serve |
| Parte della Convenzione dell'Aia sull'apostille | L'apostille dell'autorità competente di quello Stato, al posto della legalizzazione |
| Non parte | Autenticazione in quello Stato, poi autenticazione dell'autorità competente per gli affari esteri o di una rappresentanza diplomatico-consolare montenegrina |
| Stato con cui, in base alla reciprocità, non c'è autenticazione | Non serve autenticazione se nemmeno i documenti pubblici montenegrini vi vengono autenticati |
Il Montenegro è parte della Convenzione dell'Aia del 1961 che abolisce la legalizzazione degli atti pubblici stranieri, con effetto dal 3 giugno 2006. L'autenticazione conferma l'autenticità della firma e del sigillo, non la veridicità del contenuto.
Se una procura redatta all'estero soddisfi la forma di atto notarile richiesta dalla legge montenegrina lo valuta il notaio montenegrino che redige il contratto. Mandategli quindi la bozza prima di firmare all'estero.
Traduzione e interprete giudiziario
Se un partecipante non capisce la lingua in cui si redige l'atto notarile, o se una parte lo chiede, deve essere presente un interprete giudiziario, e alla fine dell'atto il notaio indica che il testo è stato tradotto. Su richiesta di una parte il notaio può redigere l'atto anche in una lingua straniera, se è interprete giudiziario per quella lingua.
Un documento montenegrino per l'estero
Al contrario, un documento pubblico montenegrino da usare in uno Stato parte della Convenzione dell'Aia lo autentica il tribunale di base nel cui territorio ha sede l'autorità che lo ha emesso, oppure il Ministero della giustizia per i documenti di autorità con sede nel territorio di qualsiasi tribunale di base.
Quanto costa la procura dal notaio in Montenegro
| Servizio | Onorario secondo la Tariffa |
| Procura per un affare che deve essere atto notarile, per esempio l'acquisto di un appartamento | 60 € |
| Procura per un affare per cui l'atto notarile non è obbligatorio | 30 € |
| Autenticazione di firma | 3,50 € per firma su una copia |
All'onorario del notaio si aggiunge l'IVA.
Revoca ed estinzione della procura
- Revoca. Il mandante può limitare o revocare la procura a sua discrezione, anche se vi ha rinunciato per contratto, con una dichiarazione senza forma particolare.
- Terzi. La revoca non ha effetto verso il terzo che ha concluso un contratto con il procuratore e non sapeva né doveva sapere della revoca. Avvisate quindi subito il procuratore e il notaio.
- Morte. La procura si estingue con la morte del procuratore. Con la morte del mandante si estingue, salvo che l'affare iniziato non possa essere interrotto senza danno per gli eredi o che la procura valga anche in caso di morte.
Se l'immobile lo vendono più proprietari, ciascuno deve firmare di persona o tramite procuratore; come funziona in comproprietà lo spiega il nostro articolo su comproprietà e diritto di prelazione. L'intera vendita è descritta nella nostra guida alla vendita di un appartamento, e gli immobili si trovano nella nostra categoria immobili.
Domande frequenti
La procura per comprare un appartamento deve essere fatta dal notaio? Sì. La forma prescritta per il contratto vale anche per la procura, e il contratto di trasferimento della proprietà di un immobile si redige in forma di atto notarile. Da un notaio montenegrino una simile procura costa 60 € più IVA.
Che cos'è l'apostille e chi la rilascia in Montenegro? L'apostille è un'autenticazione secondo la Convenzione dell'Aia che conferma l'autenticità della firma e del sigillo su un documento pubblico. Per i documenti montenegrini la rilascia il tribunale di base nel cui territorio ha sede l'autorità che ha emesso il documento, oppure il Ministero della giustizia.
Una procura da uno Stato parte della Convenzione dell'Aia ha bisogno dell'apostille? Per i documenti pubblici stranieri degli Stati parte della Convenzione dell'Aia si usa l'apostille al posto della legalizzazione, salvo che un altro accordo internazionale disponga diversamente. Verificate il requisito concreto con il notaio.
La procura si può revocare? Sì, in qualsiasi momento e con una dichiarazione senza forma particolare. Verso il terzo che non sapeva né doveva sapere della revoca questa non ha effetto, quindi avvisate subito il procuratore e il notaio.
La procura vale se il mandante muore? Con la morte del mandante si estingue, salvo che l'affare iniziato non possa essere interrotto senza danno per gli eredi o che la procura valga anche in caso di morte.
Fonti
La procura, la sua forma, l'estensione, la revoca e l'estinzione sono disciplinate dalla legge sulle obbligazioni (Gazzetta ufficiale del Montenegro 47/2008, articoli da 85 a 90). La forma di atto notarile per il trasferimento della proprietà di immobili è prevista dall'articolo 52, e la lingua dell'atto e la presenza dell'interprete giudiziario dagli articoli 44 e 47 della legge sul notariato. La legge applicabile ai poteri del procuratore per gli immobili è stabilita dall'articolo 24 della legge sul diritto internazionale privato (Gazzetta ufficiale del Montenegro 1/2014). L'autenticazione dei documenti pubblici nazionali e stranieri è disciplinata dalla legge sulla legalizzazione dei documenti pubblici nel traffico internazionale (Gazzetta ufficiale del Montenegro 66/2019, articoli 3, 11 e 12), e l'adesione del Montenegro alla Convenzione sull'apostille è registrata dalla Conferenza dell'Aia di diritto internazionale privato. Gli onorari sono dalla Tariffa degli onorari e delle spese notarili (voci tariffarie 1 e 9). Fijaka è una piattaforma di annunci e non fornisce consulenza legale; per una procura concreta rivolgetevi a un notaio o a un avvocato.