Kako dati punomoćje iz inostranstva za nekretninu u Crnoj Gori? Punomoćje se potpisuje pred notarom ili drugim nadležnim organom u državi u kojoj ste, a zatim se na njega stavlja apostil ako je ta država potpisnica Haške konvencije, odnosno sprovodi legalizacija ako nije. Nacrt unaprijed pokažite crnogorskom notaru koji sastavlja ugovor.
Ko kupuje ili prodaje nekretninu u Crnoj Gori, a živi u drugoj državi, ne mora dolaziti na potpisivanje ugovora. Pretraga pokazuje gdje nastaju pitanja: traži se "punomocje za kupovinu stana", uz "punomoćje iz inostranstva" ide "kako dati punomoćje iz inostranstva", a uz "apostil crna gora" ide "apostil pecat crna gora".
Ovaj tekst objašnjava koju formu zakon traži od punomoćja za nekretninu, koje pravo važi kad je punomoćje dato u inostranstvu, kada je potreban apostil, a kada legalizacija, šta se ovjerava u crnogorskom sudu, koliko košta punomoćje kod notara i kako se opoziva.
Forma: ista kao za ugovor
Zakon o obligacionim odnosima propisuje da forma propisana zakonom za neki ugovor važi i za punomoćje za zaključenje tog ugovora. Po Zakonu o notarima pravni poslovi čiji je predmet prenos ili sticanje svojine ili drugih stvarnih prava na nepokretnostima sačinjavaju se u formi notarskog zapisa. Punomoćje za kupovinu ili prodaju stana zato mora biti u istoj formi kao ugovor.
Zakon o međunarodnom privatnom pravu dodaje važno pravilo: kad je predmet zastupanja pravo na nepokretnosti, za postojanje i obim ovlašćenja punomoćnika mjerodavno je pravo države u kojoj se nepokretnost nalazi. Za stan u Crnoj Gori to je crnogorsko pravo, bez obzira na to gdje je punomoćje potpisano.
Kako izgleda sam ugovor kod notara i šta se plaća, objašnjava naš tekst o kupoprodajnom ugovoru kod notara.
Šta je dobro da punomoćje sadrži
Punomoćnik može preduzimati samo one pravne poslove za koje je ovlašćen. Opšte punomoćje pokriva samo poslove redovnog poslovanja, a za posao koji u to ne spada potrebno je posebno ovlašćenje. Za kupovinu ili prodaju nekretnine zato je bolje da punomoćje bude određeno:
| Dio punomoćja | Zašto |
| Podaci o vlastodavcu i punomoćniku | Identifikacija obje strane |
| Tačna nepokretnost | Podaci iz lista nepokretnosti: katastarska opština, parcela, poseban dio |
| Posao | Kupovina ili prodaja, uz ovlašćenje da potpiše ugovor |
| Novac | Da li punomoćnik plaća ili prima cijenu i na koji račun |
| Postupak poslije ugovora | Podnošenje zahtjeva katastru, prijava poreza, preuzimanje isprava |
Punomoćnik ne može bez posebnog ovlašćenja za svaki pojedini slučaj zaključiti ugovor o jemstvu ili o poravnanju, kao ni odreći se nekog prava bez naknade.
Punomoćje dato u inostranstvu: apostil ili legalizacija
Punomoćje koje sačini ili ovjeri notar ili drugi organ u inostranstvu smatra se stranom javnom ispravom ako je javna isprava po pravu te države. Po Zakonu o legalizaciji javnih isprava u međunarodnom prometu, strana javna isprava može se upotrijebiti u Crnoj Gori ako je, poslije ovjere u državi izdavanja, ovjeri organ nadležan za vanjske poslove ili diplomatsko-konzularno predstavništvo Crne Gore, osim ako međunarodni ugovor ne određuje drugačije.
| Država u kojoj potpisujete | Šta treba |
| Potpisnica Haške konvencije o apostilu | Apostil nadležnog organa te države, umjesto legalizacije |
| Država koja nije potpisnica | Ovjera u toj državi, zatim ovjera kod organa nadležnog za vanjske poslove ili crnogorskog diplomatsko-konzularnog predstavništva |
| Država sa kojom uz uzajamnost nema ovjeravanja | Ovjera nije potrebna ako se ni crnogorske javne isprave tamo ne ovjeravaju |
Crna Gora je strana Haške konvencije o ukidanju potrebe legalizacije stranih javnih isprava iz 1961. godine, sa dejstvom od 3. juna 2006. Ovjera potvrđuje autentičnost potpisa i pečata, a ne istinitost sadržaja isprave.
Da li punomoćje sačinjeno u inostranstvu ispunjava formu notarskog zapisa koju traži crnogorsko pravo, procjenjuje crnogorski notar koji sastavlja ugovor. Zato mu nacrt punomoćja pošaljite prije potpisivanja u inostranstvu.
Prevod i sudski tumač
Ako neko od učesnika ne razumije jezik na kojem se sastavlja notarski akt, ili ako to stranka zahtijeva, sastavljanju mora da prisustvuje sudski tumač, a notar na kraju akta navodi da je tekst preveden. Na zahtjev stranke notar može sastaviti akt i na stranom jeziku, ako ima svojstvo sudskog tumača za taj jezik.
Crnogorska isprava za inostranstvo
Obrnuto, crnogorsku javnu ispravu za upotrebu u državi potpisnici Haške konvencije ovjerava osnovni sud na čijem području je sjedište organa koji je ispravu izdao, ili Ministarstvo pravde za isprave organa sa sjedištem na području bilo kojeg osnovnog suda.
Koliko košta punomoćje kod notara u Crnoj Gori
| Usluga | Naknada po Tarifi |
| Punomoćje za posao koji mora biti notarski zapis, npr. kupovinu stana | 60 € |
| Punomoćje za posao za koji notarski zapis nije obavezan | 30 € |
| Ovjera potpisa | 3,50 € po potpisu na jednom primjerku |
Na naknadu notara dodaje se PDV.
Opoziv i prestanak punomoćja
- Opoziv. Vlastodavac može po svojoj volji suziti ili opozvati punomoćje, čak i ako se ugovorom odrekao tog prava, i to izjavom bez posebne forme.
- Treća lica. Opoziv nema dejstvo prema trećem licu koje je zaključilo ugovor sa punomoćnikom, a nije znalo niti je moralo znati za opoziv. Zato o opozivu odmah obavijestite i punomoćnika i notara.
- Smrt. Punomoćje prestaje smrću punomoćnika. Smrću vlastodavca prestaje, osim ako se započeti posao ne može prekinuti bez štete po nasljednike ili ako punomoćje važi i za slučaj smrti.
Ako nekretninu prodaje više vlasnika, svaki mora potpisati sam ili preko punomoćnika; kako to izgleda kod suvlasništva, objašnjava naš tekst o suvlasništvu i pravu preče kupovine. Cijeli tok prodaje opisuje naš vodič za prodaju stana, a nekretnine možete pogledati u našoj kategoriji nekretnina.
Često postavljana pitanja
Mora li punomoćje za kupovinu stana biti kod notara? Da. Forma propisana za ugovor važi i za punomoćje, a ugovor o prenosu svojine na nepokretnosti sačinjava se u formi notarskog zapisa. Kod crnogorskog notara takvo punomoćje košta 60 € uz PDV.
Šta je apostil i ko ga izdaje u Crnoj Gori? Apostil je ovjera po Haškoj konvenciji kojom se potvrđuje autentičnost potpisa i pečata na javnoj ispravi. Za crnogorske isprave izdaje ga osnovni sud na čijem području je sjedište organa koji je ispravu izdao ili Ministarstvo pravde.
Treba li punomoćju iz države potpisnice Haške konvencije apostil? Za strane javne isprave iz država potpisnica Haške konvencije umjesto legalizacije koristi se apostil, osim ako neki drugi međunarodni ugovor ne određuje drugačije. Konkretan zahtjev provjerite kod notara.
Može li se punomoćje opozvati? Može, u svako doba i izjavom bez posebne forme. Prema trećem licu koje za opoziv nije znalo niti je moralo znati opoziv nema dejstvo, pa odmah obavijestite punomoćnika i notara.
Važi li punomoćje ako vlastodavac umre? Smrću vlastodavca punomoćje prestaje, osim ako se započeti posao ne može prekinuti bez štete po nasljednike ili ako punomoćje važi i za slučaj smrti.
Izvori
Punomoćje, njegovu formu, obim, opoziv i prestanak uređuje Zakon o obligacionim odnosima (Službeni list CG 47/2008, članovi 85 do 90). Formu notarskog zapisa za prenos svojine na nepokretnostima propisuje član 52, a jezik akta i učešće sudskog tumača članovi 44 i 47 Zakona o notarima. Mjerodavno pravo za ovlašćenje punomoćnika kod nepokretnosti određuje član 24 Zakona o međunarodnom privatnom pravu (Službeni list CG 1/2014). Ovjeru domaćih i stranih javnih isprava uređuje Zakon o legalizaciji javnih isprava u međunarodnom prometu (Službeni list CG 66/2019, članovi 3, 11 i 12), a pristupanje Crne Gore Haškoj konvenciji o apostilu vodi Haška konferencija za međunarodno privatno pravo. Naknade su iz Tarife o naknadama za rad i naknadama troškova notara (tarifni brojevi 1 i 9). Fijaka je oglasni prostor i ne daje pravne savjete; za konkretno punomoćje konsultujte notara ili advokata.