Koliko košta kupoprodajni ugovor kod notara? Zavisi od vrijednosti stana: 480 € za stan od 80.000 do 119.999,99 €, a iznad toga 13 € više za svakih započetih 15.000 €, najviše 8.000 €. Na to se dodaje PDV.
Kad se kupac i prodavac dogovore oko cijene, sljedeći korak je notar. Pretraga pokazuje šta ljude najviše zanima: "kupoprodajni ugovor kod notara cijena", "ugovor kod notara cena" i "notar kupoprodajni ugovor za stan", a iz Srbije stiže i "solemnizacija ugovora". Odgovor na pitanje o cijeni promijenio se 9. aprila 2026, kad je stupila na snagu nova notarska tarifa.
Ovaj tekst prati kupovinu od dogovora do upisa: zašto je notarski zapis obavezan, šta notar radi, koliko to košta, koji porezi dolaze poslije potpisa i kada postajete vlasnik.
Zašto notarski zapis, a ne ovjera potpisa
Pravni posao čiji je predmet prenos ili sticanje svojine na nepokretnosti mora biti sačinjen u formi notarskog zapisa. Posao koji nije sačinjen u toj formi ne proizvodi pravno dejstvo. Ugovor potpisan kod kuće i ovjeren samo potpisima zato ne prenosi stan.
Postoje dva puta do te forme:
- Notar sastavlja ugovor. Notar utvrđuje identitet strana, sastavlja zapis, čita ga i objašnjava, a strane potpisuju pred njim.
- Notar potvrđuje privatnu ispravu. Ako ste ugovor pripremili sami ili sa advokatom, notar ga može potvrditi, pod uslovom da ispunjava zakonske uslove forme i sadržine. Tako potvrđena isprava ima svojstvo notarskog zapisa. To odgovara onome što se u Srbiji zove solemnizacija.
Savjetovanje, sastavljanje, čitanje i objašnjenje isprave uračunati su u notarsku naknadu i ne plaćaju se posebno.
Šta treba da riješite prije notara
Notar sastavlja zapis o onome što strane izjave, ali ne zamjenjuje vašu provjeru stana. Prije potpisivanja:
- Provjerite list nepokretnosti: vlasnika, udio, terete i zabilježbe. Kako, opisali smo u tekstu o provjerama prije kupovine.
- Dogovorite ko plaća notara. Sve strane koje učestvuju u poslu odgovaraju notaru solidarno, osim ako se drugačije dogovore, pa to unesite u ugovor.
- Ako ste dali kaparu, znajte šta ste zapravo dali. Razliku između kapare, avansa i odustanice objasnili smo u tekstu o kapari i predugovoru.
- Ako ne možete doći lično, punomoćnik može potpisati umjesto vas, ali forma propisana za ugovor važi i za punomoćje. Punomoćje za kupovinu stana zato mora biti notarski zapis, a njegova naknada po tarifi iznosi 60 €.
Koliko košta notar za kupoprodajni ugovor
Naknada se određuje prema vrijednosti predmeta, a osnov je stvarna tržišna vrijednost stana. Dok se ne uspostavi zvanični registar tržišnih vrijednosti, notar može sam utvrditi tržišnu vrijednost ako cijena koju su strane navele ne odgovara tržišnoj. Tarifa je obavezna: notar ne smije naplatiti ni više ni manje od propisanog.
| Vrijednost stana | Naknada notara |
| do 19.999,99 € | 180 € |
| 20.000 do 39.999,99 € | 250 € |
| 40.000 do 59.999,99 € | 350 € |
| 60.000 do 79.999,99 € | 420 € |
| 80.000 do 119.999,99 € | 480 € |
| preko 119.999,99 € | 480 € + 13 € za svakih započetih 15.000 € iznad toga, najviše 8.000 € |
Za stan od 200.000 € na iznos iznad 119.999,99 € dolazi šest započetih blokova od 15.000 €, pa je naknada 480 € + 6 × 13 € = 558 €. Na naknadu se obračunava PDV, kao i takse i druge dažbine propisane posebnim propisima. U naknadu su uključeni ovjera zapisa, ovjera potpisa, prepisi priloga i otpravci izdati odmah nakon zaključenja.
Ostali iznosi iz iste tarife koji se tiču kupovine stana:
| Posao | Naknada |
| Predugovor | 50% naknade za ugovor, odbija se od glavnog ugovora kod istog notara |
| Potvrda privatne isprave | 80% naknade za ugovor |
| Aneks ugovora | 30% naknade za ugovor |
| Raskid ugovora | 30% naknade za ugovor |
| Punomoćje za posao koji mora biti notarski zapis | 60 € |
| Plaćanje cijene preko posebnog računa notara | 0,3% iznosa, najmanje 150 €, za svakih započetih šest mjeseci |
Notar ima pravo na naknadu odmah po obavljenom poslu i može tražiti akontaciju unaprijed. Otpravke predaje tek kad je sve plaćeno i dužan je da izda račun. Ako se ne slažete sa obračunom, spor se može riješiti mirnim putem pred Notarskom komorom.
Šta se dešava poslije potpisa
Notar je dužan da otpravak ugovora dostavi dvjema adresama:
- Organu nadležnom za katastar, jer se ugovorom prenosi pravo svojine na nepokretnosti. Taj organ odluku o upisu dostavlja notaru i strankama. Od jula 2026. notar otpravak može dostaviti i elektronski, uz kvalifikovani elektronski potpis.
- Poreskom organu opštine u kojoj je stan, u roku od 15 dana od sačinjavanja otpravka, jer je promet predmet oporezivanja.
Izmjenama Zakona o državnom premjeru i katastru nepokretnosti iz decembra 2025. uveden je elektronski šalter preko kojeg zahtjev za upis mogu podnijeti i lica koja ovjeravaju isprave koje su osnov za upis, a bliže uslove propisuje Ministarstvo. Pitajte svog notara da li zahtjev za upis podnosi on ili vi i kako ćete dobiti rješenje.
Porezi koje plaća kupac
| Obaveza | Ko i kada | Koliko |
| Porez na promet nepokretnosti | Kupac, poreska prijava u roku od 15 dana od zaključenja ugovora, uz ugovor; plaća se odmah | 3% do 150.000 €, zatim 4.500 € + 5% na iznos preko 150.000 €, a iznad 500.000 € 22.000 € + 6% |
| Porez na nepokretnosti | Kupac kao novi vlasnik, poreska prijava opštini u roku od 30 dana od sticanja | Godišnji porez, stope određuje opština |
Za stan od 200.000 € porez na promet iznosi oko 7.000 €. Kod prvog prometa novog stana od investitora porez na promet se ne plaća, jer je u cijeni PDV. Detalji su u tekstovima o porezu na promet nepokretnosti i o godišnjem porezu na nepokretnosti.
Ako se ugovor raskine voljom strana u roku od 90 dana od zaključenja, a prije upisa u katastar, to je razlog za ponovno utvrđivanje poreza na promet.
Kada postajete vlasnik
Na osnovu pravnog posla pravo svojine na nepokretnosti stiče se upisom u katastar nepokretnosti. Ni potpis kod notara, ni plaćena cijena, ni predati ključevi sami po sebi ne čine vas vlasnikom. Zato je upis posljednji i najvažniji korak: kad stigne rješenje, provjerite novi list nepokretnosti i uvjerite se da ste upisani kao vlasnik, sa tačnim udjelom i bez neočekivanih tereta.
Ako kupujete prvi put u Crnoj Gori, cijeli put od izbora stana do upisa opisuje vodič za kupovinu nekretnine, a aktuelnu ponudu pregledajte u oglasima za nekretnine.
Često postavljana pitanja
Da li je ovjera potpisa kod notara dovoljna? Nije. Ugovor o prenosu svojine na nepokretnosti mora biti notarski zapis, ili privatna isprava koju notar potvrdi po pravilima za notarski zapis.
Ko plaća notara, kupac ili prodavac? Strane odgovaraju notaru solidarno, osim ako se drugačije dogovore. Zato u ugovor unesite ko snosi troškove.
Može li notar naplatiti manje? Ne. Tarifa se primjenjuje u svakom slučaju, a ugovaranje veće ili manje naknade je zabranjeno.
Mogu li kupiti stan ako ne mogu doći kod notara? Možete, preko punomoćnika. Punomoćje mora biti u istoj formi kao ugovor, dakle notarski zapis, a naknada za njega iznosi 60 €.
Kada postajem vlasnik stana? Upisom u katastar nepokretnosti, a ne potpisom ugovora.
Izvori
Forma notarskog zapisa, potvrda privatne isprave i dostavljanje otpravka propisani su Zakonom o notarima (članovi 51a, 52 i 82), forma punomoćja članom 86 Zakona o obligacionim odnosima, a elektronsko dostavljanje Pravilnikom o dopuni Pravilnika o radu notara (Službeni list CG 88/2026). Naknade su iz Tarife o naknadama za rad i naknadama troškova notara (Službeni list CG 49/2026). Porez na promet uređuje Zakon o porezu na promet nepokretnosti (članovi 6, 7, 11, 15, 16 i 19), sticanje svojine upisom Zakon o svojinsko-pravnim odnosima (član 84), a elektronski šalter izmjene Zakona o državnom premjeru i katastru nepokretnosti (Službeni list CG 160/2025). Fijaka je oglasni prostor i ne daje pravne savjete; za konkretan ugovor konsultujte notara ili advokata.