קניית דירה אצל נוטריון במונטנגרו: חוזה הרכישה, שכר הנוטריון והרישום בקדסטר

כמה עולה חוזה רכישה אצל נוטריון? זה תלוי בשווי הדירה: €480 לדירה בשווי €80,000 עד €119,999.99, ומעל זה €13 נוספים על כל €15,000 שהתחילו, לכל היותר €8,000. לזה מתווסף מע״מ.

ברגע שהקונה והמוכר מסכימים על מחיר, הצעד הבא הוא הנוטריון. החיפושים המקומיים מראים מה אנשים הכי רוצים לדעת: "kupoprodajni ugovor kod notara cijena" (חוזה רכישה אצל נוטריון, מחיר), "ugovor kod notara cena" (חוזה אצל נוטריון, מחיר) ו-"notar kupoprodajni ugovor za stan" (נוטריון, חוזה רכישה לדירה), ומסרביה מגיע "solemnizacija ugovora" (סולמניזציה של חוזה). התשובה לגבי המחיר השתנתה ב-9 באפריל 2026, כשתעריף נוטריונים חדש נכנס לתוקף.

המאמר עוקב אחרי רכישה מההסכמה ועד הרישום: למה שטר נוטריוני הוא חובה, מה הנוטריון עושה, כמה זה עולה, אילו מסים באים אחרי החתימה ומתי אתם הופכים לבעלים.

למה שטר נוטריוני ולא חתימות מאומתות

עסקה משפטית שנושאה העברה או רכישה של בעלות במקרקעין חייבת להיערך כשטר נוטריוני. לעסקה שלא נעשתה בצורה הזו אין תוקף משפטי. חוזה שנחתם בבית כשרק החתימות אומתו אינו מעביר אפוא את הדירה.

יש שתי דרכים לצורה הזו:

• הנוטריון מנסח את החוזה. הנוטריון מברר את זהות הצדדים, עורך את השטר, קורא ומסביר אותו, והצדדים חותמים בנוכחותו.
• הנוטריון מאשר מסמך פרטי. אם הכנתם את החוזה בעצמכם או עם עורך דין, הנוטריון יכול לאשר אותו, בתנאי שהוא עומד בדרישות החוק לצורה ולתוכן. למסמך שאושר כך יש מעמד של שטר נוטריוני. זה מקביל למה שבסרביה נקרא סולמניזציה.

ייעוץ, ניסוח, קריאה והסבר של המסמך כלולים בשכר הנוטריון ואינם מחויבים בנפרד.

מה לסדר לפני הנוטריון

הנוטריון רושם את מה שהצדדים מצהירים, אבל אינו מחליף את הבדיקה שלכם של הדירה. לפני החתימה:

1. בדקו את נסח הקדסטר: בעלים, חלק, שעבודים והערות. איך עושים זאת מוסבר במאמר שלנו על הבדיקות לפני הקנייה.
2. הסכימו מי משלם לנוטריון. כל הצדדים לעסקה חבים כלפי הנוטריון ביחד ולחוד אלא אם הסכימו אחרת, אז כתבו זאת בחוזה.
3. אם שילמתם ערבון, דעו מה בדיוק שילמתם. ההבדל בין ערבון, מקדמה ודמי חרטה מוסבר במאמר שלנו על ערבון וחוזים מקדימים.
4. אם אינכם יכולים להגיע בעצמכם, נציג יכול לחתום בשמכם, אבל הצורה הנדרשת לחוזה חלה גם על ייפוי הכוח. ייפוי כוח לקניית דירה חייב להיות אפוא שטר נוטריוני, והשכר עליו לפי התעריף הוא €60.

כמה גובה הנוטריון על חוזה רכישה

השכר נקבע לפי שווי הנושא, והבסיס הוא שווי השוק האמיתי של הדירה. עד שיוקם מרשם רשמי של שווי שוק, הנוטריון רשאי לקבוע את שווי השוק אם המחיר שציינו הצדדים אינו תואם אותו. התעריף מחייב: נוטריון אינו רשאי לגבות לא יותר ולא פחות מהקבוע.

לדירה בשווי €200,000, הסכום שמעל €119,999.99 מכסה שש מדרגות של €15,000 שהתחילו, ולכן השכר הוא ⁦480 + 6 × 13 = €558⁩. לשכר מתווספים מע״מ ואגרות והיטלים שקובעות תקנות אחרות. השכר כולל אישור השטר, אימות חתימות, העתקי נספחים והעתקים מאושרים שמונפקים מיד אחרי החתימה.

סכומים נוספים מאותו תעריף שחשובים בקניית דירה:

הנוטריון זכאי לשכר ברגע שהעבודה נעשתה ורשאי לבקש מקדמה. העתקים מאושרים נמסרים רק אחרי שהכול שולם, והנוטריון חייב להוציא קבלה. אם אינכם מסכימים עם החשבון, אפשר ליישב את המחלוקת בדרכי נועם בפני לשכת הנוטריונים.

מה קורה אחרי החתימה

הנוטריון חייב למסור העתק מאושר של החוזה לשני מקומות:

• הרשות האחראית על הקדסטר, כי החוזה מעביר בעלות במקרקעין. הרשות הזו שולחת את החלטתה על הרישום לנוטריון ולצדדים. מאז יולי 2026 הנוטריון רשאי גם למסור את ההעתק באופן אלקטרוני, בחתימה אלקטרונית מאושרת.
• משרד המסים של הרשות המקומית שבה נמצאת הדירה, בתוך 15 יום מעריכת ההעתק, כי ההעברה חייבת במס.

תיקונים לחוק המדידה הממלכתית והקדסטר מדצמבר 2025 הנהיגו דלפק אלקטרוני, שדרכו יכולים להגיש בקשות רישום גם מי שמאמתים את המסמכים שעליהם מבוסס הרישום, כשהתנאים המפורטים ייקבעו בידי המשרד הממשלתי. שאלו את הנוטריון שלכם אם הוא או אתם מגישים את בקשת הרישום, ואיך תקבלו את ההחלטה.

מסים שהקונה משלם

לדירה בשווי €200,000 מס ההעברה מגיע לכ-€7,000. במכירה הראשונה של דירה חדשה בידי היזם לא משלמים מס העברה, כי המע״מ כלול במחיר. הפרטים נמצאים במאמרים שלנו על מס העברת המקרקעין ועל מס הרכוש השנתי.

אם הצדדים מבטלים את החוזה בהסכמה בתוך 90 יום מכריתתו, לפני הרישום בקדסטר, זו עילה לשומה מחדש של מס ההעברה.

מתי אתם הופכים לבעלים

בעלות במקרקעין שנרכשה בעסקה משפטית עוברת ברישום בקדסטר המקרקעין. לא החתימה אצל הנוטריון, לא המחיר ששולם ולא המפתחות שנמסרו הופכים אתכם לבעלים כשלעצמם. לכן הרישום הוא הצעד האחרון והחשוב ביותר: כשההחלטה מגיעה, בדקו את נסח הקדסטר החדש וודאו שאתם רשומים כבעלים, בחלק הנכון ובלי שעבודים לא צפויים.

אם זו הרכישה הראשונה שלכם במונטנגרו, כל הדרך מבחירת הדירה ועד הרישום מפורטת במדריך שלנו לקניית נכס, ואפשר לעיין בהצעות העדכניות במודעות הנדל״ן שלנו.

שאלות נפוצות

האם מספיק לאמת את החתימות אצל נוטריון? לא. חוזה המעביר בעלות במקרקעין חייב להיות שטר נוטריוני, או מסמך פרטי שהנוטריון אישר לפי הכללים של שטרות נוטריוניים.

מי משלם לנוטריון, הקונה או המוכר? הצדדים חבים כלפי הנוטריון ביחד ולחוד אלא אם הסכימו אחרת. לכן ציינו בחוזה מי נושא בעלויות.

האם הנוטריון יכול לגבות פחות? לא. התעריף חל בכל מקרה, ואסור להסכים על שכר גבוה או נמוך יותר.

האם אפשר לקנות דירה אם אינני יכול להגיע לנוטריון? כן, דרך נציג. ייפוי הכוח חייב להיות באותה צורה כמו החוזה, כלומר שטר נוטריוני, והשכר עליו הוא €60.

מתי אני הופך לבעלים של הדירה? ברישום בקדסטר המקרקעין, לא בחתימה על החוזה.

מקורות

צורת השטר הנוטריוני, אישור מסמכים פרטיים ומסירת העתקים מאושרים קבועים בחוק הנוטריונים (סעיפים 51a, 52 ו-82), צורת ייפוי הכוח בסעיף 86 לחוק החיובים, והמסירה האלקטרונית בתקנות המתקנות את תקנות עבודת הנוטריונים (העיתון הרשמי של מונטנגרו 88/2026). השכר לקוח מתעריף השכר וההוצאות של נוטריונים (העיתון הרשמי של מונטנגרו 49/2026). מס ההעברה מוסדר בחוק מס העברת המקרקעין (סעיפים 6, 7, 11, 15, 16 ו-19), רכישת הבעלות ברישום בחוק יחסי הקניין (סעיף 84), והדלפק האלקטרוני בתיקונים לחוק המדידה הממלכתית והקדסטר (העיתון הרשמי של מונטנגרו 160/2025). Fijaka היא זירת מודעות ואינה נותנת ייעוץ משפטי; לחוזה ספציפי, היוועצו בנוטריון או בעורך דין.