Скільки коштує договір купівлі-продажу в нотаріуса? Залежить від вартості квартири: 480 € за вартості від 80 000 до 119 999,99 €, а вище ще 13 € за кожні розпочаті 15 000 €, але не більше 8000 €. Зверху додається ПДВ.
Коли покупець і продавець домовилися про ціну, наступний крок веде до нотаріуса. Місцеві пошукові запити показують, що людей цікавить найбільше: "kupoprodajni ugovor kod notara cijena" (договір купівлі-продажу в нотаріуса, ціна), "ugovor kod notara cena" (договір у нотаріуса, ціна) і "notar kupoprodajni ugovor za stan" (нотаріус, договір купівлі-продажу квартири), а із Сербії надходить запит "solemnizacija ugovora" (солемнізація договору). Відповідь на питання про ціну змінилася 9 квітня 2026 року, коли набрав чинності новий нотаріальний тариф.
Ця стаття проводить купівлю від домовленості до реєстрації: чому нотаріальний акт обов'язковий, що робить нотаріус, скільки це коштує, які податки йдуть після підписання і коли ви стаєте власником.
Чому нотаріальний акт, а не засвідчення підписів
Правочин, предметом якого є передання або набуття права власності на нерухомість, має бути оформлений як нотаріальний акт. Правочин, укладений не в цій формі, не має правових наслідків. Договір, підписаний удома, у якому засвідчено лише підписи, тому квартиру не передає.
До цієї форми ведуть два шляхи:
- Нотаріус складає договір. Нотаріус встановлює особу сторін, складає акт, зачитує і роз'яснює його, а сторони підписують у його присутності.
- Нотаріус підтверджує приватний документ. Якщо ви підготували договір самі або з адвокатом, нотаріус може його підтвердити за умови, що він відповідає вимогам закону до форми і змісту. Підтверджений так документ має силу нотаріального акта. Це відповідає тому, що в Сербії називають солемнізацією.
Консультація, складання, зачитування і роз'яснення документа входять до винагороди нотаріуса й окремо не оплачуються.
Що вирішити до візиту до нотаріуса
Нотаріус фіксує те, що заявляють сторони, але не замінює вашої власної перевірки квартири. До підписання:
- Перевірте витяг із кадастру: власника, частку, обтяження і позначки. Як це зробити, ми розібрали в статті про перевірки перед купівлею.
- Домовтеся, хто платить нотаріусові. Усі учасники правочину відповідають перед нотаріусом солідарно, якщо не домовилися інакше, тому впишіть це в договір.
- Якщо ви дали завдаток, знайте, що саме ви дали. Різницю між завдатком, авансом і відступним ми пояснили в статті про завдаток і попередній договір.
- Якщо ви не можете прийти особисто, за вас може підписати представник, але форма, передбачена для договору, діє і для довіреності. Довіреність на купівлю квартири тому має бути нотаріальним актом, а винагорода за неї за тарифом становить 60 €.
Скільки бере нотаріус за договір купівлі-продажу
Винагороду визначають за вартістю предмета правочину, і основою є фактична ринкова вартість квартири. Доки не створено офіційний реєстр ринкових вартостей, нотаріус може сам визначити ринкову вартість, якщо вказана сторонами ціна їй не відповідає. Тариф обов'язковий: нотаріус не має права взяти ні більше, ні менше встановленого.
| Вартість квартири | Винагорода нотаріуса |
| до 19 999,99 € | 180 € |
| від 20 000 до 39 999,99 € | 250 € |
| від 40 000 до 59 999,99 € | 350 € |
| від 60 000 до 79 999,99 € | 420 € |
| від 80 000 до 119 999,99 € | 480 € |
| понад 119 999,99 € | 480 € + 13 € за кожні розпочаті 15 000 € понад це, але не більше 8000 € |
Для квартири за 200 000 € сума понад 119 999,99 € охоплює шість розпочатих блоків по 15 000 €, тож винагорода становитиме 480 € + 6 × 13 € = 558 €. До винагороди додаються ПДВ, а також збори й платежі, передбачені іншими актами. До винагороди входять посвідчення акта, засвідчення підписів, копії додатків і примірники акта, видані одразу після його підписання.
Інші суми з того самого тарифу, важливі під час купівлі квартири:
| Дія | Винагорода |
| Попередній договір | 50% винагороди за договір, вираховується з основного договору в того самого нотаріуса |
| Підтвердження приватного документа | 80% винагороди за договір |
| Додаткова угода | 30% винагороди за договір |
| Розірвання договору | 30% винагороди за договір |
| Довіреність на правочин, що має бути нотаріальним актом | 60 € |
| Оплата ціни через спеціальний рахунок нотаріуса | 0,3% суми, але не менше 150 €, за кожні розпочаті шість місяців |
Нотаріус набуває права на винагороду одразу після виконання роботи і може вимагати аванс. Примірники акта він видає тільки після повної оплати й зобов'язаний видати квитанцію. Якщо ви не згодні з розрахунком, спір можна врегулювати мирним шляхом у Нотаріальній палаті.
Що відбувається після підписання
Нотаріус зобов'язаний надіслати примірник договору за двома адресами:
- До органу, що веде кадастр, оскільки договір передає право власності на нерухомість. Цей орган надсилає рішення про реєстрацію нотаріусові та сторонам. З липня 2026 року нотаріус може надсилати примірник і в електронному вигляді з кваліфікованим електронним підписом.
- До податкового органу громади, де розташована квартира, протягом 15 днів після складання примірника, оскільки правочин оподатковується.
Зміни до Закону про державну зйомку і кадастр нерухомості від грудня 2025 року запровадили електронне вікно, через яке заяви про реєстрацію можуть подавати й ті, хто посвідчує документи, що є підставою для реєстрації; детальні умови встановлює Міністерство. Запитайте свого нотаріуса, хто подає заяву про реєстрацію, він чи ви, і як ви отримаєте рішення.
Податки, які сплачує покупець
| Обов'язок | Хто і коли | Скільки |
| Податок на перехід права власності | Покупець, декларація протягом 15 днів після укладення договору разом із договором; сплачується одразу | 3% до 150 000 €, далі 4500 € + 5% із суми понад 150 000 €, а понад 500 000 € 22 000 € + 6% |
| Щорічний податок на нерухомість | Покупець як новий власник, декларація до громади протягом 30 днів після набуття | Щорічний податок, ставки встановлює громада |
Для квартири за 200 000 € податок на перехід права власності становитиме близько 7000 €. Під час першого продажу нової квартири забудовником цей податок не сплачують, бо до ціни входить ПДВ. Подробиці в статтях про податок на перехід права власності і про щорічний податок на нерухомість.
Якщо сторони за взаємною згодою розірвуть договір протягом 90 днів після укладення і до реєстрації в кадастрі, це є підставою для повторного визначення податку на перехід права власності.
Коли ви стаєте власником
Право власності на нерухомість на підставі правочину набувається з моменту реєстрації в кадастрі нерухомості. Ні підпис у нотаріуса, ні сплачена ціна, ні передані ключі самі по собі не роблять вас власником. Тому реєстрація залишається останнім і найважливішим кроком: коли надійде рішення, перевірте новий витяг із кадастру і переконайтеся, що вас записано власником, із правильною часткою і без несподіваних обтяжень.
Якщо ви купуєте в Чорногорії вперше, увесь шлях від вибору квартири до реєстрації описано в нашому посібнику з купівлі нерухомості, а актуальні пропозиції шукайте в оголошеннях про нерухомість.
Часті запитання
Чи достатньо засвідчити підписи в нотаріуса? Ні. Договір про перехід права власності на нерухомість має бути нотаріальним актом або приватним документом, який нотаріус підтвердив за правилами для нотаріального акта.
Хто платить нотаріусові, покупець чи продавець? Сторони відповідають перед нотаріусом солідарно, якщо не домовилися інакше. Тому зазначте в договорі, хто несе витрати.
Чи може нотаріус взяти менше? Ні. Тариф застосовується в кожному випадку, а погоджувати вищу чи нижчу винагороду заборонено.
Чи можна купити квартиру, якщо я не можу прийти до нотаріуса? Так, через представника. Довіреність має мати ту саму форму, що й договір, тобто бути нотаріальним актом, а винагорода за неї становить 60 €.
Коли я стаю власником квартири? З моменту реєстрації в кадастрі нерухомості, а не з підписання договору.
Джерела
Форму нотаріального акта, підтвердження приватних документів і надсилання примірників регулює Закон про нотаріусів (статті 51a, 52 і 82), форму довіреності стаття 86 Закону про зобов'язальні відносини, а електронне надсилання Правила про доповнення Правил про роботу нотаріусів (Офіційний вісник Чорногорії 88/2026). Суми винагород узято з Тарифу винагород і витрат нотаріусів (Офіційний вісник Чорногорії 49/2026). Податок на перехід права власності регулює Закон про податок на перехід права власності на нерухомість (статті 6, 7, 11, 15, 16 і 19), набуття права власності реєстрацією Закон про речово-правові відносини (стаття 84), а електронне вікно зміни до Закону про державну зйомку і кадастр нерухомості (Офіційний вісник Чорногорії 160/2025). Fijaka є майданчиком оголошень і не надає юридичних консультацій; для конкретного договору зверніться до нотаріуса чи юриста.