Een flat kopen bij de notaris in Montenegro: het koopcontract, de notariskosten en de inschrijving in het kadaster

Wat kost een koopcontract bij de notaris in Montenegro? Volgens het tarief dat sinds 9 april 2026 geldt, hangt de vergoeding af van de waarde: € 480 voor een flat van € 80.000 tot € 119.999,99, en daarboven € 13 extra per begonnen € 15.000, plus btw. Het contract moet een notariële akte zijn, en eigenaar word je pas bij de inschrijving in het kadaster.

Zodra koper en verkoper het over de prijs eens zijn, is de volgende stap de notaris. Lokale zoekopdrachten laten zien wat mensen het liefst willen weten: “kupoprodajni ugovor kod notara cijena” (koopcontract bij de notaris, prijs), “ugovor kod notara cena” (contract bij de notaris, prijs) en “notar kupoprodajni ugovor za stan” (notaris koopcontract voor een flat), en uit Servië komt “solemnizacija ugovora” (solemnisatie van een contract). Het antwoord op de prijsvraag veranderde op 9 april 2026, toen een nieuw notaristarief in werking trad. Deze gids is handig als je in Montenegro een flat koopt en wilt weten wat er bij de notaris gebeurt en wat het kost.

Dit artikel volgt een aankoop van afspraak tot inschrijving: waarom een notariële akte verplicht is, wat de notaris doet, wat het kost, welke belastingen na de ondertekening volgen en wanneer je eigenaar wordt.

Waarom een notariële akte en geen gelegaliseerde handtekeningen

Een rechtshandeling die de overdracht of verwerving van eigendom van onroerend goed tot onderwerp heeft, moet als notariële akte worden opgemaakt. Een rechtshandeling die niet in die vorm is opgemaakt, heeft geen rechtsgevolg. Een contract dat thuis is getekend en waarvan alleen de handtekeningen zijn gelegaliseerd, draagt de flat dus niet over.

Er zijn twee routes naar die vorm:

• De notaris stelt het contract op. De notaris stelt de identiteit van de partijen vast, maakt de akte op, leest en legt die uit, en de partijen tekenen in aanwezigheid van de notaris.
• De notaris bevestigt een onderhandse akte. Heb je het contract zelf of met een advocaat opgesteld, dan kan de notaris het bevestigen, mits het aan de wettelijke eisen van vorm en inhoud voldoet. Een document dat zo is bevestigd, heeft de status van een notariële akte. Dat komt overeen met wat in Servië solemnisatie heet.

Advies, opstellen, voorlezen en uitleggen van het document zitten in de vergoeding van de notaris en worden niet apart berekend.

Wat je vóór de notaris regelt

De notaris legt vast wat de partijen verklaren, maar vervangt je eigen controle van de flat niet. Vóór de ondertekening:

1. Controleer het kadastraal uittreksel: eigenaar, aandeel, lasten en aantekeningen. Hoe je dat doet, staat in ons artikel over controles vóór de aankoop.
2. Spreek af wie de notaris betaalt. Alle partijen bij de rechtshandeling zijn hoofdelijk aansprakelijk tegenover de notaris, tenzij ze anders afspreken, dus zet het in het contract.
3. Heb je een kapara betaald, weet dan wat je eigenlijk hebt betaald. Het verschil tussen een kapara, een voorschot en rouwgeld leggen we uit in ons artikel over handgeld en voorlopige koopcontracten.
4. Kun je niet zelf aanwezig zijn, dan kan een vertegenwoordiger voor je tekenen, maar de vorm die voor het contract geldt, geldt ook voor de volmacht. Een volmacht om een flat te kopen, moet dus een notariële akte zijn, en de vergoeding daarvoor is volgens het tarief € 60.

Wat de notaris voor een koopcontract rekent

De vergoeding wordt bepaald door de waarde van het onderwerp, en de grondslag is de werkelijke marktwaarde van de flat. Tot er een officieel register van marktwaarden is ingericht, mag de notaris de marktwaarde vaststellen als de door de partijen opgegeven prijs daar niet mee overeenkomt. Het tarief is verplicht: een notaris mag niet meer en niet minder rekenen dan voorgeschreven.

Voor een flat met een waarde van € 200.000 beslaat het bedrag boven € 119.999,99 zes begonnen blokken van € 15.000, dus de vergoeding is € 480 + 6 × € 13 = € 558. Over de vergoeding komt btw, evenals eventuele heffingen en leges die andere regels vaststellen. De vergoeding omvat de waarmerking van de akte, de legalisatie van handtekeningen, kopieën van bijlagen en gewaarmerkte afschriften die direct na de ondertekening worden afgegeven.

Andere bedragen uit hetzelfde tarief die bij de aankoop van een flat tellen:

De notaris heeft recht op de vergoeding zodra het werk is gedaan en mag om een voorschot vragen. Gewaarmerkte afschriften worden pas overhandigd als alles is betaald, en de notaris moet een kwitantie afgeven. Ben je het niet eens met de rekening, dan kan het geschil in der minne worden geregeld bij de Notariële Kamer.

Wat er na de ondertekening gebeurt

De notaris moet een gewaarmerkt afschrift van het contract op twee plaatsen bezorgen:

• Bij de instantie die verantwoordelijk is voor het kadaster, omdat het contract eigendom van onroerend goed overdraagt. Die instantie stuurt haar besluit over de inschrijving naar de notaris en de partijen. Sinds juli 2026 mag de notaris het afschrift ook elektronisch bezorgen, met een gekwalificeerde elektronische handtekening.
• Bij de belastingdienst van de gemeente waar de flat ligt, binnen 15 dagen na het opmaken van het afschrift, omdat de overdracht belast is.

Wijzigingen van de wet op de landmeting en het vastgoedkadaster van december 2025 hebben een elektronisch loket ingevoerd waar inschrijvingsverzoeken ook kunnen worden ingediend door wie de documenten waarmerkt waarop de inschrijving is gebaseerd, met nadere voorwaarden die het ministerie vaststelt. Vraag je notaris of die of jij het inschrijvingsverzoek indient, en hoe je het besluit ontvangt.

Belastingen die de koper betaalt

Voor een flat met een waarde van € 200.000 komt de overdrachtsbelasting uit op ongeveer € 7.000. Bij de eerste verkoop van een nieuwe flat door de ontwikkelaar wordt geen overdrachtsbelasting betaald, omdat de btw in de prijs zit. Details staan in onze artikelen over de overdrachtsbelasting op vastgoed en over de jaarlijkse onroerendgoedbelasting.

Ontbinden de partijen het contract in onderling overleg binnen 90 dagen na het sluiten, vóór de inschrijving in het kadaster, dan is dat een grond om de overdrachtsbelasting opnieuw vast te stellen.

Wanneer je eigenaar wordt

Eigendom van onroerend goed dat via een rechtshandeling wordt verworven, gaat over bij de inschrijving in het vastgoedkadaster. Noch de handtekening bij de notaris, noch de betaalde prijs, noch de overhandigde sleutels maken je op zich eigenaar. De inschrijving is dus de laatste en belangrijkste stap: komt het besluit binnen, controleer dan het nieuwe kadastraal uittreksel en zorg dat je als eigenaar bent ingeschreven, met het juiste aandeel en zonder onverwachte lasten.

Is dit je eerste aankoop in Montenegro, dan staat de hele route van het kiezen van een flat tot de inschrijving in onze gids voor het kopen van vastgoed, en je kunt het actuele aanbod bekijken in onze vastgoedadvertenties.

Veelgestelde vragen

Wat kost een koopcontract bij de notaris? Dat hangt af van de waarde van de flat: € 480 voor een flat van € 80.000 tot € 119.999,99, en daarboven € 13 meer voor elk begonnen blok van € 15.000, hoogstens € 8.000. Daar komt btw bij.

Is het legaliseren van de handtekeningen bij een notaris genoeg? Nee. Een contract waarmee eigendom van onroerend goed wordt overgedragen, moet een notariële akte zijn, of een onderhandse akte die de notaris volgens de regels voor notariële akten bevestigt.

Wie betaalt de notaris, de koper of de verkoper? De partijen zijn hoofdelijk aansprakelijk tegenover de notaris, tenzij ze anders afspreken. Vermeld dus in het contract wie de kosten draagt.

Mag de notaris minder rekenen? Nee. Het tarief geldt in elk geval, en een hogere of lagere vergoeding afspreken is verboden.

Kan ik een flat kopen als ik niet naar de notaris kan komen? Ja, via een vertegenwoordiger. De volmacht moet dezelfde vorm hebben als het contract, dus een notariële akte, en de vergoeding daarvoor is € 60.

Wanneer word ik eigenaar van de flat? Bij de inschrijving in het vastgoedkadaster, niet bij het ondertekenen van het contract.

Bronnen

De vorm van de notariële akte, de bevestiging van onderhandse akten en de bezorging van gewaarmerkte afschriften staan in de wet op het notariaat (artikelen 51a, 52 en 82), de vorm van een volmacht in artikel 86 van de wet op de verbintenissen, en de elektronische bezorging in het reglement tot wijziging van het reglement op het werk van notarissen (Staatsblad van Montenegro 88/2026). De vergoedingen komen uit het tarief voor vergoedingen en kosten van notarissen (Staatsblad van Montenegro 49/2026). De overdrachtsbelasting wordt geregeld door de wet op de overdrachtsbelasting op vastgoed (artikelen 6, 7, 11, 15, 16 en 19), de verwerving van eigendom bij inschrijving door de wet op de eigendomsverhoudingen (artikel 84), en het elektronische loket door de wijzigingen van de wet op de landmeting en het vastgoedkadaster (Staatsblad van Montenegro 160/2025). Beide gelinkte pagina’s zijn in het Montenegrijns. Fijaka is een advertentieplatform en geeft geen juridisch advies; raadpleeg voor een concreet contract een notaris of advocaat.