Da li se kapara vraća ako kupac odustane? Ne automatski. Ako je za neizvršenje odgovoran kupac, prodavac može zadržati kaparu ili tražiti izvršenje ugovora ili naknadu štete. Kapara se vraća ako se tako ugovori ili ako ispunjenje postane nemoguće zbog događaja za koji nije odgovorna nijedna strana.
Kod kupovine stana novac često pređe iz ruke u ruku mnogo prije notara: kupac da kaparu da bi prodavac skinuo oglas, a prodavac je primi da bi kupac ozbiljno shvatio dogovor. Problem nastaje kad jedna strana odustane. Pretraga pokazuje gdje je zabuna: uz "kapara za stan" najčešće idu "iznos", "primjer" i "ugovor", a odmah iza njih "kapara ili avans", "kapara odustanica" i "vraćanje dvostruke kapare".
Ovaj tekst objašnjava šta o tome zaista piše u Zakonu o obligacionim odnosima, zašto kod stana kapara ne može zamijeniti notara i koliko predugovor košta po notarskoj tarifi koja važi od 9. aprila 2026.
Šta je kapara po zakonu
Kapara je iznos novca koji jedna strana daje drugoj u trenutku zaključenja ugovora, kao znak da je ugovor zaključen. Zakon iz toga izvodi tri pravila:
- Ugovor se smatra zaključenim kad je kapara data, ako nije drugačije ugovoreno.
- Kad se ugovor ispuni, kapara se vraća ili uračunava u cijenu. Kod stana se po pravilu uračunava.
- Kapara nije karta za izlaz. Ako drugačije nije ugovoreno, kupac ne može odustati tako što ostavi kaparu, niti prodavac tako što vrati duplu kaparu.
Treće pravilo iznenađuje većinu ljudi. "Vratiću ti duplo i stan je slobodan" nije pravo koje prodavac ima samo zato što je primio kaparu. To pravo postoji samo ako ste ga izričito ugovorili, i tada se kapara smatra odustanicom (o tome niže).
Kod stana kapara ne zamjenjuje notara
Pravni posao čiji je predmet prenos ili sticanje svojine na nepokretnosti mora biti sačinjen u formi notarskog zapisa, a posao koji nije u toj formi ne proizvodi pravno dejstvo. Za predugovor važi isto: propisi o formi glavnog ugovora važe i za predugovor kad je forma uslov punovažnosti.
Priznanica "primio kaparu za stan", potpisana u stanu ili u agenciji, zato ne može zamijeniti tu formu. Kaparu za stan dajte uz predugovor zaključen kod notara, a do tada je ne dajte bez provjere lista nepokretnosti. Šta u njemu tražiti, opisali smo u tekstu o provjerama prije kupovine.
Ko gubi kaparu, a ko vraća duplo
Kad ugovor ne bude izvršen, zakon daje izbor strani koja nije kriva. Šta može tražiti zavisi od toga ko je odgovoran:
| Ko je kriv za neizvršenje | Šta druga strana može tražiti, po svom izboru |
| Kupac, koji je dao kaparu | Izvršenje ugovora, ako je još moguće; ili naknadu štete, uz uračunavanje ili vraćanje kapare; ili da zadrži kaparu |
| Prodavac, koji je primio kaparu | Izvršenje ugovora, ako je još moguće; ili naknadu štete i vraćanje kapare; ili vraćanje dvostruke kapare |
Tri dopune iz istog dijela zakona:
- Ko traži izvršenje ugovora, ima pravo i na naknadu štete zbog kašnjenja.
- Sud može, na zahtjev strane, smanjiti pretjerano veliku kaparu. Zakon ne propisuje koliko kapara smije da iznosi; iznos se ugovara.
- Ako je obaveza djelimično ispunjena, na primjer ako je kupac pored kapare platio i dio cijene, povjerilac ne može jednostavno zadržati kaparu: može tražiti ostatak i naknadu štete, ali se kapara uračunava u naknadu.
Dvostruka kapara, dakle, nije automatska kazna. To je jedan od tri zahtjeva koje kupac bira kad je za neizvršenje odgovoran prodavac. Ako se prodavac ne slaže da je on kriv, o tome na kraju odlučuje sud.
Kapara, avans i odustanica nisu isto
| Kapara | Avans | Odustanica | |
| Šta je | Znak da je ugovor zaključen | Dio cijene plaćen unaprijed | Cijena ugovorenog prava na odustajanje |
| Može li se odustati plaćanjem | Ne, ako nije ugovoreno | Ne | Da, to je njena svrha |
| Ako odustane ili je kriv kupac | Prodavac bira: izvršenje, naknadu štete ili da zadrži kaparu | Kod raskida se vraća sa zateznom kamatom, a kupac duguje naknadu štete koju je prouzrokovao | Kupac gubi iznos |
| Ako odustane ili je kriv prodavac | Kupac bira: izvršenje, naknadu štete i povraćaj ili duplu kaparu | Vraća se sa zateznom kamatom od dana prijema, uz naknadu štete | Prodavac vraća dvostruki iznos |
Kad se uz kaparu ugovori pravo odustajanja, kapara se smatra odustanicom: ko je dao, gubi je, a ko je primio, vraća duplo. To pravo prestaje kad strana počne da ispunjava ugovor ili da prima ispunjenje. Ako rok za odustajanje nije ugovoren, može se koristiti dok ne istekne rok za ispunjenje obaveze.
Zato u predugovoru nemojte pisati samo "uplaćeno 10.000 €". Napišite da li je to kapara, avans ili odustanica. Od te jedne riječi zavisi da li ćete, ako posao propadne, dobiti isti iznos, dvostruki ili ništa.
Šta mora pisati u predugovoru
Predugovor obavezuje ako sadrži bitne sastojke glavnog ugovora. Ako druga strana odbije da zaključi glavni ugovor, sud joj to može naložiti; zahtjev se podnosi u roku od šest mjeseci od isteka roka predviđenog za zaključenje glavnog ugovora. Predugovor ne obavezuje ako su se okolnosti od njegovog zaključenja toliko promijenile da ne bi bio ni zaključen da su tada postojale.
U predugovor za stan unesite najmanje:
- Strane i nepokretnost po podacima iz katastra: katastarsku opštinu, broj parcele, broj lista nepokretnosti i oznaku posebnog dijela.
- Cijenu i način plaćanja, uključujući iznos i prirodu uplate: kapara, avans ili odustanica.
- Rok za zaključenje glavnog ugovora, jer od njega teče rok od šest mjeseci.
- Stanje stana na dan predaje: tereti, hipoteka, zakupci, dugovi za režije.
- Šta se dešava ako banka ne odobri kredit u određenom roku, ako kupujete na kredit. Zakon to ne rješava posebno, pa je bolje da ugovor to riješi. Kako ide stambeni kredit, pisali smo u tekstu o stambenim kreditima i kamatama.
Ako kupujete stan u izgradnji, predugovor sa investitorom ima i posebne tačke: rokove gradnje, plan plaćanja po fazama i upotrebnu dozvolu. To je obrađeno u tekstu o kupovini stana u izgradnji.
Koliko košta predugovor kod notara
Po Tarifi o naknadama za rad i naknadama troškova notara, objavljenoj u "Službenom listu CG" 49/2026 i na snazi od 9. aprila 2026, za notarsku obradu predugovora plaća se 50% naknade koja bi se platila za ugovor. Ako se glavni ugovor zaključi kod istog notara, njegova naknada se umanjuje za iznos plaćen za predugovor.
Primjer za stan od 100.000 €: naknada za ugovor u toj vrijednosnoj grupi iznosi 480 €, pa predugovor košta 240 €. Kad kod istog notara zaključite glavni ugovor, doplaćujete još 240 €. Na naknadu se obračunava PDV, a tarifa je obavezna: notar ne smije naplatiti ni više ni manje. Aneks ugovora košta 30% naknade, a raskid kod notara takođe 30%.
Kaparu i ostatak cijene možete platiti i preko posebnog računa notara, pa novac stiže prodavcu tek kad se ispune ugovoreni uslovi. Naknada za to iznosi 0,3% od iznosa, a najmanje 150 €, za svakih započetih šest mjeseci čuvanja. Kompletan pregled troškova i koraka do upisa daje tekst o kupoprodajnom ugovoru kod notara.
Prije nego date kaparu
| Provjera | Zašto |
| List nepokretnosti: vlasnik, tereti, zabilježbe | Kapara se ne daje za stan koji prodavac ne može prenijeti |
| Da li je uplata kapara, avans ili odustanica | Od toga zavisi koliko dobijate nazad |
| Rok za glavni ugovor | Od njega teče rok od šest mjeseci za tužbu |
| Uslov za kredit | Da ne izgubite kaparu ako banka odbije |
| Predugovor kod notara | Bez te forme predugovor ne proizvodi pravno dejstvo |
Porez na promet plaća kupac kod glavnog ugovora, a kako se računa, objasnili smo u tekstu o porezu na promet nepokretnosti. Aktuelne stanove i kuće pregledajte u oglasima za nekretnine.
Često postavljana pitanja
Mora li prodavac vratiti duplu kaparu ako odustane? Ako je za neizvršenje odgovoran prodavac, kupac može tražiti dvostruku kaparu, ali to je jedan od tri izbora: može tražiti i izvršenje ugovora ili naknadu štete uz povraćaj kapare. Ako je kapara ugovorena kao odustanica, prodavac koji odustane vraća dvostruki iznos.
Koliko iznosi kapara za stan? Zakon ne propisuje iznos. Ugovara se, a sud na zahtjev strane može smanjiti pretjerano veliku kaparu.
Kapara ili avans, šta je bolje za kupca? Avans se kod raskida vraća sa zateznom kamatom, ali bez dvostrukog iznosa. Kapara kupcu daje jači zahtjev ako je kriv prodavac, ali ga više izlaže ako posao propadne njegovom krivicom. Važno je da u ugovoru piše tačno koje je od ta dva.
Da li predugovor za stan mora kod notara? Da. Kad je forma uslov punovažnosti glavnog ugovora, ista forma važi za predugovor, a ugovor o prenosu svojine na nepokretnosti mora biti notarski zapis.
Koliko košta predugovor kod notara? Polovinu naknade za ugovor, uz PDV. Za stan od 100.000 € to je 240 €, a iznos se odbija od naknade za glavni ugovor ako ga zaključite kod istog notara.
Izvori
Pravila o kapari, odustanici i predugovoru su iz Zakona o obligacionim odnosima (članovi 40 i 75 do 79), a o vraćanju datog kod raskida i nemogućnosti ispunjenja iz članova 127 i 132 istog zakona. Formu notarskog zapisa propisuje član 52 Zakona o notarima. Naknade su iz Tarife o naknadama za rad i naknadama troškova notara (Službeni list CG 49/2026, tarifni brojevi 1 i 15), koju objavljuje Notarska komora Crne Gore. Fijaka je oglasni prostor i ne daje pravne savjete; za konkretan ugovor konsultujte notara ili advokata.