Kupovina stana "sa papira" na primorju i u Podgorici privlači iz jednostavnog razloga: cijena je niža nego za završen stan, a raspored se može birati. Ali plaćate nešto što još ne postoji, i investitor drži i novac i odluku o tome kada će stan biti gotov. Pretraga to odražava: uz "kupovina stana u izgradnji" najčešće idu "iskustva", "procedura", "forum" i "na kredit", a odvojeno se traži "kupovina stana od investitora".
Ovaj tekst ide redom kojim treba provjeravati: dozvola, zemljište, ugovor, porez i, na kraju, upotrebna dozvola i upis. Pravila su iz Zakona o izgradnji objekata iz 2025. godine, Zakona o notarima i Zakona o obligacionim odnosima.
Prvo građevinska dozvola, pa tek onda uplata
Bez građevinske dozvole nema legalne gradnje, a objekat koji se gradi bez nje ne smije se ni priključiti na infrastrukturu. Dozvolu izdaje opština, a Ministarstvo za zgrade od 3.000 m² bruto površine i više, kao i za hotele sa četiri i pet zvjezdica.
Dobra vijest je da se to lako provjerava. Zakon obavezuje organ da zahtjev za dozvolu objavi na svojoj internet stranici u roku od tri dana, a izdatu dozvolu u roku od sedam dana. Ako vam investitor dozvolu ne može pokazati, a ne nalazite je ni na stranici opštine ili Ministarstva, to je prvi i najozbiljniji znak za odustajanje.
Iz zakona i dozvole proizlaze i rokovi koji vas se tiču:
| Rok iz zakona | Šta znači za kupca |
| Gradnja mora početi u roku od dvije godine od izdavanja dozvole | Ako ne počne, investitoru prestaje pravo građenja |
| Gradnja mora biti završena u roku od pet godina | Ako kasni, investitor plaća godišnju naknadu za svaku započetu godinu prekoračenja |
| Promjena investitora prijavljuje se u roku od 30 dana | Ako se investitor promijeni, provjerite ko vam sada duguje stan |
Godišnja naknada kažnjava investitora, ali ne vraća vam novac niti ubrzava gradnju. Rok završetka i posljedice kašnjenja zato morate imati u sopstvenom ugovoru.
Zemljište i tereti
Iz lista nepokretnosti za parcelu vidite ko je vlasnik zemljišta i da li je na njemu upisana hipoteka. Kad investitor gradnju finansira bankarskim kreditom, hipoteka na zemljištu ili objektu je uobičajeno obezbjeđenje. Nije sama po sebi razlog za odustajanje, ali prije prve uplate morate znati kako će vaš stan biti oslobođen tereta. Notarski zapis na osnovu kojeg je upisana hipoteka može biti direktno izvršna isprava, pa banka u slučaju neplaćanja može ići pravo na nepokretnost. Šta još treba provjeriti u listu nepokretnosti, pregledali smo u tekstu o provjerama prije kupovine.
Ugovor: kod notara, sa rokovima i posljedicama
Ugovor o prenosu svojine na nepokretnosti mora biti sačinjen u formi notarskog zapisa; pravni posao koji nije sačinjen u toj formi ne proizvodi pravno dejstvo. To važi i za predugovor: po Zakonu o obligacionim odnosima, propisi o formi glavnog ugovora važe i za predugovor kad je forma uslov punovažnosti. Predugovor potpisan "kod investitora u kancelariji" zato vas slabo štiti.
Predugovor obavezuje ako sadrži bitne sastojke glavnog ugovora, a ako investitor odbije da zaključi glavni ugovor, sud mu to može naložiti. Zaključenje se može tražiti u roku od šest mjeseci od isteka roka predviđenog za glavni ugovor. U ugovor unesite najmanje:
- Tačnu jedinicu: sprat, oznaku stana, neto površinu i skicu.
- Cijenu i šta ona uključuje: PDV, parking, ostavu.
- Plan plaćanja vezan za faze gradnje, a ne za datume u kalendaru.
- Rok završetka i ugovornu kaznu za kašnjenje.
- Rok za upotrebnu dozvolu i upis u katastar, kao obavezu investitora.
- Šta se dešava ako se projekat ili dozvola izmijene, i pravo kupca da tada raskine ugovor.
- Povraćaj uplata ako stan ne bude završen.
PDV umjesto poreza na promet
Kod prvog prometa novog stana od investitora ne plaća se porez na promet nepokretnosti; u cijeni je PDV od 21%. Porez na promet plaća se tek kod preprodaje, pa je dobro da u ugovoru piše da je cijena sa PDV-om. Razlike između ta dva režima objasnili smo u tekstu o porezu na promet nepokretnosti.
Godišnji porez na nepokretnosti tokom gradnje vas ne opterećuje: od izmjena iz oktobra 2025. objekti u izgradnji nisu predmet oporezivanja. Obaveza nastaje kad postanete upisani vlasnik, a kako se tada računa, opisali smo u tekstu o porezu na nepokretnosti.
Upotrebna dozvola i upis: kada stan postaje vaš
Upotreba objekta nije dozvoljena prije izdavanja upotrebne dozvole. Investitor podnosi zahtjev poslije stručnog nadzora, obavlja se tehnički pregled, a dozvola se izdaje rješenjem i objavljuje na internet stranici organa u roku od tri dana. Investitor je dužan da u roku od sedam dana od prijema upotrebne dozvole podnese zahtjev za upis objekta u katastar.
Tek tada se vaš stan može upisati na vaše ime, a vlasništvo stičete upisom, ne potpisom ni ključevima. Ako vam investitor nudi useljenje prije upotrebne dozvole, to nije usluga nego rizik: stan se ne smije koristiti, a upis kasni.
Ako se u listu nepokretnosti pojavi zabilježba da objekat nema upotrebnu dozvolu, to ne znači automatski zabranu prodaje. Šta tačno znači i kada se stan ipak može prodati, objašnjava naš tekst o legalizaciji i roku do avgusta 2027.
Provjere prije prve uplate
| Šta provjeravate | Gdje |
| Građevinska dozvola i investitor | Internet stranica opštine ili Ministarstva |
| Vlasnik zemljišta i hipoteke | List nepokretnosti za parcelu |
| Rok završetka i ugovorna kazna | Ugovor kod notara |
| Plan plaćanja po fazama | Ugovor kod notara |
| PDV uključen u cijenu | Ugovor i račun |
| Upotrebna dozvola | Internet stranica organa koji je izdao građevinsku dozvolu |
Ako tražite završene stanove umjesto onih sa papira, aktuelna ponuda je na oglasima za nekretnine u Crnoj Gori.
Često postavljana pitanja
Da li je sigurno kupiti stan u izgradnji? Toliko koliko su sigurni dozvola, zemljište i ugovor. Provjerite građevinsku dozvolu na stranici organa, teret na zemljištu u listu nepokretnosti i potpišite ugovor kod notara sa rokovima i kaznama.
Da li predugovor mora kod notara? Kod nepokretnosti je glavni ugovor notarski zapis, a propisi o formi glavnog ugovora važe i za predugovor kad je forma uslov punovažnosti. Zato ga zaključite kod notara.
Plaća li se porez na promet za stan od investitora? Ne kod prvog prometa. U cijeni je PDV od 21%; porez na promet plaća se kod kasnije preprodaje.
Šta ako investitor kasni? Zakon mu nalaže da gradnju završi u roku od pet godina, inače plaća godišnju naknadu, ali to vas ne obeštećuje. Rok i ugovorna kazna moraju biti u vašem ugovoru.
Mogu li se useliti prije upotrebne dozvole? Ne. Upotreba objekta prije upotrebne dozvole nije dozvoljena, osim za probni rad opreme.
Kada postajem vlasnik? Upisom u katastar, koji je moguć tek kad investitor dobije upotrebnu dozvolu i upiše objekat.
Izvori
Pravila o dozvolama, rokovima i upotrebi su iz Zakona o izgradnji objekata (Službeni list CG 19/2025). Forma notarskog zapisa propisana je Zakonom o notarima (član 52), a pravila o predugovoru i formi ugovora o prenosu nepokretnosti Zakonom o obligacionim odnosima (članovi 40, 61 i 64). Fijaka je oglasni prostor i ne daje pravne savjete; za konkretan ugovor konsultujte notara ili advokata.