Comment acheter un appartement sur plan au Monténégro sans prendre de risque inutile ? Vérifiez le permis de construire sur le site de la commune ou du ministère avant le premier paiement, contrôlez les hypothèques sur le terrain, signez même l’avant-contrat chez le notaire, avec un échéancier par étapes et des pénalités de retard, et rappelez-vous que la propriété se transfère à l’inscription au cadastre, après le permis d’utilisation.
Acheter un appartement sur plan sur la côte ou à Podgorica séduit pour une raison simple : le prix est inférieur à celui d’un appartement achevé, et vous pouvez choisir la disposition. Mais vous payez quelque chose qui n’existe pas encore, et le promoteur détient à la fois l’argent et la décision du moment où l’appartement sera prêt. Les recherches locales le reflètent : à côté de « kupovina stana u izgradnji » (achat d’un appartement en construction), les gens ajoutent le plus souvent « iskustva » (expériences), « procedura », « forum » et « na kredit » (à crédit), et cherchent séparément « kupovina stana od investitora » (achat auprès du promoteur).
Cet article suit l’ordre dans lequel il faut vérifier les choses : le permis, le terrain, le contrat, la fiscalité et, enfin, le permis d’utilisation et l’inscription. Les règles proviennent de la loi de 2025 sur la construction, de la loi sur le notariat et de la loi sur les obligations.
Le permis de construire d’abord, le paiement ensuite
Sans permis de construire, il n’y a pas de construction légale, et un bâtiment qui s’élève sans permis peut même ne pas être raccordé aux réseaux. Le permis est délivré par la commune, et par le ministère pour les bâtiments de 3 000 m² de surface brute ou plus et pour les hôtels quatre et cinq étoiles.
La bonne nouvelle, c’est que la vérification est facile. La loi oblige l’autorité à publier la demande de permis sur son site internet dans les trois jours, et le permis délivré dans les sept jours. Si le promoteur ne peut pas vous montrer le permis et que vous ne le trouvez pas sur le site de la commune ou du ministère, c’est la première et la plus sérieuse raison de renoncer.
La loi et le permis fixent aussi des délais qui vous concernent :
| Délai prévu par la loi | Ce qu’il signifie pour l’acheteur |
| La construction doit commencer dans les deux ans suivant le permis | Sinon, le promoteur perd le droit de construire |
| La construction doit être achevée dans les cinq ans | En cas de retard, le promoteur paie une redevance annuelle pour chaque année de dépassement entamée |
| Un changement de promoteur doit être déclaré dans les 30 jours | Si le promoteur change, vérifiez qui vous doit désormais l’appartement |
La redevance annuelle pénalise le promoteur, mais elle ne vous rend pas votre argent et n’accélère pas les travaux. La date d’achèvement et les conséquences d’un retard doivent donc figurer dans votre propre contrat.
Le terrain et ses charges
L’extrait du cadastre de la parcelle indique qui possède le terrain et si une hypothèque y est inscrite. Lorsqu’un promoteur finance la construction par un prêt bancaire, une hypothèque sur le terrain ou le bâtiment est la garantie habituelle. Ce n’est pas en soi une raison de renoncer, mais avant votre premier paiement, vous devez savoir comment votre appartement sera libéré de cette charge. Un acte notarié sur la base duquel une hypothèque a été inscrite peut être directement exécutoire : en cas de défaillance, la banque peut donc se saisir directement du bien. Ce qu’il faut vérifier d’autre dans l’extrait du cadastre est présenté dans notre article sur les vérifications avant l’achat.
Le contrat : chez le notaire, avec des délais et des conséquences
Un contrat de transfert de propriété immobilière doit être établi par acte notarié ; un acte juridique qui ne respecte pas cette forme n’a aucun effet juridique. Il en va de même pour l’avant-contrat : selon la loi sur les obligations, les règles de forme du contrat principal s’appliquent aussi à l’avant-contrat lorsque la forme est une condition de validité. Un avant-contrat signé « au bureau du promoteur » vous protège donc mal.
Un avant-contrat engage s’il contient les éléments essentiels du contrat principal, et si le promoteur refuse de conclure le contrat principal, un tribunal peut l’y contraindre. La conclusion peut être exigée dans les six mois suivant la date fixée pour le contrat principal. Inscrivez au moins les points suivants dans le contrat :
- Le lot exact : étage, numéro de l’appartement, surface nette et plan.
- Le prix et ce qu’il comprend : TVA, stationnement, cave.
- Un échéancier de paiement lié aux étapes de construction, et non à des dates du calendrier.
- La date d’achèvement et une pénalité contractuelle en cas de retard.
- Un délai pour le permis d’utilisation et l’inscription au cadastre, à la charge du promoteur.
- Ce qui se passe si le projet ou le permis est modifié, et le droit de l’acheteur de résilier dans ce cas.
- Le remboursement des sommes versées si l’appartement n’est pas achevé.
La TVA au lieu de l’impôt sur le transfert
Lors de la première vente d’un appartement neuf par le promoteur, aucun impôt sur le transfert de biens immobiliers n’est dû ; le prix comprend 21 % de TVA. L’impôt sur le transfert n’est payé qu’en cas de revente, il vaut donc la peine que le contrat précise que le prix inclut la TVA. Nous expliquons la différence entre les deux régimes dans notre article sur l’impôt sur le transfert de biens immobiliers.
L’impôt foncier annuel ne vous concerne pas pendant la construction : depuis les modifications d’octobre 2025, les bâtiments en construction n’y sont pas soumis. L’obligation naît dès votre inscription comme propriétaire, et son mode de calcul est décrit dans notre article sur l’impôt foncier.
Le permis d’utilisation et l’inscription : quand l’appartement devient le vôtre
Un bâtiment ne peut pas être utilisé avant la délivrance du permis d’utilisation. Le promoteur en fait la demande une fois le contrôle technique des travaux terminé, une réception technique a lieu, et le permis est délivré par décision et publié sur le site de l’autorité dans les trois jours. Le promoteur doit demander l’inscription du bâtiment au cadastre dans les sept jours suivant la réception du permis d’utilisation.
Ce n’est qu’ensuite que votre appartement peut être inscrit à votre nom, et vous devenez propriétaire par l’inscription, pas par la signature ni par la remise des clés. Si le promoteur vous propose d’emménager avant le permis d’utilisation, ce n’est pas une faveur mais un risque : l’appartement ne peut pas être utilisé, et l’inscription est retardée.
Si une mention indiquant que le bâtiment n’a pas de permis d’utilisation apparaît dans l’extrait du cadastre, cela ne signifie pas automatiquement qu’il ne peut pas être vendu. Ce qu’elle signifie exactement et quand l’appartement peut malgré tout être vendu est expliqué dans notre article sur la légalisation et l’échéance d’août 2027.
Les vérifications avant le premier paiement
| Ce que vous vérifiez | Où |
| Permis de construire et promoteur | Site de la commune ou du ministère |
| Propriétaire du terrain et hypothèques | Extrait du cadastre de la parcelle |
| Date d’achèvement et pénalité | Contrat chez le notaire |
| Échéancier de paiement par étapes | Contrat chez le notaire |
| TVA incluse dans le prix | Contrat et facture |
| Permis d’utilisation | Site de l’autorité qui a délivré le permis de construire |
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Questions fréquentes
Est-il sûr d’acheter un appartement sur plan ? Aussi sûr que le permis, le terrain et le contrat. Vérifiez le permis de construire sur le site de l’autorité, les charges sur le terrain dans l’extrait du cadastre, et signez chez le notaire un contrat avec des délais et des pénalités.
L’avant-contrat doit-il être signé chez un notaire ? Pour un bien immobilier, le contrat principal est un acte notarié, et les règles de forme du contrat principal s’appliquent aussi à l’avant-contrat lorsque la forme est une condition de validité. Concluez-le donc chez un notaire.
Paie-t-on l’impôt sur le transfert pour un appartement acheté au promoteur ? Pas lors de la première vente. Le prix comprend 21 % de TVA ; l’impôt sur le transfert est payé lors d’une revente ultérieure.
Que se passe-t-il si le promoteur prend du retard ? La loi oblige le promoteur à terminer dans les cinq ans ou à payer une redevance annuelle, mais cela ne vous indemnise pas. Le délai et la pénalité contractuelle doivent figurer dans votre contrat.
Puis-je emménager avant le permis d’utilisation ? Non. Un bâtiment ne peut pas être utilisé avant le permis d’utilisation, sauf pour l’essai des équipements.
Quand devient-on propriétaire ? À l’inscription au cadastre, qui n’est possible qu’une fois que le promoteur a obtenu le permis d’utilisation et fait inscrire le bâtiment.
Sources
Les règles sur les permis, les délais et l’utilisation proviennent de la loi sur la construction (Journal officiel du Monténégro 19/2025). L’exigence d’un acte notarié est fixée par la loi sur le notariat (article 52), et les règles sur l’avant-contrat et la forme des contrats de transfert de biens immobiliers par la loi sur les obligations (articles 40, 61 et 64). Fijaka est une plateforme de petites annonces et ne donne pas de conseils juridiques ; pour un contrat précis, consultez un notaire ou un avocat.