Sahilde ya da Podgorica'da projeden daire almak basit bir nedenle cazip: fiyat bitmiş daireden düşük, plan da seçilebiliyor. Ama henüz var olmayan bir şeyin parasını ödüyorsunuz ve hem para hem de dairenin ne zaman biteceği kararı müteahhidin elinde. Yerel aramalar da bunu yansıtıyor: "kupovina stana u izgradnji" (inşaat hâlindeki daireyi almak) aramasına en sık "iskustva" (deneyimler), "procedura", "forum" ve "na kredit" (krediyle) ekleniyor; "kupovina stana od investitora" (müteahhitten almak) ise ayrıca aranıyor.
Bu yazı kontrol sırasını izliyor: izin, arsa, sözleşme, vergi ve en sonda kullanım izni ile tapu tescili. Kurallar 2025 tarihli Yapı Kanunu'ndan, Noterlik Kanunu'ndan ve Borçlar Kanunu'ndan.
Önce yapı izni, sonra ödeme
Yapı izni olmadan yasal inşaat yok; izinsiz yükselen bir yapı altyapı şebekelerine bile bağlanamaz. İzni belediye verir; 3.000 m² ve üzeri brüt alanlı binalar ile dört ve beş yıldızlı oteller içinse Bakanlık.
İyi haber, bunun kolayca kontrol edilebilmesi. Kanun, idarenin izin başvurusunu üç gün, verilen izni de yedi gün içinde kendi internet sitesinde yayımlamasını zorunlu tutuyor. Müteahhit izni gösteremiyorsa ve siz de belediyenin ya da Bakanlığın sitesinde bulamıyorsanız, bu vazgeçmek için ilk ve en ciddi işaret.
Kanun ve izin sizi ilgilendiren süreleri de belirliyor:
| Kanundaki süre | Alıcı için anlamı |
| İnşaata izinden itibaren iki yıl içinde başlanmalı | Başlanmazsa müteahhidin yapım hakkı düşer |
| İnşaat beş yıl içinde bitirilmeli | Gecikirse müteahhit, başlamış her aşım yılı için yıllık bir bedel öder |
| Müteahhit değişikliği 30 gün içinde bildirilir | Müteahhit değişirse daireyi artık size kimin borçlu olduğunu kontrol edin |
Yıllık bedel müteahhidi cezalandırır, ama ne paranızı geri verir ne de inşaatı hızlandırır. Bu yüzden bitiş tarihi ve gecikmenin sonuçları kendi sözleşmenizde yazmalı.
Arsa ve üzerindeki yükler
Parselin tapu kaydı (list nepokretnosti), arsanın kime ait olduğunu ve üzerinde ipotek bulunup bulunmadığını gösterir. Müteahhit inşaatı banka kredisiyle finanse ediyorsa arsa ya da yapı üzerindeki ipotek olağan teminattır. Tek başına vazgeçme nedeni değil, ama ilk ödemeden önce dairenizin bu yükten nasıl kurtulacağını bilmeniz gerekir. İpoteğin tescil edildiği noterlik senedi doğrudan icra edilebilir bir belge olabilir; yani ödeme yapılmazsa banka doğrudan taşınmaza gidebilir. Tapu kaydında başka nelere bakılacağını satın almadan önceki kontroller yazımızda ele aldık.
Sözleşme: noterde, sürelerle ve sonuçlarıyla
Taşınmaz mülkiyetini devreden sözleşme noterlik senedi şeklinde yapılmalı; bu şekilde yapılmayan hukuki işlem hukuki sonuç doğurmaz. Aynı kural ön sözleşme için de geçerli: Borçlar Kanunu'na göre ana sözleşmenin şekline ilişkin kurallar, şekil geçerlilik koşuluysa ön sözleşmeye de uygulanır. "Müteahhidin ofisinde" imzalanan bir ön sözleşme sizi bu yüzden zayıf korur.
Ön sözleşme, ana sözleşmenin esaslı unsurlarını içeriyorsa bağlayıcıdır; müteahhit ana sözleşmeyi yapmayı reddederse mahkeme bunu emredebilir. Ana sözleşme için öngörülen tarihten itibaren altı ay içinde sözleşmenin yapılması istenebilir. Sözleşmeye en az şunları yazdırın:
- Tam bağımsız bölüm: kat, daire numarası, net alan ve kat planı.
- Fiyat ve neyi kapsadığı: KDV, otopark, depo.
- Takvim tarihlerine değil, inşaat aşamalarına bağlı ödeme planı.
- Bitiş tarihi ve gecikme için sözleşme cezası.
- Kullanım izni ve tapu tescili için süre, müteahhidin yükümlülüğü olarak.
- Proje ya da izin değişirse ne olacağı ve alıcının o durumda sözleşmeyi feshetme hakkı.
- Daire bitmezse ödemelerin iadesi.
Devir vergisi yerine KDV
Müteahhidin yeni daireyi ilk satışında tapu devir vergisi ödenmez; fiyatın içinde %21 KDV vardır. Devir vergisi yalnızca ikinci el satışta ödenir; bu yüzden sözleşmede fiyatın KDV dahil olduğunun yazması iyi olur. İki rejim arasındaki farkı tapu devir vergisi yazımızda anlattık.
Yıllık emlak vergisi inşaat sürerken size yük olmaz: Ekim 2025 değişikliğinden beri inşaat hâlindeki yapılar bu vergiye tabi değil. Yükümlülük kayıtlı malik olduğunuzda doğar; o zaman nasıl hesaplandığını emlak vergisi yazımızda anlattık.
Kullanım izni ve tescil: daire ne zaman sizin olur
Kullanım izni verilmeden yapı kullanılamaz. Müteahhit teknik denetim tamamlandıktan sonra başvurur, teknik inceleme yapılır, izin kararla verilir ve idarenin internet sitesinde üç gün içinde yayımlanır. Müteahhit, kullanım iznini aldıktan sonra yedi gün içinde yapının tapuya tescili için başvurmak zorunda.
Daireniz ancak bundan sonra adınıza tescil edilebilir ve mülkiyeti imza ya da anahtarla değil, tescille kazanırsınız. Müteahhit kullanım izninden önce taşınmanızı teklif ediyorsa bu bir iyilik değil, risktir: daire kullanılamaz ve tescil gecikir.
Tapu kaydında yapının kullanım izni olmadığına dair bir şerh çıkarsa bu, satışın otomatik olarak yasak olduğu anlamına gelmez. Tam olarak ne anlama geldiğini ve dairenin yine de ne zaman satılabileceğini legalizasyon ve Ağustos 2027 son tarihi yazımız açıklıyor.
İlk ödemeden önce kontroller
| Neyi kontrol edersiniz | Nerede |
| Yapı izni ve müteahhit | Belediyenin ya da Bakanlığın internet sitesi |
| Arsa sahibi ve ipotekler | Parselin tapu kaydı |
| Bitiş tarihi ve ceza | Noterdeki sözleşme |
| Aşamalı ödeme planı | Noterdeki sözleşme |
| Fiyata dahil KDV | Sözleşme ve fatura |
| Kullanım izni | Yapı iznini veren idarenin internet sitesi |
Projeden değil de bitmiş daire arıyorsanız güncel arz Karadağ emlak ilanlarında.
Sık sorulan sorular
Projeden daire almak güvenli mi? İzin, arsa ve sözleşme ne kadar güvenliyse o kadar. Yapı iznini idarenin sitesinde, arsadaki yükleri tapu kaydında kontrol edin ve süreler ile cezaların yazdığı sözleşmeyi noterde imzalayın.
Ön sözleşme noterde mi yapılmalı? Taşınmazda ana sözleşme noterlik senedidir ve şekil geçerlilik koşulu olduğunda ana sözleşmenin şekil kuralları ön sözleşmeye de uygulanır. Bu yüzden noterde yapın.
Müteahhitten alınan dairede devir vergisi ödenir mi? İlk satışta hayır. Fiyatın içinde %21 KDV vardır; devir vergisi sonraki ikinci el satışta ödenir.
Müteahhit gecikirse ne olur? Kanun müteahhidin beş yıl içinde bitirmesini, aksi hâlde yıllık bir bedel ödemesini öngörüyor, ama bu sizin zararınızı karşılamaz. Süre ve sözleşme cezası sizin sözleşmenizde olmalı.
Kullanım izninden önce taşınabilir miyim? Hayır. Ekipmanın deneme çalıştırması dışında, kullanım izninden önce yapı kullanılamaz.
Ne zaman malik olurum? Tapuya tescil ile; bu da ancak müteahhit kullanım iznini alıp yapıyı tescil ettirdiğinde mümkün.
Kaynaklar
İzinler, süreler ve kullanıma ilişkin kurallar Yapı Kanunu'ndan (Karadağ Resmî Gazetesi 19/2025). Noterlik senedi şartı Noterlik Kanunu'nda (madde 52), ön sözleşme ve taşınmaz devri sözleşmesinin şekline ilişkin kurallar Borçlar Kanunu'nda (madde 40, 61 ve 64) düzenleniyor. Fijaka bir ilan platformu ve hukuki danışmanlık vermiyor; somut bir sözleşme için noterle ya da avukatla görüşün.