Karadağ'da bir daire veya ev satın aldıktan sonra gizli bir ayıp fark ederseniz satıcıyı fark ettiğiniz andan itibaren 8 gün içinde bilgilendirmeniz gerekir. Sözleşmede daha uzun bir süre kararlaştırılmadıysa ve satıcı ayıbı bilmiyorsa, satıcı teslimden 6 ay sonra ortaya çıkan gizli ayıplardan sorumlu değildir. Usulüne uygun bildirimle ayıbın giderilmesini, bedel indirimini veya sözleşmenin feshini tazminatla birlikte isteyebilirsiniz; bu haklar bildirimden itibaren bir yıl sonra düşer.
Kuralları Borçlar Kanunu koyuyor. Bu rehber açık ve gizli ayıp arasındaki farkı, süreleri, satıcının ayıbı bildiği durumlardaki istisnaları, görüldüğü gibi satış şartını, alıcının haklarını ve yeni binalar ile hukuki ayıplara ilişkin özel kuralları anlatıyor.
Gizli ayıp nedir, açık ayıp nedir?
Satıcı, taşınmazın hasarın alıcıya geçtiği anda sahip olduğu maddi ayıplardan, bunları bilmese bile sorumludur; daha sonra ortaya çıkan ama önceden var olan bir nedenden kaynaklanan ayıplardan da sorumludur. Önemsiz bir ayıp dikkate alınmaz.
| Tür | Nedir | Örnek |
| Açık ayıp | Özenli bir alıcının olağan bir incelemede kolayca fark edeceği ayıp | Çatlak fayans, kırık doğrama |
| Gizli ayıp | Teslim alırken olağan incelemeyle bulunamayan ayıp | Kaplama arkasındaki nem, duvar içindeki arızalı tesisat |
Maddi ayıp, diğerlerinin yanında, taşınmazın olağan kullanım için gereken niteliklere sahip olmaması, açıkça veya zımnen kararlaştırılan niteliklere sahip olmaması ya da alıcının özellikle satıcının kamuya yönelik açıklamaları, örneğin ilandaki bilgiler karşısında haklı olarak bekleyebileceği niteliklere sahip olmaması halinde vardır.
Ayıbı bildirme süreleri nelerdir?
| Durum | Süre |
| Açık ayıplar | Taşınmazı mümkün olan en kısa sürede inceleyin ve satıcıyı 8 gün içinde bilgilendirin |
| İki tarafın hazır olduğu inceleme | Açık ayıplara itirazlarınızı hemen bildirin |
| Gizli ayıplar | Satıcıyı fark ettiğiniz andan itibaren 8 gün içinde bilgilendirin |
| Gizli ayıplar için son sınır | Daha uzun bir süre kararlaştırılmadıkça satıcı teslimden 6 ay sonra ortaya çıkan ayıplardan sorumlu değildir |
| Hakların mahkemede kullanılması | Haklar bildirimin gönderilmesinden itibaren bir yıl sonra düşer |
| Tüketici sözleşmeleri | Tüketici alıcı inceleme yapmak zorunda değildir, ancak açık ayıbı öğrenir öğrenmez ve en geç fark ettiği andan itibaren 6 ay içinde bildirmelidir |
Ayıp onarım veya değiştirme ile giderildiyse süreler, onarılan şeyin tesliminden itibaren yeniden işlemeye başlar.
Satıcı sürelerden sonra da ne zaman sorumludur?
Alıcı, inceleme veya bildirimde gecikse ya da ayıp teslimden 6 ay sonra ortaya çıksa bile, satıcı ayıbı biliyorsa veya bilmemesi mümkün değilse ya da ayıbı kabul ettiyse haklarını kaybetmez. Satıcı, taşınmazın hiçbir ayıbı olmadığını veya belirli niteliklere sahip olduğunu beyan ettiyse alıcının kolayca fark edebileceği ayıplardan da sorumludur.
"Görüldüğü gibi satış" şartı geçerli mi?
Taraflar satıcının maddi ayıplardan sorumluluğunu sınırlayabilir veya tamamen kaldırabilir. Böyle bir şart, satıcı ayıbı bildiği halde alıcıya söylemediyse hükümsüzdür. Fesih hakkından vazgeçen alıcı, ayıptan doğan diğer haklarını, örneğin bedel indirimi hakkını korur.
Alıcı satıcıdan neler isteyebilir?
- Masrafı satıcıya ait olmak üzere ayıbın giderilmesi;
- sözleşme tarihinde taşınmazın ayıpsız ve ayıplı değeri arasındaki orana göre bedel indirimi;
- sözleşmenin feshi, ancak satıcı ifa etmeyeceğini söylemedikçe ona önce ek bir makul süre verdikten sonra;
- bu durumların her birinde tazminat.
Sonradan yeni bir ayıp keşfederseniz yeni bir indirim isteyebilir veya sözleşmeyi feshedebilirsiniz.
Satıcı nasıl bilgilendirilir?
Bildirimde ayıbı ayrıntılı olarak tarif edin ve satıcıyı taşınmazı incelemeye davet edin. Bildirimi taahhütlü mektupla veya başka güvenilir bir yolla gönderin: zamanında gönderdiyseniz, bildirim geç ulaşsa ya da hiç ulaşmasa bile yükümlülüğünüzü yerine getirmiş sayılırsınız. Fotoğraf ve uzman raporu eklemek faydalıdır. Onarım maliyetini tahmin etmenize yardımcı olan usta tekliflerini Glatko platformu üzerinden de toplayabilirsiniz.
Yeni binalar için ne geçerli?
İnşaat firmasından satın alınan dairede satıcının sorumluluğunun yanında, müteahhidin işlerin teslim ve kabulünden itibaren on yıl boyunca yapının sağlamlığından sorumluluğu da vardır. Bu haklar daire alıcılarına geçer ve sözleşmeyle kaldırılamaz. Bu sürelerin nasıl işlediğini inşaat sözleşmesi yazımız anlatıyor.
Hukuki ayıplar: ipotek, irtifak ve üçüncü kişi hakkı
Taşınmaz üzerinde alıcının bilgilendirilmediği ve kabul etmediği bir üçüncü kişi hakkı, örneğin ipotek veya irtifak varsa satıcı bundan da sorumludur. Alıcı satıcıyı bilgilendirmeli ve taşınmazı makul bir sürede bu haktan kurtarmaya davet etmelidir. Satıcı bunu yapmazsa alıcı, duruma göre sözleşmeyi fesheder veya bedel indirimi ister, ayrıca tazminat talep eder. Bu hak, üçüncü kişinin hakkını öğrenmeden itibaren bir yıl sonra düşer. Yükleri en kolay tapu kaydında görürsünüz; nasıl okunacağını Karadağ'da tapu kaydı yazımız anlatıyor.
Cebri açık satışta taşınmazı satılan malik ayıplardan sorumlu değildir; bunu icradan taşınmaz satışı yazımız anlatıyor.
Satın almadan önce ve sonra kontrol listesi
| Ne zaman | Ne yapmalı |
| İmzadan önce | Mümkünse bir uzmanla ayrıntılı inceleme ve tapu kaydının kontrolü |
| Sözleşmede | Satıcının bilinen ayıplara ilişkin yazılı beyanı ve gerekirse daha uzun bir sorumluluk süresi |
| Teslimde | Fotoğraflı durum tutanağı |
| Ayıbı fark edince | 8 gün içinde taahhütlü mektupla bildirim |
| Bir yıl içinde | Satıcı harekete geçmezse dava |
Satın almadan önceki diğer kontrolleri Karadağ'da ev almak güvenli mi yazımız sıralıyor. Daire ve evleri emlak kategorimizde bulabilir veya ilan verebilirsiniz.
Sıkça sorulan sorular
Karadağ'da dairede gizli ayıp için süre nedir? Satıcıyı fark ettiğiniz andan itibaren 8 gün içinde bilgilendirirsiniz; daha uzun süre kararlaştırılmadıkça satıcı teslimden itibaren 6 ay içinde ortaya çıkan gizli ayıplardan sorumludur.
Satıcı ayıbı biliyor ve sakladıysa ne olur? Bu durumda gecikseniz veya ayıp 6 aydan sonra ortaya çıksa bile haklarınızı kaybetmezsiniz; sorumluluğu kaldıran şart da hükümsüzdür.
Görüldüğü gibi satış şartı geçerli mi? Geçerlidir, ancak satıcının bildiği halde alıcıya söylemediği ayıplar için geçerli değildir.
Ayıp nedeniyle satıcıdan ne isteyebilirim? Ayıbın giderilmesini, bedel indirimini veya ek süreden sonra feshi, her durumda da tazminatı.
Müteahhit yeni bina için ne kadar süre sorumludur? Yapının sağlamlığına ilişkin ayıplardan işlerin teslim ve kabulünden itibaren on yıl; bu haklar daire alıcılarına geçer.
Açık satışta satıcı ayıplardan sorumlu mu? Hayır. Cebri açık satışta taşınmazı satılan malik ayıplardan sorumlu değildir.
Kaynaklar
Satıcının sorumluluğunu Borçlar Kanunu (Karadağ Resmî Gazetesi 47/2008, 22/2017, 123/2024, 94/2026 ve 117/2026, maddi ayıplar için madde 486 ila 508, hukuki ayıplar için 516 ila 524 ve yapının sağlamlığı için 711 ve 712; 2024 ve 2026 değişiklikleri bu maddeleri değiştirmiyor) düzenliyor. Mevzuat 24 Eylül 2026'da kontrol edildi. Fijaka bir ilan platformudur ve hukuki danışmanlık vermez; belirli bir ayıp için bir avukata başvurun.