אם אחרי קניית דירה או בית במונטנגרו אתם מגלים ליקוי נסתר, אתם חייבים להודיע למוכר בתוך 8 ימים מהגילוי. המוכר אינו אחראי לליקויים נסתרים שמופיעים יותר מ-6 חודשים אחרי המסירה, אלא אם החוזה קובע תקופה ארוכה יותר או שהמוכר ידע על הליקוי. בהודעה כדין אתם רשאים לבקש לתקן את הליקוי, להפחית את המחיר או לבטל את החוזה, יחד עם פיצויים, והזכויות האלה פוקעות שנה אחרי ההודעה.
הכללים נובעים מחוק החיובים. המדריך הזה מסביר את ההבדל בין ליקויים גלויים לנסתרים, את המועדים, את החריגים כשהמוכר ידע על ליקוי, את סעיף AS IS, את זכויות הקונה ואת הכללים המיוחדים לבנייה חדשה ולפגמים משפטיים.
מהו ליקוי נסתר ומהו ליקוי גלוי?
המוכר אחראי לפגמים חומריים שהיו בנכס ברגע שהסיכון עבר לקונה, גם אם המוכר לא ידע עליהם, ולפגמים שמופיעים מאוחר יותר אבל נובעים מסיבה שכבר הייתה קיימת. פגם זניח אינו נלקח בחשבון.
| סוג | מה הוא | דוגמה |
| ליקוי גלוי | ליקוי שקונה זהיר היה מבחין בו בקלות בבדיקה רגילה | אריח סדוק, דלתות או חלונות שבורים |
| ליקוי נסתר | ליקוי שלא היה אפשר לגלות בבדיקה רגילה בעת המסירה | רטיבות מאחורי חיפוי, מערכות פגומות בתוך קיר |
פגם חומרי קיים, בין היתר, כשלנכס חסרות תכונות הנדרשות לשימוש רגיל, חסרות תכונות שהוסכמו במפורש או במשתמע, או חסרות תכונות שהקונה יכול היה לצפות להן באופן סביר, במיוחד לאור הצהרות פומביות של המוכר, למשל במודעה.
מה המועדים לדיווח על ליקוי?
| מצב | מועד |
| ליקויים גלויים | בדקו את הנכס בהקדם האפשרי והודיעו למוכר בתוך 8 ימים |
| בדיקה בנוכחות שני הצדדים | העלו מיד השגות על ליקויים גלויים |
| ליקויים נסתרים | הודיעו למוכר בתוך 8 ימים מהגילוי |
| הגבול החיצוני לליקויים נסתרים | המוכר אינו אחראי לליקויים שמופיעים יותר מ-6 חודשים אחרי המסירה, אלא אם הוסכמה תקופה ארוכה יותר |
| מימוש הזכויות בבית משפט | הזכויות פוקעות שנה אחרי שליחת ההודעה |
| חוזי צרכן | קונה שהוא צרכן אינו חייב לבדוק, אבל חייב לדווח על ליקוי גלוי ברגע שנודע לו עליו, ולא יאוחר מ-6 חודשים מגילויו |
אם ליקוי תוקן בתיקון או בהחלפה, המועדים נספרים מחדש ממסירת מה שתוקן.
מתי המוכר אחראי גם אחרי המועדים?
הקונה אינו מאבד את זכויותיו, גם אם איחר בבדיקה או בהודעה או שהליקוי הופיע יותר מ-6 חודשים אחרי המסירה, אם המוכר ידע על הליקוי או לא יכול היה שלא לדעת עליו, או אם המוכר הודה בו. המוכר אחראי גם לליקויים שהקונה יכול היה להבחין בהם בקלות, אם המוכר הצהיר שאין בנכס ליקויים או שיש לו תכונות מסוימות.
את המועדים של המוכר ואת החריג של הסתרה מתאר בפירוט רב יותר משרד עורכי הדין RoNa Legal.
האם סעיף AS IS תקף?
הצדדים יכולים להגביל את אחריות המוכר לפגמים חומריים או לשלול אותה לגמרי. סעיף כזה בטל אם המוכר ידע על הליקוי ולא סיפר לקונה. קונה שוויתר על הזכות לבטל שומר על שאר הזכויות שנובעות מהליקוי, למשל הזכות להפחתת מחיר.
מה הקונה יכול לתבוע מהמוכר?
- תיקון הליקוי על חשבון המוכר;
- הפחתת מחיר, ביחס שבין שווי הנכס בלי הליקוי לשוויו עם הליקוי בעת כריתת החוזה;
- ביטול החוזה, אבל רק אחרי מתן מועד סביר נוסף למוכר, אלא אם המוכר אמר שלא יקיים;
- פיצויים בכל אחד מהמקרים האלה.
אם תגלו מאוחר יותר ליקוי חדש, תוכלו לבקש הפחתה נוספת או לבטל.
איך מודיעים למוכר?
בהודעה, תארו את הליקוי בפירוט והזמינו את המוכר לבדוק את הנכס. שלחו אותה במכתב רשום או בדרך אמינה אחרת: אם שלחתם אותה בזמן והיא מגיעה באיחור או לא מגיעה בכלל, רואים אתכם כמי שעמדו בחובה. כדאי לצרף תמונות וחוות דעת של מומחה. הצעות מחיר מבעלי מקצוע לתיקון הליקוי, שעוזרות להעריך את עלות התיקון, אפשר לאסוף גם בפלטפורמת Glatko.
מה חל על בנייה חדשה?
בדירה שנקנתה מיזם, נוסף על אחריות המוכר יש אחריות של הקבלן ליציבות המבנה במשך עשר שנים מהמסירה ומקבלת העבודות. הזכויות האלה עוברות לקוני הדירות, ואי אפשר לשלול אותן בחוזה. איך המועדים האלה נספרים מוסבר במאמר שלנו על חוזי בנייה.
פגמים משפטיים: משכנתאות, זיקות הנאה וזכויות של צדדים שלישיים
המוכר אחראי גם אם לצד שלישי יש זכות בנכס, למשל משכנתא או זיקת הנאה, שלא סיפרו עליה לקונה ושהוא לא הסכים לקבל על עצמו. הקונה חייב להודיע למוכר ולהזמין אותו לשחרר את הנכס מאותה זכות בתוך זמן סביר. אם המוכר אינו עושה זאת, הקונה, לפי העניין, מבטל את החוזה או מבקש הפחתת מחיר, יחד עם פיצויים. הזכות הזו פוקעת שנה אחרי שנודע על הזכות של הצד השלישי. את השעבודים הכי קל לראות בנסח הבעלות; איך קוראים אותו מוסבר במאמר שלנו על נסח הבעלות.
במכירה פומבית כפויה, הבעלים שהנכס שלו נמכר אינו אחראי לליקויים, כפי שמוסבר במאמר שלנו על מכירות פומביות של נכסים.
רשימת בדיקה לפני הקנייה ואחריה
| מתי | מה לעשות |
| לפני החתימה | בדיקה מפורטת, רצוי עם מומחה, ובדיקה של נסח הבעלות |
| בחוזה | הצהרה בכתב של המוכר על ליקויים ידועים, ובמידת הצורך תקופת אחריות ארוכה יותר |
| במסירה | פרוטוקול מצב עם תמונות |
| כשמגלים ליקוי | הודעה בתוך 8 ימים, במכתב רשום |
| בתוך שנה | תביעה בבית משפט, אם המוכר אינו פועל |
בדיקות נוספות לפני קנייה מפורטות במאמר שלנו על השאלה אם בטוח לקנות נכס. אפשר למצוא או לפרסם דירות ובתים בקטגוריית הנדל״ן שלנו.
שאלות נפוצות
מה המועד לליקויים נסתרים בדירה במונטנגרו? מודיעים למוכר בתוך 8 ימים מהגילוי, והמוכר אחראי לליקויים נסתרים שמופיעים בתוך 6 חודשים מהמסירה, אלא אם הוסכמה תקופה ארוכה יותר.
מה אם המוכר ידע על הליקוי ושתק? אז אינכם מאבדים את זכויותיכם גם אם איחרתם או שהליקוי הופיע אחרי 6 חודשים, וסעיף שפוטר מאחריות בטל.
האם סעיף AS IS תקף? כן, למעט לגבי ליקויים שהמוכר ידע עליהם ולא גילה לקונה.
מה אפשר לתבוע מהמוכר בגלל ליקוי? תיקון הליקוי, הפחתת מחיר או ביטול אחרי מועד נוסף, ובכל מקרה פיצויים.
כמה זמן הקבלן אחראי בבנייה חדשה? לליקויים ביציבות המבנה, עשר שנים מהמסירה ומקבלת העבודות, והזכויות האלה עוברות לקוני הדירות.
האם המוכר אחראי לליקויים במכירה פומבית? לא. במכירה פומבית כפויה, הבעלים שהנכס שלו נמכר אינו אחראי לליקויים.
מקורות
אחריות המוכר מוסדרת בחוק החיובים (העיתון הרשמי של מונטנגרו 47/2008, 22/2017, 123/2024, 94/2026 ו-117/2026, סעיפים 486 עד 508 על פגמים חומריים, 516 עד 524 על פגמים משפטיים ו-711 ו-712 על יציבות המבנה; התיקונים של 2024 ו-2026 אינם משנים את הסעיפים האלה). החקיקה נבדקה ב-24 בספטמבר 2026. Fijaka היא זירת מודעות ואינה נותנת ייעוץ משפטי; לליקוי ספציפי, היוועצו בעורך דין.