Nëse pas blerjes së një banese ose shtëpie në Mal të Zi zbuloni një të metë të fshehur, duhet ta njoftoni shitësin brenda 8 ditëve nga zbulimi. Shitësi nuk përgjigjet për të metat e fshehura që shfaqen më shumë se 6 muaj pas dorëzimit, përveç rastit kur kontrata cakton një afat më të gjatë ose shitësi e dinte të metën. Me një njoftim të rregullt mund të kërkoni ndreqjen e të metës, uljen e çmimit ose zgjidhjen e kontratës, bashkë me dëmshpërblim, dhe këto të drejta shuhen një vit pas njoftimit.
Rregullat vijnë nga Ligji për detyrimet. Ky udhëzues shpjegon dallimin mes të metave të dukshme dhe të fshehura, afatet, përjashtimet kur shitësi e dinte një të metë, klauzolën "siç është", të drejtat e blerësit dhe rregullat e veçanta për ndërtimet e reja dhe për të metat juridike.
Çfarë është një e metë e fshehur dhe çfarë një e metë e dukshme?
Shitësi përgjigjet për të metat materiale që prona kishte në çastin kur rreziku kaloi te blerësi, edhe nëse shitësi nuk dinte për to, dhe për të metat që shfaqen më vonë, por rrjedhin nga një shkak që ekzistonte tashmë. Një e metë e parëndësishme nuk merret parasysh.
| Lloji | Çfarë është | Shembull |
| E metë e dukshme | Ajo që një blerës i kujdesshëm do ta vinte re lehtë në një inspektim të zakonshëm | Një pllakë e plasaritur, dyer ose dritare të thyera |
| E metë e fshehur | Ajo që nuk mund të zbulohej në një inspektim të zakonshëm në dorëzim | Lagështi pas veshjes, instalime me defekt brenda murit |
Një e metë materiale ekziston, ndër të tjera, kur pronës i mungojnë cilësitë e nevojshme për përdorimin e zakonshëm, i mungojnë cilësitë e rëna dakord shprehimisht ose në heshtje, ose i mungojnë cilësitë që blerësi mund t'i priste në mënyrë të arsyeshme, veçanërisht duke pasur parasysh deklaratat publike të shitësit, për shembull në një shpallje.
Cilat janë afatet për njoftimin e një të mete?
| Situata | Afati |
| Të metat e dukshme | Inspektojeni pronën sa më shpejt dhe njoftojeni shitësin brenda 8 ditëve |
| Inspektimi në prani të të dyja palëve | Ngrini menjëherë vërejtjet për të metat e dukshme |
| Të metat e fshehura | Njoftojeni shitësin brenda 8 ditëve nga zbulimi |
| Kufiri i jashtëm për të metat e fshehura | Shitësi nuk përgjigjet për të metat që shfaqen më shumë se 6 muaj pas dorëzimit, përveç rastit kur është rënë dakord për një afat më të gjatë |
| Realizimi i të drejtave në gjykatë | Të drejtat shuhen një vit pas dërgimit të njoftimit |
| Kontratat me konsumatorë | Një blerës konsumator nuk detyrohet të inspektojë, por duhet ta njoftojë një të metë të dukshme sapo mëson për të dhe jo më vonë se 6 muaj pas zbulimit |
Nëse një e metë u ndreq me riparim ose me zëvendësim, afatet rrjedhin përsëri nga dorëzimi i asaj që u riparua.
Kur përgjigjet shitësi edhe pas afateve?
Blerësi nuk i humb të drejtat e tij, edhe nëse u vonua me inspektimin ose me njoftimin ose e meta u shfaq më shumë se 6 muaj pas dorëzimit, nëse shitësi e dinte të metën ose nuk mund të mos e dinte, ose nëse shitësi e pranoi. Shitësi përgjigjet edhe për të metat që blerësi mund t'i kishte vënë re lehtë, nëse shitësi deklaroi se prona nuk kishte të meta ose kishte cilësi të caktuara.
Afatet e shitësit dhe përjashtimin për fshehjen i përshkruan më hollësisht zyra ligjore RoNa Legal.
A vlen klauzola "siç është"?
Palët mund ta kufizojnë ose ta përjashtojnë plotësisht përgjegjësinë e shitësit për të metat materiale. Një klauzolë e tillë është nule nëse shitësi e dinte të metën dhe nuk ia tha blerësit. Një blerës që hoqi dorë nga e drejta për ta zgjidhur kontratën i ruan të drejtat e tjera që rrjedhin nga e meta, për shembull të drejtën për ulje çmimi.
Çfarë mund t'i kërkojë blerësi shitësit?
- Ndreqjen e të metës me shpenzimet e shitësit;
- uljen e çmimit, në përpjesëtim me vlerën e pronës pa të metën dhe me të metën në kohën e lidhjes së kontratës;
- zgjidhjen e kontratës, por vetëm pasi t'i keni dhënë shitësit një afat shtesë të arsyeshëm, përveç rastit kur shitësi tha se nuk do ta përmbushë;
- dëmshpërblim në secilin prej këtyre rasteve.
Nëse më vonë zbuloni një të metë të re, mund të kërkoni një ulje të mëtejshme ose ta zgjidhni kontratën.
Si e njoftoni shitësin?
Në njoftim, përshkruajeni të metën me hollësi dhe ftojeni shitësin ta inspektojë pronën. Dërgojeni me letër rekomande ose me një mënyrë tjetër të besueshme: nëse e keni dërguar në kohë dhe ajo arrin me vonesë ose nuk arrin fare, konsiderohet se e keni përmbushur detyrimin. Ndihmon t'i bashkëngjitni fotografi dhe raportin e një eksperti. Ofertat e mjeshtrave për ndreqjen e të metës, që ju ndihmojnë ta vlerësoni koston e riparimit, mund t'i mblidhni edhe në platformën Glatko.
Çfarë vlen për ndërtimet e reja?
Për një banesë të blerë nga investitori, përveç përgjegjësisë së shitësit ekziston edhe përgjegjësia e ndërtuesit për qëndrueshmërinë për dhjetë vjet nga dorëzimi dhe pranimi i punimeve. Këto të drejta u kalojnë blerësve të banesave dhe nuk mund të përjashtohen me kontratë. Si rrjedhin këto afate shpjegohet në artikullin tonë për kontratat e ndërtimit.
Të metat juridike: hipotekat, servitutet dhe të drejtat e palëve të treta
Shitësi përgjigjet edhe nëse një palë e tretë ka një të drejtë mbi pronën, për shembull një hipotekë ose një servitut, për të cilën blerësit nuk i është thënë dhe që ai nuk ka pranuar ta marrë përsipër. Blerësi duhet ta njoftojë shitësin dhe ta ftojë ta lirojë pronën nga ajo e drejtë brenda një kohe të arsyeshme. Nëse shitësi nuk e bën, blerësi, sipas rastit, e zgjidh kontratën ose kërkon ulje çmimi, bashkë me dëmshpërblim. Kjo e drejtë shuhet një vit pasi mësohet për të drejtën e palës së tretë. Barrët shihen më lehtë në ekstraktin e pronësisë; si lexohet ai shpjegohet në artikullin tonë për ekstraktin e pronësisë.
Në një shitje publike të detyruar, pronari, prona e të cilit u shit, nuk përgjigjet për të metat, siç shpjegohet në artikullin tonë për ankandet e pronave.
Një listë kontrolli para dhe pas blerjes
| Kur | Çfarë të bëni |
| Para nënshkrimit | Një inspektim i hollësishëm, mundësisht me një ekspert, dhe kontrolli i ekstraktit të pronësisë |
| Në kontratë | Një deklaratë me shkrim e shitësit për të metat e njohura dhe, nëse nevojitet, një afat më i gjatë përgjegjësie |
| Në dorëzim | Një procesverbal i gjendjes me fotografi |
| Kur zbuloni një të metë | Njoftim brenda 8 ditëve, me letër rekomande |
| Brenda një viti | Një padi në gjykatë, nëse shitësi nuk vepron |
Kontrolle të tjera para blerjes renditen në artikullin tonë për sigurinë e blerjes së pronës. Banesa dhe shtëpi mund të gjeni ose të shpallni në kategorinë tonë të pasurive të paluajtshme.
Pyetje të shpeshta
Cili është afati për të metat e fshehura të një banese në Mal të Zi? E njoftoni shitësin brenda 8 ditëve nga zbulimi, dhe shitësi përgjigjet për të metat e fshehura që shfaqen brenda 6 muajve nga dorëzimi, përveç rastit kur është rënë dakord për një afat më të gjatë.
Po nëse shitësi e dinte të metën dhe heshti? Atëherë nuk i humbni të drejtat edhe nëse jeni vonuar ose e meta u shfaq pas 6 muajve, dhe një klauzolë që e përjashton përgjegjësinë është nule.
A vlen klauzola "siç është"? Po, përveç për të metat që shitësi i dinte dhe nuk ia zbuloi blerësit.
Çfarë mund t'i kërkoj shitësit për shkak të një të mete? Ndreqjen e të metës, uljen e çmimit ose zgjidhjen pas një afati shtesë, dhe në çdo rast dëmshpërblim.
Sa kohë përgjigjet ndërtuesi për një ndërtim të ri? Për të metat në qëndrueshmëri, dhjetë vjet nga dorëzimi dhe pranimi i punimeve, dhe këto të drejta u kalojnë blerësve të banesave.
A përgjigjet shitësi për të metat në një shitje publike? Jo. Në një shitje publike të detyruar, pronari, prona e të cilit u shit, nuk përgjigjet për të metat.
Burimet
Përgjegjësia e shitësit rregullohet me Ligjin për detyrimet (Fletorja Zyrtare e Malit të Zi 47/2008, 22/2017, 123/2024, 94/2026 dhe 117/2026, nenet 486 deri në 508 për të metat materiale, 516 deri në 524 për të metat juridike dhe 711 dhe 712 për qëndrueshmërinë; ndryshimet e 2024 dhe 2026 nuk i ndryshojnë këto nene). Legjislacioni u kontrollua më 24 shtator 2026. Fijaka është platformë shpalljesh dhe nuk jep këshilla ligjore; për një të metë konkrete, konsultohuni me një avokat.