Se dopo l'acquisto di un appartamento o di una casa in Montenegro scopri un vizio occulto, devi avvisare il venditore entro 8 giorni dalla scoperta. Il venditore non risponde dei vizi occulti che emergono oltre 6 mesi dalla consegna, salvo che il contratto preveda un termine più lungo o che conoscesse il vizio. Con una denuncia regolare puoi chiedere l'eliminazione del vizio, la riduzione del prezzo o la risoluzione del contratto, insieme al risarcimento, e questi diritti si estinguono un anno dopo la denuncia.
Le regole le detta la legge sulle obbligazioni. Questa guida spiega la differenza tra vizi apparenti e occulti, i termini, le eccezioni quando il venditore conosceva il vizio, la clausola visto e piaciuto, i diritti dell'acquirente e le regole speciali per nuove costruzioni e vizi giuridici.
Cos'è un vizio occulto e cos'è un vizio apparente?
Il venditore risponde dei vizi materiali che l'immobile aveva al momento del passaggio del rischio all'acquirente, anche se non li conosceva, e dei vizi che emergono dopo ma derivano da una causa già esistente. Un vizio irrilevante non si considera.
| Tipo | Cos'è | Esempio |
| Vizio apparente | Quello che un acquirente diligente noterebbe facilmente con un esame ordinario | Una piastrella incrinata, infissi rotti |
| Vizio occulto | Quello che non si poteva scoprire con un esame ordinario alla consegna | Umidità dietro un rivestimento, impianti difettosi nel muro |
Il vizio materiale esiste, tra l'altro, quando l'immobile non ha le qualità necessarie per l'uso normale, non ha le qualità pattuite espressamente o tacitamente o non ha le qualità che l'acquirente poteva ragionevolmente attendersi, in particolare alla luce delle dichiarazioni pubbliche del venditore, per esempio in un annuncio.
Quali sono i termini per denunciare un vizio?
| Situazione | Termine |
| Vizi apparenti | Esamina l'immobile appena possibile e avvisa il venditore entro 8 giorni |
| Esame alla presenza di entrambe le parti | Solleva subito le obiezioni sui vizi apparenti |
| Vizi occulti | Avvisa il venditore entro 8 giorni dalla scoperta |
| Limite massimo per i vizi occulti | Il venditore non risponde dei vizi emersi oltre 6 mesi dalla consegna, salvo termine più lungo pattuito |
| Azione in giudizio | I diritti si estinguono un anno dopo l'invio della denuncia |
| Contratti con i consumatori | L'acquirente consumatore non è tenuto a esaminare, ma denuncia il vizio apparente appena ne viene a conoscenza e al più tardi entro 6 mesi dalla scoperta |
Se il vizio è stato eliminato con riparazione o sostituzione, i termini decorrono di nuovo dalla consegna di quanto riparato.
Quando il venditore risponde anche dopo i termini?
L'acquirente non perde i suoi diritti, anche se è stato in ritardo con l'esame o la denuncia o se il vizio è emerso dopo 6 mesi dalla consegna, se il venditore conosceva il vizio o non poteva ignorarlo, o se lo ha riconosciuto. Il venditore risponde anche dei vizi che l'acquirente avrebbe potuto notare facilmente, se ha dichiarato che l'immobile non aveva vizi o aveva determinate qualità.
Vale la clausola "visto e piaciuto"?
Le parti possono limitare o escludere del tutto la responsabilità del venditore per i vizi materiali. Tale clausola è nulla se il venditore conosceva il vizio e non ne ha informato l'acquirente. L'acquirente che ha rinunciato al diritto di risoluzione conserva gli altri diritti derivanti dal vizio, per esempio quello alla riduzione del prezzo.
Cosa può chiedere l'acquirente al venditore?
- L'eliminazione del vizio a spese del venditore;
- la riduzione del prezzo, in proporzione al valore dell'immobile senza vizio e con vizio al momento della conclusione del contratto;
- la risoluzione del contratto, ma solo dopo aver concesso al venditore un congruo termine supplementare, salvo che abbia dichiarato di non voler adempiere;
- il risarcimento del danno in ognuno di questi casi.
Se in seguito scopri un nuovo vizio, puoi chiedere un'ulteriore riduzione o la risoluzione.
Come si avvisa il venditore?
Nella denuncia descrivi il vizio in modo preciso e invita il venditore a esaminare l'immobile. Inviala con raccomandata o con altro mezzo affidabile: se l'hai spedita in tempo e arriva in ritardo o non arriva, l'obbligo si considera adempiuto. È utile allegare fotografie e una perizia. I preventivi degli artigiani per eliminare il vizio, utili a stimare il costo della riparazione, puoi raccoglierli anche tramite la piattaforma Glatko.
Cosa vale per le nuove costruzioni?
Per un appartamento acquistato da un costruttore, oltre alla responsabilità del venditore c'è la responsabilità dell'impresa per la solidità dell'opera per dieci anni dalla consegna e dal collaudo dei lavori. Questi diritti passano agli acquirenti degli appartamenti e non si possono escludere con il contratto. Come decorrono questi termini lo spiega il nostro articolo sul contratto di appalto.
Vizi giuridici: ipoteca, servitù e diritti di terzi
Il venditore risponde anche se sull'immobile esiste un diritto di un terzo, per esempio un'ipoteca o una servitù, di cui l'acquirente non è stato informato e che non ha accettato. L'acquirente deve avvisare il venditore e invitarlo a liberare l'immobile da quel diritto entro un termine ragionevole. Se il venditore non lo fa, l'acquirente, a seconda del caso, risolve il contratto o chiede la riduzione del prezzo, oltre al risarcimento. Questo diritto si estingue un anno dopo aver saputo del diritto del terzo. I gravami si vedono più facilmente nella visura catastale; come leggerla lo spiega il nostro articolo sulla visura catastale.
In una vendita pubblica forzata il proprietario il cui immobile è stato venduto non risponde dei vizi, come spiega il nostro articolo sulle aste immobiliari.
Lista di controllo prima e dopo l'acquisto
| Quando | Cosa fare |
| Prima della firma | Un esame accurato, possibilmente con un esperto, e il controllo della visura catastale |
| Nel contratto | Una dichiarazione scritta del venditore sui vizi noti e, se serve, un termine di responsabilità più lungo |
| Alla consegna | Un verbale sullo stato dell'immobile con fotografie |
| Quando scopri un vizio | Denuncia entro 8 giorni con raccomandata |
| Entro un anno | Azione in giudizio, se il venditore non interviene |
Gli altri controlli prima dell'acquisto li elenca il nostro articolo su se comprare casa in Montenegro è sicuro. Appartamenti e case li trovi o li pubblichi nella nostra categoria immobili.
Domande frequenti
Qual è il termine per i vizi occulti di un appartamento in Montenegro? Avvisi il venditore entro 8 giorni dalla scoperta, e il venditore risponde dei vizi occulti emersi entro 6 mesi dalla consegna, salvo un termine più lungo pattuito.
E se il venditore conosceva il vizio e lo ha taciuto? Allora non perdi i tuoi diritti anche se eri in ritardo o il vizio è emerso dopo 6 mesi, e la clausola di esclusione della responsabilità è nulla.
Vale la clausola visto e piaciuto? Sì, salvo per i vizi che il venditore conosceva e non ha comunicato all'acquirente.
Cosa posso chiedere al venditore per un vizio? L'eliminazione del vizio, la riduzione del prezzo o la risoluzione dopo un termine supplementare, e in ogni caso il risarcimento.
Per quanto risponde l'impresa per una nuova costruzione? Per i vizi di solidità dell'opera dieci anni dalla consegna e dal collaudo dei lavori, e questi diritti passano agli acquirenti degli appartamenti.
Il venditore risponde dei vizi in una vendita pubblica? No. In una vendita pubblica forzata il proprietario il cui immobile è stato venduto non risponde dei vizi.
Fonti
La responsabilità del venditore è disciplinata dalla legge sulle obbligazioni (Gazzetta ufficiale del Montenegro 47/2008, 22/2017, 123/2024, 94/2026 e 117/2026, articoli da 486 a 508 sui vizi materiali, da 516 a 524 sui vizi giuridici e 711 e 712 sulla solidità dell'opera; le modifiche del 2024 e del 2026 non toccano questi articoli). La normativa è stata verificata il 24 settembre 2026. Fijaka è una piattaforma di annunci e non fornisce consulenza legale; per un vizio concreto rivolgetevi a un avvocato.