Skryté vady bytu nebo domu v Černé Hoře: lhůta 8 dnů, limit 6 měsíců a co může kupující požadovat

Do kdy musíte v Černé Hoře nahlásit skrytou vadu koupeného bytu nebo domu? Prodávajícího musíte vyrozumět do 8 dnů od jejího zjištění. Prodávající neodpovídá za skryté vady, které se projeví více než 6 měsíců po předání, ledaže smlouva stanoví delší lhůtu nebo prodávající o vadě věděl. Při řádném oznámení můžete požadovat odstranění vady, slevu z ceny nebo odstoupení od smlouvy spolu s náhradou škody a tato práva zanikají rok po oznámení.

Pravidla vycházejí ze zákona o závazkových vztazích. Průvodce vysvětluje rozdíl mezi zjevnými a skrytými vadami, lhůty, výjimky, kdy prodávající o vadě věděl, doložku „jak stojí a leží“, práva kupujícího a zvláštní pravidla pro novostavby a právní vady. Tento průvodce se hodí, pokud na koupeném bytě nebo domě v Černé Hoře řešíte vadu, nebo koupi teprve chystáte.

Co je skrytá a co zjevná vada?

Prodávající odpovídá za faktické vady, které nemovitost měla v okamžiku přechodu nebezpečí na kupujícího, i když o nich nevěděl, a za vady, které se projeví později, ale vyplývají z příčiny, která už existovala. K nepodstatné vadě se nepřihlíží.

Faktická vada existuje mimo jiné tehdy, když nemovitost nemá vlastnosti potřebné k běžnému užívání, nemá výslovně nebo mlčky sjednané vlastnosti nebo nemá vlastnosti, které mohl kupující rozumně očekávat, zejména s ohledem na veřejná prohlášení prodávajícího, například v inzerátu.

Jaké jsou lhůty pro oznámení vady?

Pokud byla vada odstraněna opravou nebo výměnou, běží lhůty znovu od předání opraveného.

Kdy prodávající odpovídá i po uplynutí lhůt?

Kupující svá práva neztrácí, ani když se s prohlídkou nebo oznámením opozdil nebo se vada projevila více než 6 měsíců po předání, pokud prodávající o vadě věděl nebo o ní nemohl nevědět, nebo pokud ji uznal. Prodávající odpovídá i za vady, které mohl kupující snadno zjistit, pokud prodávající prohlásil, že nemovitost nemá žádné vady nebo že má určité vlastnosti.

Lhůty prodávajícího a výjimku zamlčení podrobněji popisuje průvodce RoNa Legal v angličtině o odpovědnosti prodávajícího za vady po předání.

Platí doložka „jak stojí a leží“?

Strany mohou odpovědnost prodávajícího za faktické vady omezit nebo zcela vyloučit. Taková doložka je neplatná, pokud prodávající o vadě věděl a kupujícímu ji nesdělil. Kupující, který se vzdal práva odstoupit od smlouvy, si ponechává ostatní práva z vady, například právo na slevu z ceny.

Co může kupující od prodávajícího požadovat?

• Odstranění vady na náklady prodávajícího;
• slevu z ceny v poměru hodnoty nemovitosti bez vady a s vadou v době uzavření smlouvy;
• odstoupení od smlouvy, ale až po poskytnutí dodatečné přiměřené lhůty prodávajícímu, ledaže prodávající prohlásil, že plnit nebude;
• náhradu škody v každém z těchto případů.

Pokud později objevíte novou vadu, můžete požadovat další slevu nebo odstoupit.

Jak prodávajícího vyrozumět?

V oznámení vadu podrobně popište a vyzvěte prodávajícího k prohlídce nemovitosti. Pošlete ho doporučeným dopisem nebo jiným spolehlivým způsobem: pokud byl odeslán včas a dorazí pozdě nebo vůbec, považuje se povinnost za splněnou. Pomůže přiložit fotografie a znalecký posudek. Nabídky řemeslníků na odstranění vady, které vám pomohou odhadnout náklady opravy, můžete získat i přes platformu Glatko (stránka je v angličtině).

Co platí pro novostavby?

U bytu koupeného od developera existuje vedle odpovědnosti prodávajícího i odpovědnost zhotovitele za pevnost a stabilitu stavby po dobu deseti let od předání a převzetí díla. Tato práva přecházejí na kupující bytů a nelze je smluvně vyloučit. Jak tyto lhůty běží, vysvětluje náš článek o smlouvě o stavbě.

Právní vady: hypotéky, služebnosti a práva třetích osob

Prodávající odpovídá i tehdy, když k nemovitosti náleží třetí osobě právo, například hypotéka nebo služebnost, o kterém kupující nebyl informován a které nesouhlasil převzít. Kupující musí prodávajícího vyrozumět a vyzvat ho, aby nemovitost od tohoto práva v přiměřené lhůtě osvobodil. Pokud to prodávající neudělá, kupující podle okolností od smlouvy odstoupí nebo požaduje slevu z ceny, spolu s náhradou škody. Toto právo zaniká jeden rok od chvíle, kdy se o právu třetí osoby dozvěděl. Zatížení nejsnáze uvidíte ve výpisu z katastru; jak ho číst, vysvětluje náš článek o výpisu z katastru.

Při nuceném veřejném prodeji vlastník, jehož nemovitost byla prodána, za vady neodpovídá, jak vysvětluje náš článek o dražbách nemovitostí.

Kontrolní seznam před koupí a po ní

Další kontroly před koupí uvádí náš článek o tom, zda je koupě nemovitosti bezpečná. Byty a domy můžete hledat nebo inzerovat v naší kategorii nemovitostí.

Často kladené otázky

Jaká je lhůta pro skryté vady bytu v Černé Hoře? Prodávajícího vyrozumíte do 8 dnů od zjištění a prodávající odpovídá za skryté vady, které se projeví do 6 měsíců od předání, ledaže byla sjednána delší lhůta.

Co když prodávající o vadě věděl a zamlčel ji? Pak svá práva neztrácíte, ani při opožděném oznámení, ani když se vada projevila po 6 měsících, a doložka vylučující odpovědnost je neplatná.

Platí doložka „jak stojí a leží“? Ano, s výjimkou vad, o kterých prodávající věděl a kupujícímu je nesdělil.

Co mohu kvůli vadě od prodávajícího požadovat? Odstranění vady, slevu z ceny nebo odstoupení po dodatečné lhůtě a v každém případě náhradu škody.

Jak dlouho odpovídá zhotovitel u novostavby? Za vady pevnosti a stability deset let od předání a převzetí díla a tato práva přecházejí na kupující bytů.

Odpovídá prodávající za vady při veřejném prodeji? Ne. Při nuceném veřejném prodeji vlastník, jehož nemovitost byla prodána, za vady neodpovídá.

Zdroje

Odpovědnost prodávajícího upravuje zákon o závazkových vztazích (Úřední věstník Černé Hory 47/2008, 22/2017, 123/2024, 94/2026 a 117/2026, články 486 až 508 o faktických vadách, 516 až 524 o právních vadách a 711 a 712 o pevnosti a stabilitě; novely z let 2024 a 2026 tyto články nemění). Odkazovaná stránka zákona je v černohorštině. Předpisy byly ověřeny k 24. září 2026. Fijaka je inzertní platforma a neposkytuje právní poradenství; u konkrétní vady se poraďte s advokátem.