Kako dati punomoćje iz inostranstva za nekretninu u Crnoj Gori? Punomoćje se potpisuje pred notarom ili drugim nadležnim organom u državi u kojoj ste, a zatim se na njega stavlja apostil ako je ta država potpisnica Haške konvencije, odnosno sprovodi legalizacija ako nije. Nacrt unapred pokažite crnogorskom notaru koji sastavlja ugovor.
Ko kupuje ili prodaje nekretninu u Crnoj Gori, a živi u drugoj državi, ne mora dolaziti na potpisivanje ugovora. Pretraga u Crnoj Gori pokazuje gde nastaju pitanja: traži se "punomocje za kupovinu stana", uz "punomoćje iz inostranstva" ide "kako dati punomoćje iz inostranstva", a uz "apostil crna gora" ide "apostil pecat crna gora".
Ovaj tekst objašnjava koju formu zakon traži od punomoćja za nekretninu, koje pravo važi kad je punomoćje dato u inostranstvu, kada je potreban apostil, a kada legalizacija, šta se overava u crnogorskom sudu, koliko košta punomoćje kod notara i kako se opoziva.
Forma: ista kao za ugovor
Crnogorski Zakon o obligacionim odnosima propisuje da forma propisana zakonom za neki ugovor važi i za punomoćje za zaključenje tog ugovora. Po crnogorskom Zakonu o notarima pravni poslovi čiji je predmet prenos ili sticanje svojine ili drugih stvarnih prava na nepokretnostima sačinjavaju se u formi notarskog zapisa. Punomoćje za kupovinu ili prodaju stana zato mora biti u istoj formi kao ugovor.
Crnogorski Zakon o međunarodnom privatnom pravu dodaje važno pravilo: kad je predmet zastupanja pravo na nepokretnosti, za postojanje i obim ovlašćenja punomoćnika merodavno je pravo države u kojoj se nepokretnost nalazi. Za stan u Crnoj Gori to je crnogorsko pravo, bez obzira na to gde je punomoćje potpisano.
Kako izgleda sam ugovor kod notara i šta se plaća, objašnjava naš tekst o kupoprodajnom ugovoru kod notara.
Šta je dobro da punomoćje sadrži
Punomoćnik može preduzimati samo one pravne poslove za koje je ovlašćen. Opšte punomoćje pokriva samo poslove redovnog poslovanja, a za posao koji u to ne spada potrebno je posebno ovlašćenje. Za kupovinu ili prodaju nekretnine zato je bolje da punomoćje bude određeno:
| Deo punomoćja | Zašto |
| Podaci o vlastodavcu i punomoćniku | Identifikacija obe strane |
| Tačna nepokretnost | Podaci iz lista nepokretnosti: katastarska opština, parcela, poseban deo |
| Posao | Kupovina ili prodaja, uz ovlašćenje da potpiše ugovor |
| Novac | Da li punomoćnik plaća ili prima cenu i na koji račun |
| Postupak posle ugovora | Podnošenje zahteva katastru, prijava poreza, preuzimanje isprava |
Punomoćnik ne može bez posebnog ovlašćenja za svaki pojedini slučaj zaključiti ugovor o jemstvu ili o poravnanju, kao ni odreći se nekog prava bez naknade.
Punomoćje dato u inostranstvu: apostil ili legalizacija
Punomoćje koje sačini ili overi notar ili drugi organ u inostranstvu smatra se stranom javnom ispravom ako je javna isprava po pravu te države. Po crnogorskom Zakonu o legalizaciji javnih isprava u međunarodnom prometu, strana javna isprava može se upotrebiti u Crnoj Gori ako je, posle overe u državi izdavanja, overi organ nadležan za vanjske poslove ili diplomatsko-konzularno predstavništvo Crne Gore, osim ako međunarodni ugovor ne određuje drugačije.
| Država u kojoj potpisujete | Šta treba |
| Potpisnica Haške konvencije o apostilu | Apostil nadležnog organa te države, umesto legalizacije |
| Država koja nije potpisnica | Overa u toj državi, zatim overa kod organa nadležnog za vanjske poslove ili crnogorskog diplomatsko-konzularnog predstavništva |
| Država sa kojom uz uzajamnost nema overavanja | Overa nije potrebna ako se ni crnogorske javne isprave tamo ne overavaju |
Crna Gora je strana Haške konvencije o ukidanju potrebe legalizacije stranih javnih isprava iz 1961. godine, sa dejstvom od 3. juna 2006. Overa potvrđuje autentičnost potpisa i pečata, a ne istinitost sadržaja isprave.
Da li punomoćje sačinjeno u inostranstvu ispunjava formu notarskog zapisa koju traži crnogorsko pravo, procenjuje crnogorski notar koji sastavlja ugovor. Zato mu nacrt punomoćja pošaljite pre potpisivanja u inostranstvu.
Prevod i sudski tumač
Ako neko od učesnika ne razume jezik na kojem se sastavlja notarski akt, ili ako to stranka zahteva, sastavljanju mora da prisustvuje sudski tumač, a notar na kraju akta navodi da je tekst preveden. Na zahtev stranke notar može sastaviti akt i na stranom jeziku, ako ima svojstvo sudskog tumača za taj jezik.
Crnogorska isprava za inostranstvo
Obrnuto, crnogorsku javnu ispravu za upotrebu u državi potpisnici Haške konvencije overava osnovni sud na čijem području je sedište organa koji je ispravu izdao, ili Ministarstvo pravde za isprave organa sa sedištem na području bilo kojeg osnovnog suda.
Koliko košta punomoćje kod notara u Crnoj Gori
| Usluga | Naknada po Tarifi |
| Punomoćje za posao koji mora biti notarski zapis, npr. kupovinu stana | 60 € |
| Punomoćje za posao za koji notarski zapis nije obavezan | 30 € |
| Overa potpisa | 3,50 € po potpisu na jednom primerku |
Na naknadu notara dodaje se PDV.
Opoziv i prestanak punomoćja
- Opoziv. Vlastodavac može po svojoj volji suziti ili opozvati punomoćje, čak i ako se ugovorom odrekao tog prava, i to izjavom bez posebne forme.
- Treća lica. Opoziv nema dejstvo prema trećem licu koje je zaključilo ugovor sa punomoćnikom, a nije znalo niti je moralo znati za opoziv. Zato o opozivu odmah obavestite i punomoćnika i notara.
- Smrt. Punomoćje prestaje smrću punomoćnika. Smrću vlastodavca prestaje, osim ako se započeti posao ne može prekinuti bez štete po naslednike ili ako punomoćje važi i za slučaj smrti.
Ako nekretninu prodaje više vlasnika, svaki mora potpisati sam ili preko punomoćnika; kako to izgleda kod suvlasništva, objašnjava naš tekst o suvlasništvu i pravu preče kupovine. Ceo tok prodaje opisuje naš vodič za prodaju stana, a nekretnine možete pogledati u našoj kategoriji nekretnina.
Često postavljana pitanja
Mora li punomoćje za kupovinu stana biti kod notara? Da. Forma propisana za ugovor važi i za punomoćje, a ugovor o prenosu svojine na nepokretnosti sačinjava se u formi notarskog zapisa. Kod crnogorskog notara takvo punomoćje košta 60 € uz PDV.
Šta je apostil i ko ga izdaje u Crnoj Gori? Apostil je overa po Haškoj konvenciji kojom se potvrđuje autentičnost potpisa i pečata na javnoj ispravi. Za crnogorske isprave izdaje ga osnovni sud na čijem području je sedište organa koji je ispravu izdao ili Ministarstvo pravde.
Treba li punomoćju iz države potpisnice Haške konvencije apostil? Za strane javne isprave iz država potpisnica Haške konvencije umesto legalizacije koristi se apostil, osim ako neki drugi međunarodni ugovor ne određuje drugačije. Konkretan zahtev proverite kod notara.
Može li se punomoćje opozvati? Može, u svako doba i izjavom bez posebne forme. Prema trećem licu koje za opoziv nije znalo niti je moralo znati opoziv nema dejstvo, pa odmah obavestite punomoćnika i notara.
Važi li punomoćje ako vlastodavac umre? Smrću vlastodavca punomoćje prestaje, osim ako se započeti posao ne može prekinuti bez štete po naslednike ili ako punomoćje važi i za slučaj smrti.
Izvori
Punomoćje, njegovu formu, obim, opoziv i prestanak uređuje crnogorski Zakon o obligacionim odnosima (Službeni list CG 47/2008, članovi 85 do 90). Formu notarskog zapisa za prenos svojine na nepokretnostima propisuje član 52, a jezik akta i učešće sudskog tumača članovi 44 i 47 crnogorskog Zakona o notarima. Mjerodavno pravo za ovlašćenje punomoćnika kod nepokretnosti određuje član 24 crnogorskog Zakona o međunarodnom privatnom pravu (Službeni list CG 1/2014). Overu domaćih i stranih javnih isprava uređuje crnogorski Zakon o legalizaciji javnih isprava u međunarodnom prometu (Službeni list CG 66/2019, članovi 3, 11 i 12), a pristupanje Crne Gore Haškoj konvenciji o apostilu vodi Haška konferencija za međunarodno privatno pravo. Naknade su iz Tarife o naknadama za rad i naknadama troškova notara (tarifni brojevi 1 i 9). Fijaka je oglasni prostor i ne daje pravne savete; za konkretno punomoćje konsultujte notara ili advokata.