Kako prodati stan u Crnoj Gori: kompletan vodič

Koliki je porez kada prodam stan? Porez na kapitalni dobitak je 15% na razliku između prodajne i nabavne cene, ali se ne plaća ako je stan bio vaše jedino i glavno mesto stanovanja. Porez na promet plaća kupac, ne vi.

Kada u pretraživač ukucate kako prodati stan, ponude koje dobijete govore o Beogradu, Zagrebu i Sarajevu, a saveti o porezu vode na tekstove za Srbiju, Republiku Srpsku, Hrvatsku i Bosnu. Za prodavca u Crnoj Gori to je opasno: stopa poreza, naziv nadležne uprave i rokovi za legalizaciju ovde nisu isti. Ovaj vodič ide redom kojim se prodaja zaista odvija i drži se crnogorskih pravila.

Jedna stvar se u praksi najčešće preskoči, a najviše košta: prodaja ne počinje cenom ni fotografijama, nego pravnim statusom nekretnine. Ako status nije čist, kupac se pojavi, pa odustane kod notara.

Prvi korak: da li uopšte možete prodati

Proverite svoj list nepokretnosti pre nego bilo šta objavite. Ovo su situacije koje se u Crnoj Gori najčešće javljaju i šta svaka od njih znači:

Dve stavke traže posebno objašnjenje, jer se oko njih najviše greši.

Bespravni objekti i rok 14. avgust 2027

Zakon o legalizaciji bespravnih objekata stupio je na snagu 14. avgusta 2025. Rok za pokretanje postupka upisa u katastarsku evidenciju prvo je bio šest meseci, dakle do 14. februara 2026, u februaru 2026. produžen je na dvanaest, a izmenama iz avgusta 2026. (117/2026) na dvadeset četiri meseca, dakle do 14. avgusta 2027. Iste avgustovske izmene troškove izlaska komisije na lice mesta prebacile su na vlasnika objekta.

Tri posledice koje prodavci obično ne znaju:

• Upis u katastar ne znači da je objekat legalizovan. To su dva različita postupka i kupac koji pažljivo čita dokumentaciju to vidi.
• Objekti koji nisu vidljivi na satelitskim i aerofotogrametrijskim snimcima iz jula 2025 ne mogu se upisati, osim ako vlasnik elaboratom i nalazom veštaka dokaže da je objekat postojao pre jula 2025. Ako je gradnja ili nadogradnja kasnija, rok vam ne pomaže.
• Do rešenja o legalizaciji bespravni objekat ne može biti u prometu (član 33 Zakona o legalizaciji). Izmene iz februara 2026. dozvoljavaju samo izuzetke: hipoteku, zakup, nasleđivanje, poklon i deobu među naslednicima prvog naslednog reda, promet na osnovu sudske odluke ili u izvršenju, a stan sa zabeležbom "nema upotrebnu dozvolu" može se prodati ako je izgrađen u skladu sa građevinskom dozvolom.

Fijaka je oglasni prostor i ne daje pravne savete. Ako je vaš objekat u ovoj zoni, postupak i dokumentaciju proverite kod nadležnog organa; službeni opis postupka dostupan je na stranici Vlade o proceduri legalizacije bespravnih objekata.

Hipoteka i suvlasnici

Stan pod hipotekom se prodaje, ali ne tako što to prećutite. Banka mora znati i mora se dogovoriti način na koji se kredit zatvara iz kupoprodajne cene, a hipoteka briše iz lista nepokretnosti. Kupac gotovo nikada ne pristaje da plati ceo iznos pre brisanja, pa se isplata deli na tranše kroz notara.

Kod više suvlasnika potreban je potpis svakog od njih ili overena punomoć. Ako jedan suvlasnik živi u inostranstvu, punomoć pripremite na početku, ne u nedelju pre potpisa.

Dokumenta koja pripremate pre oglasa

Osnovni dokument je list nepokretnosti koji izdaje Uprava za katastar i državnu imovinu. Vadi se po područnoj jedinici u kojoj se nekretnina nalazi, uz obrazac i uplatu administrativne takse i takse za uslugu. Službeno uputstvo sa obrascem i računima objavljeno je u uputstvu građanima o vađenju lista nepokretnosti; iznosi u tom obaveštenju objavljeni su 2021. godine, pa ih pre uplate proverite kod područne jedinice.

Uz list nepokretnosti pripremite ličnu kartu ili pasoš, dokaz o načinu sticanja nekretnine (stari kupoprodajni ugovor, rešenje o nasleđivanju, ugovor o poklonu), te dokaze o plaćenim računima i prirezu ako kupac to traži. Ako je stan u zgradi sa upravnikom, pribavite i potvrdu da nema dugovanja, jer neplaćeni zajednički troškovi prelaze na novog vlasnika kao praktičan problem.

Porezi: ko plaća šta

Ovde nastaje najviše zabune, jer se stope iz susednih država prenose na Crnu Goru. Podela je sledeća:

Za prodavca je bitan samo treći red, i tu je dobra vest koju mnogi ne znaju. Kapitalni dobitak je razlika između prodajne i nabavne cene, pri čemu se prodajna cena umanjuje za dokumentovane troškove rekonstrukcije i troškove prodaje. Ali kapitalni dobitak se ne oporezuje ako je nepokretnost prodavcu služila kao jedino i glavno mesto stanovanja. Predviđena su i oslobođenja za prenose između supružnika i za poklone rođacima prvog stepena.

U praksi to znači: ako prodajete stan u kojem ste prijavljeni i živeli, i to vam je jedina nekretnina, porez na kapitalni dobitak najčešće ne plaćate. Ako prodajete drugi stan, vikendicu ili nekretninu kupljenu radi ulaganja, plaćate 15% na razliku i prijavu podnosite godišnjom poreskom prijavom, do kraja aprila za prethodnu godinu.

Dokumentacija o nabavnoj ceni je zato vredna. Stari ugovor koji pokazuje po kojoj ste ceni kupili direktno smanjuje osnovicu. Ako ste nekretninu dobili poklonom ili nasleđem, nabavnom cenom se smatra cena po kojoj je tu nekretninu stekao poklonodavac odnosno ostavilac.

Kako sami postavite oglas: deset koraka

Ako prodajete bez agencije, oglas pišete sami i to je posao od dvadeset minuta ako ste dokumenta pripremili. Na Fijaki objava nekretnine ima deset koraka, proverenih na živom sajtu: Kategorija, Tip oglasa, Lokacija, Detalji, Pregled, Karakteristike, Oprema i karakteristike, Fotografije, Opis i završni Pregled. U prvom koraku birate Nekretnine i potkategoriju (Stanovi, Vile, Penthausi, Kamene kuće, Zemljište ili Poslovni prostor), a u drugom da li oglas ide Na prodaju, Za iznajmljivanje ili Oba.

U koraku Detalji upisujete naslov oglasa, cenu, valutu i tip prodavca. U koraku Pregled traže se polja koja kupci zaista filtriraju: Tip nekretnine, Spavaće sobe, Kupatila, Stambena površina, Ukupno soba, Sprat i Ukupno spratova; tip nekretnine, broj spavaćih soba i stambena površina su obavezni. Tip grejanja birate u koraku Karakteristike. Svako polje koje preskočite je filter u kojem se vaš stan neće pojaviti, pa ih popunite sve, i kad vam se čine nevažnima.

Nekoliko stvari koje razlikuju oglas koji zvoni od onog koji stoji:

• Površina i sprat u prvom redu opisa. To su dva podatka zbog kojih kupci najčešće ne zovu.
• Fotografije po dnevnom svetlu, bez ljudi i bez nameštaja u kadru koji ne ide sa stanom. Prazna soba je bolja od zatrpane.
• Napišite pravni status otvoreno. Uknjižen, u postupku upisa, pod hipotekom. Kupci koji to pročitaju na početku ne odustaju kod notara, a to je jedina vrsta kupca koju želite.
• Cenu napišite. Oglasi bez cene dobijaju upite tipa koliko, a ne posete.

Oglas postavljate na stranici za kreiranje oglasa, a kako izgledaju objavljeni oglasi možete videti u kategoriji nekretnina i, za primorje, na stranici nekretnina u Budvi.

Notar, isplata i prenos vlasništva

Kupoprodajni ugovor o nepokretnosti u Crnoj Gori zaključuje se pred notarom. Redosled koji štiti obe strane izgleda ovako:

1. Usaglasite cenu i način plaćanja, pa to zapišete u predugovor sa jasnim uslovima vraćanja depozita.
2. Notar sastavlja i overava kupoprodajni ugovor, uz proveru identiteta i dokumentacije.
3. Kupac podnosi poresku prijavu za porez na promet u roku od 15 dana od nastanka poreske obaveze. Osnovica je tržišna vrednost nepokretnosti; ako je ugovorena cena niža od tržišne, poreski organ je utvrđuje procenom.
4. Kupac upisuje pravo u katastar. Vlasništvo prelazi upisom, ne potpisom. Dok upis nije proveden, posao nije završen.
5. Vi kao prodavac vodite evidenciju o ceni i troškovima za eventualnu godišnju prijavu kapitalnog dobitka.

Najčešće greške

• Oglas pre provere lista nepokretnosti. Kupac tu proveru uradi umesto vas i odustane.
• Prećutana hipoteka ili suvlasnik. Otkriva se kod notara, u najgorem trenutku.
• Prijavljivanje niže cene u ugovoru. Ako je cena niža od tržišne, poreski organ je ionako procenjuje, a niža evidentirana cena kupcu kasnije povećava kapitalni dobitak pri sledećoj prodaji i može mu stvoriti problem ako mu je vrednost potrebna za boravak.
• Oglas bez površine, sprata i cene. Ne pojavljuje se u filterima i ne dobija pozive.
• Čekanje roka za legalizaciju do poslednjeg meseca. Elaborat izvedenog stanja se ne pravi za nedelju dana.

Često postavljana pitanja

Može li se prodati stan koji nije uknjižen? Ne na uredan način. Kupac ne može upisati pravo koje u katastru ne postoji, a bez upisa vlasništvo ne prelazi. Upis se rešava pre prodaje.

Može li se prodati bespravno izgrađen objekat? Ne u redovnom prometu. Do rešenja o legalizaciji član 33 Zakona o legalizaciji zabranjuje otuđenje, uz izuzetke poput nasleđivanja, poklona u porodici i sudske odluke. Rok za pokretanje postupka upisa u katastar produžen je do 14. avgusta 2027, ali upis sam po sebi ne znači legalizaciju. Stan sa zabeležbom "nema upotrebnu dozvolu" koji je izgrađen po građevinskoj dozvoli može se prodati.

Kako prodati stan pod hipotekom? Uz saglasnost banke i dogovoren način zatvaranja kredita iz cene, sa isplatom kroz notara u tranšama i brisanjem hipoteke iz lista nepokretnosti.

Mogu li prodati bez agencije? Možete. Oglas postavljate sami, a pravni deo posla ionako radi notar. Provizija je stvar ugovora i nije zakonska obaveza.

Šta ako je stan u vlasništvu više ljudi? Potreban je potpis svih suvlasnika ili overena punomoć. Jedan suvlasnik ne može sam prodati celu nekretninu.

Izvori

Postupak legalizacije i upisa: Vlada Crne Gore, procedura za legalizaciju bespravnih objekata. Vađenje lista nepokretnosti: uputstvo građanima. Stope poreza na promet nepokretnosti su progresivne od 1. januara 2024, a oslobođenje od poreza na kapitalni dobitak za jedino i glavno mesto stanovanja propisano je Zakonom o porezu na dohodak fizičkih lica.

Rokovi za legalizaciju menjani su dva puta u 2026. godini. Pre nego pokrenete postupak, datum i potrebnu dokumentaciju proverite kod područne jedinice Uprave za katastar i državnu imovinu.