Šta za kupca znači „legalizacija u toku" u oglasu? Samo da je podnet zahtev za legalizaciju, a ne da je odluka doneta. Bitno je da li je pokrenut upis u katastar: po članu 48 Zakona o legalizaciji vlasnici to moraju da pokrenu do 14. avgusta 2027, nakon čega inspektor mora da naloži rušenje. Do tada vlasnik plaća godišnju naknadu za korišćenje na osnovu prosečne cene gradnje po m²: 0,5–2% po neto m² uz elaborat, 1–3% po bruto m² bez njega.
Čitanje crnogorskog oglasa počinje od nekoliko kratkih izraza. Neki su bezazleni, neki menjaju ceo predmet. Najskuplji je "legalizacija u toku". Ovaj tekst prvo uzima izraze iz oglasa, zatim zakon iza njih, i na kraju ono što 14. avgust 2027. tačno znači za kupca.
Pet izraza u oglasu
Papiri uredni / čisti papiri. Pravnog sadržaja nema; niko ne ide dalje dok ne zatraži list nepokretnosti i upotrebnu dozvolu.
Bez upotrebne dozvole. Upotreba objekta pre izdavanja upotrebne dozvole nije dozvoljena (član 60 crnogorskog Zakona o izgradnji objekata). Od februara 2026. zakon o legalizaciji ovde povlači liniju: poseban deo objekta sa zabeležbom "nema upotrebnu dozvolu" u listu nepokretnosti može se prometovati ako je izgrađen u skladu sa građevinskom dozvolom. Kod novog projekta to je obično pitanje vremena; kod starog objekta pitanje je da li ono što stoji uopšte odgovara dozvoli.
U postupku etažiranja. Stanovi još nisu upisani kao posebni delovi objekta; ključeve možete imati, ali u katastru stan na vaše ime ne postoji.
Nadogradnja / prošireno. Deo objekta sa dozvolom koji prelazi dozvolu; zakon bespravnim smatra samo prekoračenje, ali ako je stan koji kupujete upravo to prekoračenje, razlika vam ne pomaže.
Legalizacija u toku. Zahtev je podnet, rešenja nema. Sve što sledi odnosi se na ovaj izraz.
Zakon: 91/25 i dve izmene u 2026.
Crnogorski Zakon o legalizaciji bespravnih objekata objavljen je 2025. (91/25) i stupio je na snagu 14. avgusta 2025. U 2026. menjan je dva puta: u februaru (18/2026) i u avgustu (117/2026, objavljen 7. avgusta, na snazi od 15. avgusta). Prvo što zakon traži je vidljivost: objekat mora biti evidentiran na satelitskom i aerofotogrametrijskom snimku iz jula 2025. koji Ministarstvo objavljuje na Geoportalu (član 7). Objekat koji se na tom snimku ne može evidentirati ne sme se upisati u katastar, a postojeći upis se poništava (član 48). Februarska izmena otvorila je jedna vrata: vlasnik koji tvrdi da je objekat izgrađen pre jula 2025. to može dokazati elaboratom i nalazom veštaka građevinske struke, uz dokaze poput priključka na struju ili vodu, računa ili rešenja o porezu na nepokretnost. Za sprat dograđen posle jula 2025. "legalizacija u toku" je naziv postupka koji pravno ne može postojati.
Za objekat koji prođe ovaj test drugo pitanje je obim: da li je ceo objekat bez dozvole, ili je reč o delu objekta sa dozvolom koji je prekoračuje (član 2 stav 2)? U drugom slučaju bespravno je samo prekoračenje; predmet je manji, ali je presudno gde se stan nalazi.
14. avgust 2027. nije rok za podnošenje zahteva
Na internetu se ovaj datum širi kao "poslednji dan za zahtev za legalizaciju". Po važećem tekstu člana 48, 14. avgusta 2027. ističe rok u kojem vlasnik bespravnog objekta mora pokrenuti postupak upisa u katastar; rok teče od 14. avgusta 2025. i prvo je iznosio šest meseci, u februaru 2026. dvanaest, a u avgustu 2026. dvadeset četiri meseca. Za objekat za koji do tada nije pokrenut postupak upisa, inspektor zaštite prostora dužan je da donese rešenje o uklanjanju (član 48 stav 2). Avgustovska izmena je i troškove izlaska komisije na lice mesta prebacila na vlasnika (član 14). Dakle, kod oglasa sa "legalizacija u toku" pitanje nije da li je zahtev podnet, nego da li je pokrenut upis u katastar i da li je elaborat gotov. Kako rok od 14. avgusta 2027. izgleda iz ugla vlasnika, opisano je u tekstu RoNa Legal o roku za legalizaciju.
Pravi trošak nije kazna, nego list nepokretnosti i godišnja naknada
Za vlasnika koji ostane van postupka najteža stavka nije kazna nego godišnja naknada za korišćenje prostora (član 26). Plaća se za objekat za koji nije podnet zahtev za legalizaciju, za koji je zahtev odbijen, za koji nije pokrenut postupak upisa u katastar ili za koji je doneto rešenje o uklanjanju. Uz dostavljen elaborat iznosi od 0,5 do 2 odsto po m² neto površine godišnje; bez njega od 1 do 3 odsto po m² bruto površine. Osnovica je prosečna cena građenja m² novoizgrađenog stambenog objekta u Crnoj Gori koju crnogorski zavod za statistiku objavljuje za prethodnu godinu; zone i visinu utvrđuje opština. Po ceni građenja za Crnu Goru koju je MONSTAT objavio za poslednji kvartal 2025, 1.724 evra po m², to je otprilike od 9 do 34 evra po m² neto površine, odnosno od 17 do 52 po m² bruto površine, svake godine; za kuću od 150 m² četvorocifren iznos. Rešenje o uklanjanju to ne zaustavlja: porez na nepokretnost i ova naknada teku dalje (član 31 stav 5).
Za kupca je pravi zid član 33: bespravni objekat ne može biti u pravnom prometu i u njemu se ne može obavljati privredna delatnost, a zabrana se upisuje kao zabeležba u G list. Februarska izmena iz 2026. nabraja izuzetke: hipoteka i vansudska prodaja, zakup, nasleđivanje, poklon i deoba među naslednicima prvog naslednog reda, ugovori o doživotnom izdržavanju u porodici, promet na osnovu sudske odluke ili u postupku izvršenja, te privredna delatnost 36 meseci od stupanja zakona na snagu. Obična prodaja trećem licu nije na spisku, osim posebnog dela izgrađenog po dozvoli koji je opisan gore. Katastar, pritom, za upis zabeležbe ima 36 meseci (član 51); G list koji danas izgleda čist ne pokazuje da je objekat legalan, nego da uprava do njega još nije stigla. Provera snimka zato ne zamenjuje proveru lista nepokretnosti; stoji pored nje.
Ako se legalizuje, šta se plaća
Ako zahtev uspe, opštini se plaća naknada za urbanu sanaciju po m² neto površine; visinu propisuje opština uz saglasnost crnogorske Vlade. Najviše 120 mesečnih rata, 360 za objekat osnovnog stanovanja; 80 odsto naknade pripada opštini, 20 državi (u opštinama severnog regiona sve opštini). Umanjenja se ne sabiraju: do 50 odsto za osnovno stanovanje, do 90 odsto za ranjive grupe, do 20 odsto za jednokratno plaćanje. Za hotele, turistička naselja i rizorte sa četiri i pet zvezdica naknada je utvrđena zakonom: od 400 do 800 evra po m², jednokratno ili u najviše 60 rata. Primorske opštine dodaju posebnu naknadu za vodosnabdevanje, u najviše 36 rata (čl. 23 i 25).
Te brojke treba čitati iz ugla kupca: ponuda prodavca "legalizacija je počela, preuzmite rate" prazna je ponuda sve dok član 33 onemogućava promet. Promet se otvara tek rešenjem; Katastar tada ima 40 dana da izbriše zabeležbe iz G lista (član 21), i u tom trenutku cela naknada i preostale rate su na stolu.
Redosled čitanja oglasa
| Izraz | Koji dokument tražiti | Odluka |
| Papiri uredni | List nepokretnosti (A, B, G) + upotrebna dozvola | Nema pomaka dok dokumenti ne stignu |
| Bez upotrebne dozvole | Građevinska dozvola + dokaz da joj deo odgovara | Po dozvoli: promet je moguć; inače ga tretirati kao bespravan |
| U postupku etažiranja | Rešenje o etažiranju i upis posebnog dela | Bez plaćanja pre rešenja |
| Nadogradnja | Dozvola + poređenje sa snimkom iz jula 2025. | Ako je stan prekoračenje, odustati |
| Legalizacija u toku | Elaborat, zahtev Katastru, vidljivost na snimku | Bez prometa do rešenja |
Objekat sa isteklom dozvolom ili projekat ostavljen napola ide drugim putem, koji opisuje četvrta kapija u našem tekstu o placu i gradnji kuće. Opšte provere pre svake kupovine su u tekstu Kupovina stana u Crnoj Gori: da li je sigurna.
Oglašivače u oglasima za nekretnine na Fijaki molimo da navedu stanje upotrebne dozvole; ako toga nema, neka vaša prva poruka ne bude o ceni, nego "ima li upotrebna dozvola". Za one koji bi radije da snimak i G list pročita advokat, kancelarija RoNa Legal u Budvi to radi kao standardni deo provere pre kupovine.
Samo informativno; nije pravni savet. Zakon o legalizaciji menjan je dva puta u 2026; tekst koji važi na dan oglasa proverite sa advokatom.