Як продати квартиру в Чорногорії: повний посібник

Який податок я сплачую під час продажу квартири? Податок на приріст капіталу становить 15% з різниці між ціною продажу і ціною набуття, але не сплачується, якщо квартира була вашим єдиним і основним місцем проживання. Податок на перехід права сплачує покупець, а не ви.

На запит "як продати квартиру" пошуковик видає майже лише тексти для інших країн: податкові поради для України, Сербії чи Хорватії або посібники для покупців, а не для продавців. Для власника, який продає в Чорногорії, це ризиковано: ставка податку, назва відомства і строки легалізації тут інші. Цей посібник іде в тому порядку, в якому продаж справді відбувається, і тримається чорногорських правил.

Одне на практиці пропускають найчастіше, і коштує це найдорожче: продаж починається не з ціни і не з фотографій, а з юридичного статусу нерухомості. Якщо статус не чистий, покупець з'являється, а потім відмовляється в нотаріуса.

Перший крок: чи можете ви взагалі продати

Перевірте витяг із кадастру (list nepokretnosti), перш ніж щось публікувати. Ось ситуації, що в Чорногорії трапляються найчастіше, і що означає кожна:

Два пункти потребують окремого пояснення, бо саме в них помиляються найчастіше.

Самочинні будови і строк 14 серпня 2027 року

Закон про легалізацію (Zakon o legalizaciji bespravnih objekata) набрав чинності 14 серпня 2025 року. Строк, щоб розпочати реєстрацію в кадастрі, спершу становив шість місяців, тобто до 14 лютого 2026 року; у лютому 2026 року його подовжили до дванадцяти місяців, а зміною серпня 2026 року (117/2026) до двадцяти чотирьох, тобто до 14 серпня 2027 року. Та сама серпнева зміна поклала на власника витрати на виїзд комісії на місце.

Три наслідки, про які продавці зазвичай не знають:

• Реєстрація в кадастрі не означає, що будову легалізовано. Це дві різні процедури, і покупець, який уважно читає документи, бачить різницю.
• Будови, не видимі на супутникових і аерофотознімках липня 2025 року, зареєструвати не можна, хіба що власник доведе обміром і висновком експерта, що будова стояла до липня 2025 року. Якщо будівництво чи надбудова пізніші, строк вам не допоможе.
• До рішення про легалізацію самочинну будову продати не можна (стаття 33 закону про легалізацію). Лютнева зміна 2026 року допускає лише винятки: іпотеку, оренду, спадкування, дарування і поділ між спадкоємцями першої черги, перехід на підставі судового рішення або у виконавчому провадженні; а квартиру з позначкою "nema upotrebnu dozvolu" можна продати, якщо її збудовано за дозволом на будівництво.

Fijaka це майданчик оголошень, і юридичних консультацій вона не надає. Якщо ваш об'єкт у цій зоні, перевірте процедуру і документи в компетентному органі; офіційний опис процедури є на сторінці уряду про легалізацію самочинних будов.

Іпотека і співвласники

Квартиру в іпотеці продати можна, але не замовчуючи цього. Банк має знати, і треба домовитися, як кредит закривається з ціни продажу, після чого іпотеку знімають у витягу. Покупець майже ніколи не погоджується сплатити всю суму до зняття, тому оплату ділять на транші через нотаріуса.

Якщо співвласників кілька, потрібен підпис кожного або засвідчена довіреність. Якщо хтось із них живе за кордоном, готуйте довіреність на самому початку, а не за тиждень до підписання.

Документи, які треба підготувати до оголошення

Основний документ це витяг із кадастру (list nepokretnosti), який видає Управління кадастру і державного майна. Його отримують у регіональному відділенні за місцем розташування нерухомості, за заявою та з оплатою адміністративного збору і плати за послугу. Офіційну інструкцію з формою і реквізитами опубліковано в посібнику для громадян про отримання витягу; суми в цьому оголошенні опубліковано у 2021 році, тож перед оплатою уточніть їх у регіональному відділенні.

Крім витягу, підготуйте посвідчення особи або паспорт, документ про те, як ви набули нерухомість (старий договір купівлі-продажу, рішення про спадщину, договір дарування), а на прохання покупця квитанції про оплату рахунків і місцевої надбавки (prirez). Якщо квартира в будинку з управителем, візьміть також довідку про відсутність боргів, бо несплачені спільні витрати на практиці стають проблемою нового власника.

Податки: хто що сплачує

Тут найбільше плутанини, бо на Чорногорію переносять ставки сусідніх країн. Розподіл такий:

Для продавця важить лише третій рядок, і в ньому добра новина, про яку багато хто не знає. Приріст капіталу це різниця між ціною продажу і ціною набуття, причому ціну продажу зменшують на документально підтверджені витрати на ремонт і витрати на продаж. Але приріст капіталу не оподатковується, якщо нерухомість була для продавця єдиним і основним місцем проживання. Передбачено також звільнення для передачі між подружжям і для дарування родичам першого ступеня.

На практиці це означає: якщо ви продаєте квартиру, в якій були зареєстровані й жили, і це ваша єдина нерухомість, податок на приріст капіталу ви здебільшого не сплачуєте. Якщо продаєте другу квартиру, дачу чи нерухомість, куплену як вкладення, сплачуєте 15% з різниці і вказуєте це в річній податковій декларації до кінця квітня за попередній рік.

Тому документи про ціну набуття цінні. Старий договір, що показує, за скільки ви купили, прямо зменшує базу оподаткування. Якщо нерухомість дісталася вам у дар чи в спадок, ціною набуття вважають ціну, за якою її набув дарувальник або спадкодавець.

Як самостійно розмістити оголошення: десять кроків

Якщо ви продаєте без агенції, оголошення пишете самі, і за готових документів це двадцять хвилин роботи. На Fijaka оголошення про нерухомість має десять кроків, перевірених на живому сайті: Категорія, Тип оголошення, Місцезнаходження, Деталі, Огляд, Особливості, Обладнання та функції, Фотографії, Опис і наприкінці Попередній перегляд. На першому кроці ви обираєте Нерухомість і підкатегорію (Квартири, Вілли, Пентхауси, Кам'яні будинки, Земля або Комерційна), на другому вказуєте, що оголошення На продаж, В оренду чи Обидва варіанти.

На кроці Деталі вводите Заголовок оголошення, Ціну, Валюту і Тип продавця. Крок Огляд питає поля, за якими покупці справді фільтрують: Тип нерухомості, Спальні, Ванні кімнати, Житлова площа, Загальна кількість кімнат, Поверх і Загальна кількість поверхів; тип нерухомості, спальні і житлова площа обов'язкові. Тип опалення обирають на кроці Особливості. Кожне пропущене поле це фільтр, у якому ваша квартира не з'явиться, тож заповніть усі, навіть ті, що здаються неважливими.

Кілька речей відрізняють оголошення, за яким телефонують, від того, що висить без руху:

• Площа і поверх у першому рядку опису. Це два факти, через які покупці найчастіше не телефонують.
• Фотографії при денному світлі, без людей і без меблів у кадрі, які не продаються разом із квартирою. Порожня кімната краща за заставлену.
• Юридичний статус пишіть відкрито. Зареєстрована, реєстрація триває, в іпотеці. Покупці, які прочитали це одразу, не відмовляються в нотаріуса, а це єдиний тип покупця, якого ви хочете.
• Вкажіть ціну. Оголошення без ціни отримують повідомлення "скільки?", а не перегляди.

Оголошення розміщують на сторінці створення оголошення; як виглядають опубліковані оголошення, видно в категорії нерухомості, а для узбережжя на сторінці нерухомості в Будві.

Нотаріус, оплата і перехід права власності

Договір купівлі-продажу нерухомості в Чорногорії укладають у нотаріуса. Порядок, що захищає обидві сторони:

1. Домовтеся про ціну і спосіб оплати і запишіть їх у попередній договір із чіткими умовами повернення завдатку.
2. Нотаріус складає і засвідчує договір купівлі-продажу, перевіряючи особу і документи.
3. Покупець подає декларацію з податку на перехід права протягом 15 днів від виникнення податкового обов'язку. База це ринкова вартість нерухомості; якщо узгоджена ціна нижча за ринкову, податковий орган визначає її оцінкою.
4. Покупець реєструє право в кадастрі. Власність переходить із реєстрацією, а не з підписом. Доки реєстрацію не проведено, угоду не завершено.
5. Ви як продавець зберігаєте відомості про ціну і витрати для можливої річної декларації про приріст капіталу.

Найчастіші помилки

• Оголошення до перевірки витягу. Покупець робить цю перевірку замість вас і йде.
• Прихована іпотека чи прихований співвласник. Це з'ясовується в нотаріуса, в найгірший момент.
• Заниження ціни в договорі. Якщо ціна нижча за ринкову, податковий орган її однаково оцінить, а занижена ціна потім збільшить приріст капіталу покупця під час наступного продажу і може створити йому проблему, якщо вартість потрібна для посвідки на проживання.
• Оголошення без площі, поверху і ціни. Воно не потрапляє у фільтри і не отримує дзвінків.
• Очікування останнього місяця строку легалізації. Обмір фактичного стану за тиждень не робиться.

Часті запитання

Чи можна продати незареєстровану квартиру? Не в належному порядку. Покупець не може зареєструвати право, якого немає в кадастрі, а без реєстрації власність не переходить. Реєстрацію вирішують до продажу.

Чи можна продати самочинну будову? Не у звичайному обороті. До рішення про легалізацію стаття 33 закону про легалізацію забороняє відчуження, з винятками на кшталт спадкування, дарування в родині і судового рішення. Строк початку реєстрації в кадастрі подовжено до 14 серпня 2027 року, але сама реєстрація не означає легалізації. Квартиру з позначкою "nema upotrebnu dozvolu", збудовану за дозволом на будівництво, продати можна.

Як продати квартиру в іпотеці? За згодою банку і з домовленістю про закриття кредиту з ціни, з оплатою через нотаріуса траншами і зняттям іпотеки у витягу.

Чи можна продати без агенції? Можна. Оголошення ви розміщуєте самі, а юридичну частину однаково робить нотаріус. Комісія це питання договору, а не обов'язок за законом.

А якщо квартира належить кільком людям? Потрібні підписи всіх співвласників або засвідчена довіреність. Один співвласник не може продати всю нерухомість самостійно.

Джерела

Процедура легалізації і реєстрації: Уряд Чорногорії, процедура легалізації. Отримання витягу: посібник для громадян. Ставки податку на перехід права прогресивні з 1 січня 2024 року, а звільнення приросту капіталу для єдиного й основного місця проживання встановлено законом про податок на доходи фізичних осіб.

Строки легалізації у 2026 році змінювали двічі. Перш ніж розпочати процедуру, уточніть дату і потрібні документи в регіональному відділенні Управління кадастру і державного майна.