Скільки років підрядник відповідає за недоліки? За недоліки міцності він відповідає 10 років від передачі та приймання робіт. На інші приховані недоліки можна посилатися не більше 2 років від приймання.
Договір будівельного підряду в Чорногорії має бути укладений у письмовій формі. Підрядник відповідає за недоліки, що стосуються міцності будівлі, десять років від передачі та приймання робіт, і договір не може ні виключити, ні обмежити цю відповідальність. Підвищити ціну підрядник може лише на умовах Закону про зобов'язальні відносини, а за умови «під ключ» погоджена ціна охоплює і непередбачені роботи, і додаткові обсяги.
Цей путівник пояснює, що має містити договір із підрядником, як може змінюватися ціна, що означає «під ключ», як і в які строки заявляються недоліки і що перевірити перед підписанням.
Що таке договір будівельного підряду і коли він має бути письмовим?
Договір будівельного підряду є договором підряду, за яким підрядник зобов'язується за певним проєктом і в погоджений строк збудувати будівлю на певній ділянці або виконати інші будівельні роботи на ділянці чи наявному об'єкті, а замовник зобов'язується заплатити за це ціну. Закон вимагає, щоб цей договір був письмовим. Будівлею вважаються споруди та інші об'єкти, зведення яких потребує більших і складніших робіт; там, де цей розділ не містить особливих правил, діють загальні правила договору підряду.
Що має містити договір із підрядником?
| Пункт | Чому він важливий |
| Проєкт і опис робіт | Підрядник будує за певним проєктом; для кожного відступу потрібна ваша письмова згода |
| Строк завершення | Якщо підрядник запізнюється настільки, що явно не встигне, а строк є істотним, ви можете розірвати договір і вимагати відшкодування збитків |
| Ціна і спосіб розрахунку | Ціна за одиницю робіт або загальна ціна за весь об'єкт |
| Право нагляду | Підрядник зобов'язаний забезпечити постійний нагляд за роботами і контроль матеріалів |
| Ліцензія підрядника | Будівельну діяльність веде підрядник, у якого працює хоча б один ліцензований архітектор або інженер-будівельник |
| Умова «під ключ», якщо вона вам потрібна | Змінює правила щодо непередбачених робіт і додаткових обсягів |
За Законом про будівництво об'єктів підрядник, зокрема, виконує роботи за перевіреним основним проєктом, веде журнал робіт і будівельну книгу і до початку будівництва призначає керівника будівництва та відповідальних інженерів.
Коли підрядник може підвищити ціну?
| Ситуація | Правило |
| Роботи без вашої згоди | Підрядник не може вимагати підвищення ціни за роботи, виконані без вашої згоди |
| Зросли ціни елементів, роботи завершено вчасно | Підвищення можна вимагати, якщо ціна виявилася б вищою більш ніж на два відсотки, і лише на різницю понад два відсотки |
| Зросли ціни елементів, підрядник запізнився з власної вини | Поріг становить п'ять відсотків і рахується до дня, коли роботи мали бути завершені |
| Погоджено тверду ціну | Зміна можлива, лише якщо ціна виявилася б вищою більш ніж на десять відсотків, і лише на різницю понад десять відсотків |
| Ціни елементів знизилися | Замовник може вимагати зниження ціни понад ті самі пороги |
| Значне підвищення | Замовник може розірвати договір і оплатити виконані роботи та необхідні витрати |
Термінові непередбачені роботи підрядник може виконати і без вашої згоди, якщо вони були необхідні для стійкості об'єкта, безпеки людей або запобігання шкоді і спричинені несподіваними властивостями ґрунту, появою води чи подібною надзвичайною подією. Він зобов'язаний одразу вас повідомити і має право на справедливу винагороду, а ви можете розірвати договір, якщо ціна через це значно зросла б.
Що означає умова «під ключ»?
Якщо договір містить умову «під ключ», підрядник самостійно зобов'язується виконати всі роботи, необхідні для будівництва і використання цілісного об'єкта. Погоджена ціна тоді охоплює вартість усіх непередбачених робіт і додаткових обсягів, а зменшення обсягів на ціну не впливає. Якщо в такому договорі беруть участь кілька підрядників, вони відповідають перед вами солідарно.
Як заявляються недоліки і в які строки?
| Вид недоліку | Строк |
| Явні недоліки | Огляньте роботи якомога швидше і одразу повідомте підрядника; після огляду і приймання підрядник більше не відповідає за недоліки, видимі під час звичайного огляду, хіба що він про них знав і змовчав |
| Приховані недоліки | Повідомте підрядника не пізніше місяця з моменту виявлення; через два роки після приймання посилатися на недоліки вже не можна |
| Позов | Рік із моменту повідомлення підрядника |
| Недоліки міцності будівлі | Підрядник відповідає, якщо вони виявляться протягом десяти років від передачі та приймання робіт |
| Повідомлення про недолік міцності | Шість місяців із моменту виявлення, а право припиняється через рік після повідомлення |
Через недолік ви можете вимагати, щоб підрядник усунув його в розумний строк, зниження ціни або, якщо недолік робить роботи непридатними, розірвання договору, а в усіх випадках можете вимагати відшкодування збитків. Права з недоліків будівлі переходять і до наступних покупців, але новий строк для них не починається. Відповідальність за міцність поширюється і на проєктувальника, якщо недолік походить із проєкту.
Тому і покупець квартири в новобудові може звернутися до підрядника через недоліки міцності; як перевірити забудовника перед купівлею, пояснює наша стаття про купівлю квартири в новобудові.
Як вибрати підрядника для ремонту чи будівництва?
- попросіть письмову пропозицію з описом робіт, ціною і строком;
- для робіт, яким потрібен дозвіл, перевірте ліцензію і штатного ліцензованого інженера;
- впишіть у договір право нагляду і обов'язок отримувати письмову згоду на відступи;
- домовтеся про оплату за виконаними етапами; за законом ви не зобов'язані платити, доки не оглянули і не схвалили роботу, якщо не домовилися інакше.
Підрядників для ремонту і будівництва можна знайти і порівняти їхні пропозиції на платформі Glatko. Чи потрібне для робіт у квартирі повідомлення чи дозвіл, пояснює наша стаття про ремонт квартири, а шлях від ділянки до будівництва пояснює наша стаття про купівлю ділянки для будівництва вілли.
Що перевірити перед підписанням
| Перевірка | Навіщо |
| Письмовий договір | Закон вимагає письмової форми |
| Проєкт і кошторис обсягів | Є основою для ціни і відступів |
| Вид ціни | Визначає, одинична вона чи загальна, змінна чи тверда |
| «Під ключ» чи ні | Визначає, хто несе непередбачені роботи і додаткові обсяги |
| Строк і наслідки прострочення | Дають підставу для розірвання і відшкодування збитків |
| Ліцензія підрядника | Є умовою будівельної діяльності |
| Акт приймання-передачі | Від нього починають спливати строки для недоліків |
Ділянки й будинки можна знайти або розмістити в нашій категорії нерухомості.
Часті запитання
Чи має договір із підрядником бути письмовим? Так. Закон про зобов'язальні відносини вимагає, щоб договір будівельного підряду був укладений у письмовій формі.
Чи може підрядник вимагати більше грошей, ніж домовилися? Лише на законних умовах, наприклад якщо ціни елементів зросли більш ніж на два відсотки, а роботи завершено вчасно. За роботи без вашої згоди він цього зробити не може.
Що означає договір «під ключ»? Підрядник самостійно виконує всі роботи для цілісного об'єкта, а ціна охоплює і непередбачені роботи, і додаткові обсяги.
Чи можна договором виключити відповідальність за міцність? Ні. Підрядник і проєктувальник відповідають перед замовником і кожним наступним набувачем, і цю відповідальність не можна ні виключити, ні обмежити.
Що робити, якщо підрядник запізнюється? Якщо строк є істотним і явно видно, що роботи не буде завершено вчасно, ви можете розірвати договір і вимагати відшкодування збитків.
Джерела
Договір будівельного підряду регулює Закон про зобов'язальні відносини (Офіційний вісник Чорногорії 47/2008, 22/2017, 123/2024, 94/2026 і 117/2026, статті з 676 по 692 і з 699 по 715; зміни 2024 і 2026 років ці статті не змінюють), а обов'язки підрядника регулює Закон про будівництво об'єктів (Офіційний вісник Чорногорії 19/2025, 92/2025, 160/2025 і 114/2026, статті 45, 63 і 84). Законодавство перевірено 24 вересня 2026 року. Fijaka працює як платформа оголошень і не надає юридичних консультацій; щодо конкретного договору зверніться до адвоката.