Што мора да знаете за договорот за градење со изведувач во Црна Гора? Договорот за градење мора да биде писмен. Изведувачот одговара за недостатоците што ја засегаат солидноста на градбата десет години од предавањето и примањето на работите, а договорот таа одговорност не може ни да ја исклучи ни да ја ограничи. Изведувачот смее да ја зголеми цената само под условите од Законот за облигационите односи, а со одредбата „клуч во рака“ договорената цена ги покрива и непредвидените работи и вишокот работи.
Овој водич објаснува што треба да содржи договорот со изведувач, како може да се промени цената, што значи „клуч во рака“, како и во кои рокови се пријавуваат недостатоците и што да проверите пред потпишувањето. Овој водич е корисен ако градите куќа или реновирате стан во Црна Гора и склучувате договор со изведувач.
Што е договор за градење и кога мора да биде писмен?
Договорот за градење е договор за дело со кој изведувачот се обврзува да изгради, според одреден проект и во договорениот рок, објект на одредено земјиште или да изведе други градежни работи на земјиште или на постоен објект, а нарачателот се обврзува да ја плати цената. Законот бара овој договор да биде писмен. За градба се сметаат зградите и другите објекти за кои се потребни поголеми и посложени работи, а каде што ова поглавје нема посебно правило, се применуваат општите правила за договорот за дело.
Што треба да содржи договорот со изведувач?
| Ставка | Зошто е важна |
| Проект и опис на работите | Изведувачот гради според одреден проект; секое отстапување бара ваша писмена согласност |
| Рок за завршување | Ако изведувачот толку доцни што очигледно нема да заврши навреме, а рокот е битен, можете да го раскинете договорот и да барате надомест на штета |
| Цена и начин на пресметка | Единечна цена по мерка работа или вкупна цена за целиот објект |
| Право на надзор | Изведувачот мора да дозволи постојан надзор врз работите и контрола на материјалите |
| Лиценца на изведувачот | Градежните работи ги изведува изведувач со најмалку еден вработен лиценциран архитект или градежен инженер |
| Одредба „клуч во рака“, ако ја сакате | Ги менува правилата за непредвидените работи и вишокот работи |
Според Законот за изградба на објекти, изведувачот, меѓу другото, ги изведува работите според ревидираниот главен проект, води градежен дневник и градежна книга и пред почетокот на градбата определува раководител на градилиштето и одговорни инженери.
Кога изведувачот смее да ја зголеми цената?
| Ситуација | Правило |
| Работи без ваша согласност | Изведувачот не може да бара повисока цена за работи изведени без ваша согласност |
| Трошоците на елементите на цената пораснале, работите завршени навреме | Зголемување може да се бара ако цената би била повисока за повеќе од два проценти, и тоа само за разликата над два проценти |
| Трошоците на елементите на цената пораснале, изведувачот доцни по своја вина | Прагот е пет проценти, мерено до датумот кога работите требало да бидат завршени |
| Договорена е фиксна цена | Промена е можна само ако цената би била повисока за повеќе од десет проценти, и тоа само за разликата над десет проценти |
| Трошоците на елементите на цената се намалиле | Нарачателот може да бара намалување на цената над истите прагови |
| Значително зголемување | Нарачателот може да го раскине договорот и да ги плати изведените работи и неопходните трошоци |
Изведувачот смее без ваша согласност да изведе итни непредвидени работи ако биле неопходни за стабилноста на објектот, безбедноста на луѓето или за спречување штета, а биле предизвикани од неочекувани својства на теренот, појава на вода или сличен вонреден настан. Изведувачот мора веднаш да ве извести и има право на правичен надомест, а вие можете да го раскинете договорот ако поради тоа цената значително би пораснала.
Што значи одредбата „клуч во рака“?
Кога договорот содржи одредба „клуч во рака“, изведувачот сам се обврзува да ги изведе сите работи потребни за изградба и користење на целосен објект. Договорената цена тогаш ја опфаќа вредноста на сите непредвидени работи и вишокот работи, а мањокот работи не влијае на цената. Ако повеќе изведувачи се страни во таков договор, тие кон вас одговараат солидарно.
Како се пријавуваат недостатоците и во кои рокови?
| Вид недостаток | Рок |
| Видливи недостатоци | Прегледајте ги работите што побрзо и веднаш известете го изведувачот; по прегледот и примањето изведувачот повеќе не одговара за недостатоците видливи при вообичаен преглед, освен ако знаел за нив и премолчал |
| Скриени недостатоци | Известете го изведувачот најдоцна во рок од еден месец од откривањето; по две години од примањето повеќе не можете да се повикувате на недостатоците |
| Тужба | Една година од известувањето на изведувачот |
| Недостатоци во солидноста на градбата | Изведувачот одговара ако се појават во рок од десет години од предавањето и примањето на работите |
| Известување за недостаток во солидноста | Шест месеци од откривањето, а правото престанува една година по известувањето |
Поради недостаток можете да барате од изведувачот да го отстрани во разумен рок, да барате намалување на цената или, ако недостатокот ги прави работите неупотребливи, да го раскинете договорот, а во секој случај да барате надомест на штета. Правата што произлегуваат од недостатоците во зградата преминуваат на подоцнежните купувачи на зградата, но за нив не почнува нов рок. Одговорноста за солидноста се однесува и на проектантот кога недостатокот потекнува од проектот.
Затоа купувачот на стан во нова зграда може да се обрати до изведувачот и поради недостатоците во солидноста; како да проверите инвеститор пред купување објаснуваме во текстот за купување недвижност во изградба.
Како да изберете изведувач за реновирање или градба?
- побарајте писмена понуда со опис на работите, цената и рокот;
- за работите за кои е потребно одобрение, проверете ја лиценцата и вработениот лиценциран инженер;
- впишете ги во договорот правото на надзор и потребата од писмена согласност за отстапувањата;
- договорете плаќање по завршени фази; според законот не морате да платите пред да ја прегледате и одобрите работата, освен ако не е договорено поинаку.
Изведувачи за реновирање и градба можете да најдете и понудите да ги споредите на платформата Glatko (страницата е на англиски). Дали работите во станот бараат пријава или одобрение утврдуваат прописите за градење, а патот од плацот до зградата го опишуваме во текстот за купување плац за градење вила.
Список пред потпишувањето
| Проверка | Зошто |
| Писмен договор | Законот бара писмена форма |
| Проект и предмер | Основа за цената и за отстапувањата |
| Вид на цена | Единечна или вкупна, променлива или фиксна |
| „Клуч во рака“ или не | Кој ги сноси непредвидените работи и вишокот работи |
| Рок и последици од задоцнувањето | Основ за раскинување и надомест на штета |
| Лиценца на изведувачот | Услов за градежните работи |
| Записник за примопредавање | Од него течат роковите за недостатоците |
Плацови и куќи можете да најдете или да огласите во нашата категорија недвижности.
Често поставувани прашања
Дали договорот со изведувач мора да биде писмен? Да. Законот за облигационите односи бара договорот за градење да се склучи писмено.
Колку долго изведувачот одговара за недостатоците? За недостатоците во солидноста, десет години од предавањето и примањето на работите. На другите скриени недостатоци можете да се повикувате најмногу две години од примањето.
Може ли изведувачот да бара повеќе пари од договорените? Само под законските услови, на пример ако трошоците на елементите на цената пораснале за повеќе од два проценти, а работите се завршени навреме. За работите изведени без ваша согласност, не.
Што значи договор „клуч во рака“? Изведувачот сам ги изведува сите работи за целосен објект, а цената ги опфаќа и непредвидените работи и вишокот работи.
Може ли одговорноста за солидноста да се исклучи со договор? Не. Изведувачот и проектантот одговараат кон нарачателот и кон секој подоцнежен стекнувач, а таа одговорност не може ни да се исклучи ни да се ограничи.
Што ако изведувачот доцни? Ако рокот е битен и е јасно дека работите нема да се завршат навреме, можете да го раскинете договорот и да барате надомест на штета.
Извори
Договорот за градење е уреден со Законот за облигационите односи („Службен лист на Црна Гора“ 47/2008, 22/2017, 123/2024, 94/2026 и 117/2026, членови од 676 до 692 и од 699 до 715; измените од 2024 и 2026 година не ги менуваат овие членови). Обврските на изведувачот се уредени со Законот за изградба на објекти („Службен лист на Црна Гора“ 19/2025, 92/2025, 160/2025 и 114/2026, членови 45, 63 и 84). Прописите се проверени на 24 септември 2026. Fijaka е платформа за огласи и не дава правни совети; за конкретен договор консултирајте се со адвокат.