كم سنة يُسأل المقاول عن العيوب؟ عن عيوب المتانة عشر سنوات من تسليم الأعمال واستلامها. أما العيوب الخفية الأخرى فيمكنك التمسك بها سنتين على الأكثر من الاستلام.
يجب أن يُبرم عقد المقاولة في الجبل الأسود كتابةً. ويُسأل المقاول عن العيوب المتعلقة بمتانة البناء عشر سنوات من تسليم الأعمال واستلامها، ولا يجوز للعقد استبعاد هذه المسؤولية ولا تقييدها. ولا يجوز للمقاول رفع السعر إلا بالشروط الواردة في قانون الالتزامات، ومع شرط "تسليم المفتاح" يشمل السعر المتفق عليه الأعمال غير المتوقعة والأعمال الزائدة أيضاً.
يشرح هذا الدليل ما الذي يجب أن يتضمنه العقد مع المقاول، وكيف يمكن أن يتغير السعر، وما معنى تسليم المفتاح، وكيف وفي أي مهل يُبلَّغ عن العيوب، وما الذي يجب التحقق منه قبل التوقيع.
ما هو عقد المقاولة ومتى يجب أن يكون مكتوباً؟
عقد المقاولة عقد عمل يلتزم فيه المقاول بأن يشيد، وفق تصميم معين وفي المدة المتفق عليها، بناءً على أرض معينة أو ينفذ أعمال بناء أخرى على أرض أو منشأة قائمة، ويلتزم صاحب العمل بدفع الثمن له. ويشترط القانون أن يكون هذا العقد مكتوباً. ويُعد بناءً كل مبنى وسائر المنشآت التي يتطلب تشييدها أعمالاً أكبر وأكثر تعقيداً، وحيث لا يضع هذا الباب قاعدة خاصة تسري القواعد العامة لعقد العمل.
ما الذي يجب أن يتضمنه العقد مع المقاول؟
| البند | لماذا هو مهم |
| التصميم ووصف الأعمال | يبني المقاول وفق تصميم معين؛ وكل انحراف عنه يحتاج إلى موافقتك الكتابية |
| موعد الإنجاز | إذا تأخر المقاول إلى حد يتضح معه أنه لن ينجز في الموعد وكان الموعد جوهرياً، جاز لك فسخ العقد والمطالبة بالتعويض |
| السعر وطريقة الحساب | سعر الوحدة لكل مقياس من الأعمال أو سعر إجمالي للمنشأة كلها |
| حق الإشراف | يجب على المقاول أن يتيح إشرافاً مستمراً على الأعمال ومراقبة المواد |
| ترخيص المقاول | يمارس نشاط البناء مقاول يعمل لديه مهندس معماري أو مهندس بناء مرخص واحد على الأقل |
| شرط تسليم المفتاح إذا رغبت فيه | يغير قواعد الأعمال غير المتوقعة والأعمال الزائدة |
ووفق قانون تشييد المنشآت ينفذ المقاول، ضمن أمور أخرى، الأعمال وفق التصميم الرئيسي المراجَع، ويمسك سجل الموقع ودفتر البناء، ويعين قبل بدء البناء مدير البناء والمهندسين المسؤولين.
متى يجوز للمقاول رفع السعر؟
| الحالة | القاعدة |
| أعمال دون موافقتك | لا يجوز للمقاول المطالبة بزيادة السعر عن أعمال نفذها دون موافقتك |
| ارتفعت أسعار عناصر السعر وأُنجزت الأعمال في موعدها | يمكن طلب الزيادة إذا كان السعر سيرتفع بأكثر من اثنين في المئة، وعن الفرق الزائد على اثنين في المئة فقط |
| ارتفعت أسعار عناصر السعر وتأخر المقاول بخطئه | العتبة خمسة في المئة، وتُحسب حتى اليوم الذي كان يجب أن تنتهي فيه الأعمال |
| اتُّفق على سعر ثابت | لا يمكن التغيير إلا إذا كان السعر سيرتفع بأكثر من عشرة في المئة، وعن الفرق الزائد على عشرة في المئة فقط |
| انخفضت أسعار عناصر السعر | يجوز لصاحب العمل طلب خفض السعر فوق العتبات نفسها |
| زيادة كبيرة | يجوز لصاحب العمل فسخ العقد ودفع قيمة الأعمال المنفذة والنفقات الضرورية |
ويجوز للمقاول تنفيذ الأعمال العاجلة غير المتوقعة دون موافقتك إذا كانت ضرورية لاستقرار المنشأة أو سلامة الأشخاص أو لمنع الضرر، وكان سببها طبيعة غير متوقعة للتربة أو ظهور المياه أو حدثاً استثنائياً مماثلاً. ويجب عليه إبلاغك فوراً، ويحق له تعويض عادل، ويجوز لك فسخ العقد إذا كان السعر سيرتفع بسبب ذلك ارتفاعاً كبيراً.
ما معنى شرط "تسليم المفتاح"؟
إذا تضمن العقد شرط تسليم المفتاح، التزم المقاول وحده بتنفيذ جميع الأعمال اللازمة لتشييد منشأة كاملة واستعمالها. ويشمل السعر المتفق عليه حينئذ قيمة جميع الأعمال غير المتوقعة والأعمال الزائدة، ولا يؤثر نقص الأعمال في السعر. وإذا كان في هذا العقد أكثر من مقاول، فإنهم يُسألون أمامك بالتضامن.
كيف يُبلَّغ عن العيوب وفي أي مهل؟
| نوع العيب | المهلة |
| العيوب الظاهرة | افحص الأعمال في أقرب وقت ممكن وأبلغ المقاول فوراً؛ وبعد الفحص والاستلام لا يُسأل المقاول عن العيوب الظاهرة بالفحص العادي، إلا إذا كان يعلم بها وكتمها |
| العيوب الخفية | أبلغ المقاول خلال شهر على الأكثر من اكتشافها؛ وبعد سنتين من الاستلام لا يعود بإمكانك التمسك بالعيوب |
| الدعوى القضائية | سنة من إبلاغ المقاول |
| عيوب متانة البناء | يُسأل المقاول إذا ظهرت خلال عشر سنوات من تسليم الأعمال واستلامها |
| الإبلاغ عن عيب في المتانة | ستة أشهر من اكتشافه، ويسقط الحق بعد سنة من الإبلاغ |
وبسبب العيب يمكنك مطالبة المقاول بإزالته في مهلة مناسبة، أو بخفض السعر، أو إذا جعل العيب الأعمال غير صالحة للاستعمال بفسخ العقد، وفي جميع الحالات بالتعويض. وتنتقل الحقوق الناشئة عن عيوب البناء إلى المشترين اللاحقين أيضاً، لكن لا تبدأ لهم مهلة جديدة. وتشمل المسؤولية عن المتانة المصمم أيضاً إذا كان العيب ناشئاً عن التصميم.
ولذلك يمكن لمشتري شقة في مبنى جديد أيضاً أن يرجع على المقاول بسبب عيوب المتانة؛ ويشرح مقالنا عن شراء شقة قيد الإنشاء كيف تتحقق من المطوّر قبل الشراء.
كيف تختار مقاولاً للترميم أو البناء؟
- اطلب عرضاً مكتوباً يتضمن وصف الأعمال والسعر والمدة؛
- في الأعمال التي تحتاج إلى ترخيص، تحقق من الترخيص ومن المهندس المرخص العامل لديه؛
- أدرج في العقد حق الإشراف ووجوب الموافقة الكتابية على الانحرافات؛
- اتفق على الدفع حسب المراحل المنجزة؛ فبحكم القانون لست ملزماً بالدفع قبل أن تفحص العمل وتوافق عليه، ما لم يُتفق على غير ذلك.
ويمكنك العثور على مقاولين للترميم والبناء ومقارنة العروض على منصة Glatko. ويشرح مقالنا عن ترميم الشقة متى تحتاج الأعمال في الشقة إلى إخطار أو ترخيص، ويشرح مقالنا عن شراء أرض لبناء فيلا الطريق من الأرض إلى البناء.
قائمة قبل التوقيع
| الفحص | السبب |
| عقد مكتوب | يشترط القانون الشكل المكتوب |
| التصميم وجدول الكميات | أساس السعر والانحرافات |
| نوع السعر | سعر الوحدة أو إجمالي، متغير أو ثابت |
| تسليم المفتاح أم لا | من يتحمل الأعمال غير المتوقعة والأعمال الزائدة |
| الموعد وعواقب التأخير | أساس الفسخ والتعويض |
| ترخيص المقاول | شرط لنشاط البناء |
| محضر التسليم | منه تبدأ مهل العيوب |
ويمكنك العثور على الأراضي والمنازل أو نشر إعلان عنها في فئة العقارات لدينا.
الأسئلة الشائعة
هل يجب أن يكون العقد مع المقاول مكتوباً؟ نعم. يشترط قانون الالتزامات أن يُبرم عقد المقاولة كتابةً.
هل يجوز للمقاول أن يطلب مالاً أكثر مما اتُّفق عليه؟ فقط بالشروط القانونية، مثلاً إذا ارتفعت أسعار عناصر السعر بأكثر من اثنين في المئة وأُنجزت الأعمال في موعدها. أما عن الأعمال المنفذة دون موافقتك فلا.
ما معنى عقد تسليم المفتاح؟ ينفذ المقاول وحده جميع الأعمال لمنشأة كاملة، ويشمل السعر الأعمال غير المتوقعة والأعمال الزائدة أيضاً.
هل يجوز استبعاد المسؤولية عن المتانة بالعقد؟ لا. يُسأل المقاول والمصمم أمام صاحب العمل وكل مكتسب لاحق، ولا يجوز استبعاد هذه المسؤولية ولا تقييدها.
ماذا لو تأخر المقاول؟ إذا كان الموعد جوهرياً واتضح أن الأعمال لن تُنجز في موعدها، جاز لك فسخ العقد والمطالبة بالتعويض.
المصادر
ينظم عقد المقاولة قانون الالتزامات (الجريدة الرسمية للجبل الأسود 47/2008 و22/2017 و123/2024 و94/2026 و117/2026، المواد من 676 إلى 692 ومن 699 إلى 715؛ ولا تغير تعديلات 2024 و2026 هذه المواد)، وينظم التزامات المقاول قانون تشييد المنشآت (الجريدة الرسمية للجبل الأسود 19/2025 و92/2025 و160/2025 و114/2026، المواد 45 و63 و84). وقد رُوجعت التشريعات في 24 سبتمبر 2026. Fijaka منصة إعلانات ولا تقدم استشارات قانونية؛ لعقد محدد، راجع محامياً.