Калькулятор доходности аренды в Черногории: валовая и чистая доходность квартиры в 2026 году
Доход от аренды в Черногории облагается налогом 15% после нормативных расходов: 30% при долгосрочной аренде или 50% и 70% при сдаче туристам, плюс надбавка общины до 13%. С 10 000 € арендной платы в год это 1 186,50 € при долгосрочной аренде или 847,50 € при сдаче туристам с уплаченным туристическим налогом. Квартира на вторичном рынке за 150 000 €, сданная за 750 € в месяц на 11 месяцев в году, дает 5,5% валовой и около 4,4% чистой доходности.
Расчёт
Долгосрочная аренда занимает почти весь год; на побережье туристическая аренда сосредоточена летом.
Если ты не подтверждаешь фактические расходы, нормативные расходы уменьшают базу налога 15%. Для 70% также нужна средняя загрузка не меньше 60 дней в году.
Устанавливает община: до 13%, в Подгорице и Цетине до 15%.
Сдаваемая квартира считается второй: от 0,3% до 1,5% рыночной стоимости, которую определяет община. Калькулятор применяет ставку к цене.
Взносы на дом, ремонт, страховка, уборка, комиссии платформы или агентства.
Твоя оценка
- Налог на переход, нотариус и комиссия
- 5 127,99 €
- Полная стоимость квартиры
- 155 127,99 €
- Арендная плата за год
- 8 250,00 €
- Налог на доходы 15%
- 866,25 €
- Надбавка (prirez)
- 112,61 €
- Ежегодный налог на имущество
- 450,00 €
- Прочие расходы
- 0,00 €
- Чистый доход за год
- 6 821,14 €
- Валовая доходностьАрендная плата за год, деленная на цену
- 5,5%
- Чистая доходностьЧистый доход, деленный на полную стоимость
- 4,4%
- Срок окупаемости (лет)
- 22,7
Не учтены проценты по кредиту, налог на прирост капитала при будущей продаже и туристический налог, который ты собираешь с гостей.
Бесплатно разместить объявление об аренде квартиры
Как облагается доход от аренды в Черногории?
| Как сдаешь | Нормативные расходы | База с 10 000 € | Налог и надбавка 13% | Доля от аренды |
|---|---|---|---|---|
| Долгосрочная аренда | 30% | 7 000 € | 1 186,50 € | 11,9% |
| Туристам, туристический налог уплачен | 50% | 5 000 € | 847,50 € | 8,5% |
| Туристам через агентство или туристическую организацию, не меньше 60 дней в году | 70% | 3 000 € | 508,50 € | 5,1% |
Арендная плата — доход от имущества, облагаемый по ставке 15% с базы за вычетом расходов: подтвержденных фактических или, без документов, нормативных из таблицы. На налог начисляется надбавка (prirez): до 13%, в Подгорице и Цетине до 15%. При обороте свыше 30 000 € за последние 12 месяцев регистрация по НДС обязательна.
Пример: квартира за 150 000 € в долгосрочной аренде
| Статья | Сумма |
|---|---|
| Цена покупки | 150 000,00 € |
| Налог на переход 3% | 4 500,00 € |
| Услуги нотариуса с НДС 21% | 627,99 € |
| Полная стоимость | 155 127,99 € |
| Аренда: 750 € × 11 месяцев | 8 250,00 € |
| Налог: 15% от 70% арендной платы | 866,25 € |
| Надбавка 13% | 112,61 € |
| Налог на имущество 0,3% | 450,00 € |
| Чистый доход за год | 6 821,14 € |
| Валовая доходность | 5,5% |
| Чистая доходность | 4,4% |
Арендная плата — допущение: Черногория не публикует официальную статистику аренды по городам, поэтому сравнивай с актуальными объявлениями в том же районе и с тем же сроком договора. При таком чистом доходе полная стоимость окупится примерно за 23 года без учета изменений аренды или стоимости квартиры.
Что меняется при сдаче туристам?
Сдача туристам приносит обязанности, которых нет у долгосрочной аренды: жилье вносят в Центральный туристический реестр до первого гостя, гостей регистрируют, а туристический налог собирают и перечисляют. Посуточная цена должна покрывать и пустые месяцы, уборку, расходные материалы и комиссию платформы, поэтому внеси их в прочие расходы и считай только те месяцы, которые реально заполнишь.
Сдаваемая квартира — не твое место жительства, поэтому для налога на имущество это второе жилье: от 0,3% до 1,5% в год рыночной стоимости, которую определяет община, по ставке, которую она устанавливает.
Частые вопросы
- Как облагается доход от аренды в Черногории?
- Как доход от имущества, по ставке 15% с арендной платы за вычетом расходов: 30% без документов при долгосрочной аренде, 50% или 70% при сдаче туристам. На налог начисляется надбавка общины до 13%, в Подгорице и Цетине до 15%.
- Сколько налога я заплачу с 10 000 € арендной платы в год?
- 1 186,50 € при долгосрочной аренде с надбавкой 13% или 847,50 € при сдаче туристам с уплаченным туристическим налогом.
- Как считается доходность аренды?
- Валовая доходность — годовая арендная плата, деленная на цену покупки. Чистая доходность вычитает налог на доходы, налог на имущество и текущие расходы и делит на полную стоимость, включая налог на переход и нотариуса.
- Какой налог на имущество платит сдаваемая квартира?
- Как второе жилье — от 0,3% до 1,5% в год рыночной стоимости, которую определяет община.
- Нужно ли регистрироваться по НДС при сдаче квартиры?
- Только если оборот за последние 12 месяцев превышает 30 000 €.
- Есть ли официальные данные об аренде в Черногории?
- Нет, Черногория не публикует статистику аренды жилья по городам; любое среднее взято из выборок объявлений, поэтому сравнивай с актуальными объявлениями в своем районе.
Наши подробные гиды
- Как сдать квартиру в Черногории: налоги и правила
- Цены на аренду жилья в Черногории 2026: что на самом деле показывают данные
- Прежде чем сдавать квартиру в Будве через Airbnb: табличка, правило 12 часов и 7,5 процента
- Налог на недвижимость в Черногории: ставки, сроки и расчёт
- Расторжение договора аренды квартиры в Черногории: срок уведомления, отказ без срока, депозит и выселение арендатора
- Стоит ли покупать недвижимость в Черногории? Честный разбор данных
- Ипотека в Черногории: ставки и условия для иностранцев
Другие калькуляторы
Источники
- Изменения Закона о налоге на доходы (декабрь 2025 года)
- Закон о финансировании местного самоуправления
- Закон о налоге на имущество
- Закон о налоге на переход недвижимости
- Нотариальный тариф (Официальный вестник Черногории 49/2026)
- Закон о НДС (с изменениями в Официальном вестнике Черногории 94/2024)
Ставки и правила проверены в сентябре 2026 года. Fijaka — площадка объявлений и не дает налоговых или инвестиционных консультаций; проверь свой расчет в Налоговом управлении или у налогового консультанта.